|城市更新专题研究系列·22·睿诚研究院|

文|罗乾波

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观察

自2016年到现在，睿诚团队参与了长沙市内很多工业用地项目的谈判和服务等，如劳动东路变压器厂、扬子冶金、暮云广义科技等地块，以前该类项目受限于工业用地属性、处置政策的变迁、以及众多遗留问题等，一直来比较难推向市场和遇到很多现实的制约，导致在长沙三环内不少此类项目尚未成功转化而停滞于原态。

有的已经纳入棚改范畴，如开福区凯旋面粉厂及雨花区鼓风机械厂等；有的在腾挪多年之下已经开发完毕或在开发中，如树木岭长重机械厂等；更多的还在沉寂和慢慢变化中等。

针对过去的情况，2019年12月我们曾经写了一篇文章——《长沙老旧工业用地为何变性这么难？》，做了一些分析和分享，大家有空可以看看。

目前整体来看，原来存留的工业用地类项目，能成功转换和面市的项目并不多。

原来的环保搬迁政策早已退出市场，棚改政策也已被叫停多时，地处长沙城市只要位置的许多工业用地，那么该怎么办呢？

本文不涉及部分工业用地在纯工业土地领域的变化，仅就土地性质改变为建设用地方面作些交流与探讨。

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机遇解读

时代和产业等在快速更迭和嬗变，新的要求和模式也如雨后春笋般展露身姿和神态，在环保搬迁和棚改大门关闭后，国内城市更新政策已扑面而来，携带着春风和雨露阳光，为各个城市类似的项目提供了一些新的发展动力。

睿诚研究院认为，此类新动力和新机遇，主要表现为:

其一，国家相关政策的延续性优化，为工业用地找到了大的出口

政策一直在与时俱进，不同周期下，在面对新的问题时，需要拿出新的解决方案和具体手段，现今国内城市的进化已然进入到新一轮发展周期和城市更新的阶段，在国家相关政策层面，已经从宏观战略、产业调整、城市运营、业态更新等方面，做出了一系列的要求和指引，制造业外迁和搭建出以城市居民生活、购物和办公等业态为主的中心城区的产业结构，对生活和产业进行有效区隔，而保证城市中不同空间内各自的持续发展和繁华。

比如，在《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四五年规划和2035年远景目标纲要》（2021.3）文件中，就提到“加快推进城市更新，改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能，推进老旧楼宇改造，积极扩建新建停车场、充电桩。”等等

即为各归其位，共生共荣。

于长沙，涉及此类土地的政策主要有。

譬如在《长沙市人民政府办公厅关于全面推进城市更新工作的实施意见》（2021.3.10）中，在“目标任务”中讲到“数点——老旧小区改造、老旧厂房、老旧市场、零星C、D级危房改造和重点医院、学校周边城市斑点治理”；

再者，在《关于加强城市更新片区土地要素保障的通知》（2021.5.24）中，第9点如下图所示。

在《长沙市城市更新专项规划（2021-2035）公示稿》（2021.11.10）文件中，在更新范畴和更新对象中分别做了说明，“（四）土地用途、建筑物使用功能低效落后，需要进行功能转换或者产业转型升级的+（五）按照“退二进三”要求需要转变土地功能的工业用地”；在更新对象中参见下图。

纵观而言，国家和地方政策，都已对城市中的工业类留存土地，做出了合理有效的政策设计，而帮助各个城市中的相关土地资源进行提质焕新。

其二，在市场方面的深化重组趋势下，各主体都在加速律动和推进

时代、产业和周期在不断变化，在棚改旧改等政策停摆后，国家级城市更新大政策的风口期也不会太长，一旦试点工作和模式完成及成熟后，就将日趋严苛，不会再给你犹豫和反复的时间，看不懂政策的核心精神和抓不住机会，只能被时代和市场所淘汰。

部分能深度洞察趋势变化的各商业主体等，已然在深度思考和快速行动，以抢占先机，而赢得新的发展。

比方说，中房集团已拿下天心区长青机械厂项目、金茂和越秀已经在开发雅塘片区城市更新项目、市产投集团在重点运作岳麓区观沙岭城市更新项目等，政府、社会资本和产业方等，皆在急速整合和打造自己的模式等，而争取能够御风而行，乃至成为各区域内的示范性项目和主体，而获得本周期内的荣光与名声。

对于那些无有效资源支撑或在犹疑徘徊主体，未来可能只会呼吸尾气无可斩获。

雷军曾说，风口来的时候，猪都可以展翅飞翔。

不知你会怎么去想和做？

03

结语

下面对本文做一点总结，在城市或产业的发展中，大家都如龟兔赛跑一样，能否如期实现自己的目标和赢得合理的荣誉等，我们睿诚研究院觉得，这是一个主体的视野、胸怀、敏锐性和能动性等要素综合下的取舍和结果，康庄大道有鲜花和美酒、羊肠小道有雨雪风霜，世界和商业等都有其稳定的结构，结果的形成自有其因，这并非人类社会的宿命论，而是基于物理世界的观察所得。

古今中外，如出一辙。

如有共识，可与我们临江推窗，看云卷云舒。

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