楼市里，救市的底线基本没有了|买房|卖房|土地市场|房票|新房|楼市

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最近这一周楼市里让人匪夷所思的操作越来越多，鉴于地方上在做这些操作的时候，甚至有点争芳斗艳互相攀比的感觉，所以今天就挑两个有代表性的简单聊聊。

先说说郑州的定向房票。

郑州这个城市从今年2月份以来在楼市上的一系列操作，让我真正理解了什么叫做一条路走到黑的精神。

从3月份的棚改货币化重新被抬了出来，到后来的取消认房又认贷，再到留郑大学生专项住房4.7%的超低利率，最后直接进化到了今天的房票安置政策。

之前我总以为棚改货币化被再次拿出来就已经是没有办法的办法了，结果郑州楼市总能给人出其不意的“惊喜”。

说真的，从郑州这一系列骚操作身上我看到了什么叫做创新精神，为了救楼市总有你意想不到的方式雨后春笋般的出现。

想想也是，从2月份开始救市的郑州，每一次探底政策下限的操作都期待楼市能好歹给点反应，结果郑州楼市却总是摆出一幅死猪不怕开水烫的姿态。

过去的5月份，在一系列放松政策的刺激下，郑州新房成交6058套，同比去年下降70.6%，6月份郑州的土拍8成土地底价成交，好就好在超过半数的土地都是国企央企和地方城投拿下没让流拍出现，算是好歹给郑州楼市一点“貌似”筑底完成的假象。

基于以上这种摆烂的楼市数据，对于一个土地财政依赖程度超过100%的城市，郑州这次的救市操作也只不过是做了其他省会城市想做，但是没胆子或者说脸皮薄而做不出来的事情。

郑州这次的房票棚改制度如果往根上说，其实就是绑定式的定向去库存。

其实本来棚改货币化就是去库存的一种利器（威力比2015年弱了很多），但郑州这次显然考虑的更细致。

棚改货币化的确是发钱给个体，然后让个体揣着钱进场买房消化新房库存，但是万一你揣着钱跑了怎么办？拿了我们郑州棚改的钱跑去外地买房，这不是自掘坟墓么？

本来现在楼市就是个抢存量人口的市场，还敢让你跑？之前各地放松落户的政策就是例子，说的好听点是抢人才，难听点不就是抢存量人口中还能负债买房的群体么。

所以为了防止拿了钱开溜，然后帮别的城市新房去库存的现象出现，郑州把房票制度搬了出来。

想跑？没门。

防止购买力外逃还只是房票的作用之一，另外一个潜在的作用就是可以在郑州市内精细化定向去库存。

我们做个大胆的假设。

比如把你的房子拆了，给你价值180万的房票，你以为拿着房票就能买房了？不会。

房票上给你设置个前提，只能购买某某区域内的楼盘，这个某某区域一定是去化特别慢，库存特别大的地方，这就相当精确制导的火炮一样，绝对是有的放矢的发射，哪个区域库存多，就给哪个区域多来上几“炮”。

远郊板块，比如郑州库存的重灾区的航空港，这不就有救了么？

再比如房票不限制区域，但凡是房票可购买的楼盘，在价格上就会做出一些上浮，本来9000/平米，给你小涨到10500元/平米。

房票不够用是吧？自己掏钱吧。

像不像电商的优惠券？猛的一看面额挺大，但是实际一用发现，但凡优惠券能买的东西价格都贵的离谱，优惠券基本就是优惠了个寂寞。

先是国开行发放PSL贷款，然后郑州拆迁发房票，紧跟着个体拿到房票买房去库存，最后开发商最后拿房票兑现金再去土拍市场继续拿地。

一厘钱都没跑出楼市，郑州这是要玩一套完美无瑕的楼市内循环。

如果以上关于房票使用条件的假设成立，那等于是给了两条路，要么你去为远郊板块的新房库存加速去化，要么就是自己掏钱补差价买心意地段的房子。

两条路，你总得选一条，而不管你选哪条郑州想去化新房库存的目的都算是达到了。

但是就这还得祈祷自己别遇到烂尾楼盘，别像郑州那个把670名硕博业主坑了，已经停工7个月的永威金桥西棠烂尾一样。

要成那样，那真是把“根”留住了。

这次郑州如果真能靠房票把楼市救起来哪怕一点点，接下来其他城市大概率会推出类似的政策，在救楼市这方面，有样学样是个老传统了。

不要真以为“干布”有时到其他省市是去游山玩水的，那是真去学习先进经验去的。

一个背靠一亿人口大省且还是省会的城市，郑州楼市能走到今天这种需要用层出不穷救市手段来托底的地步，算是给其他城市敲了个警钟。

一味的透支楼市购买力，真的不好玩。

当然我想这警钟应该没多少城市能听的进去，因为比起地方上不断增加的债务，所谓的警钟可能只是一种让人心烦的噪音罢了。

什么引进制造业，什么产业升级，哪有盖房子来劲呢。

有人可能会问，既然这么难，又要搞棚改，又要弄房票，还要降首付，为什么不干脆降价？价格降低了新房去化速度不就上来了么。

道理没错，但是现在全国地方上的楼市都在憋着，憋着不进入价格踩踏的模式，一旦进入就是谁降的狠谁房子卖的快，而这个快还只能维持一阵子，因为当大部分开始城市你争我抢的互相杀价，结果就是房价预期崩盘，市场彻底摆烂，进而因为缺少了二级市场的房价坚挺的支撑，一级的土地市场直接会进入冰封模式。

DF债务是个倒金字塔的形态，作为地方融资和支撑债务的底层基石，土地的信用价值一旦受到影响，那么作为DF债务这个倒金字塔的塔尖的就会发出令人恐惧的晃动。

这个晃动，是谁也承受不了的。

再说说青岛卖房纳入社区工作人员考核。

前几天青岛楼市出了一个有意思的新闻，某社区街道把居民买房这个本来是市场经济里，个体自发做出的消费行为，变成了基层工作人员的考核内容。

亚当斯密在《国富论》里提到了一个名词叫做“利己心”，意思是人们追求自己的利益往往比在真正的出于本意的情况下，能更有效的促进整个社会的利益。

这也就是所谓的“看不看的手”的指导，当个体们都以追求自身利益为出发点时，公共利益才能达到最大化。。

一个厨师制作出美味的食物，不是发善心，而是为了能卖出获利，同理房企造出房子不是为了解决个体们的居住问题，同样也是为了获利。

现在新房去化降速为什么？很简单，因为房企造出的房子，已经不能再满足社会的需要了。

要实现自我利益的前提，就是必须满足社会需要，当你的产品和服务无法满足社会需要的时候，自我利益也就不可能实现。

大部分买房人图的是个什么？除了改善居住条件和房子绑定的各种资源之外，最大的原因就是为了房子未来的增值收益，而在目前这个生育率和结婚率逐年下降，居民杠杆率和负债率逐渐上升的当下，稍微理性的点的人都知道，相当一部分房产的增值会越来越难。

新房去化这么慢的原因就这么简单。

你房企的产品既然无法满足我投资需要，那对不起我不买了，这就是个体在买房过程中利己心的一种表现方式。

现在社区街道的工作人员有了卖房的工作考核目标，他们的利己心也开始发作，房子必须卖掉，这样任务才能达标，才不至于影响我的工作年终考核。

如果说房企打折卖房是利己心在发挥作用还情有可原，但是现在把卖房这事绑定到社区基层工作人员的考核上，让体制内人员在这件事上有了本不该有的利己心时，公权力的影响就不可避免的辐射到楼市这个本已经脆弱的“市场经济”中去。

其实从今年的1月底开始，这种“辐射”的行为就层出不穷，什么降首付，降利率，松限购，放限售，等等操作都是想强行吊起个体的“利己心”，明明个体已经不再需要这个产品，还非要“塞给个体”，结果当然是大部分个体依旧不买涨。

在个人利益面前，再花里胡哨的操作，也影响不了个体的决定。

而当以上两种利己心发生冲突的时候，基本可以说明一个问题，楼市已经到了一个远比我们想象的还要困难的处境。

我想房企们看到青岛这回的操作应该是有些小感动的，没想到还有人这么关心他们，不仅自己主动当了编外的新房销售人员，且不要额外工资，这自觉性怕是西方资本家看了都要落泪。

但问题是，在居高不下的居民杠杆率和居民债务收入比已经到了极限的当下，一定还要赚取最后一个铜板吗？

2019年全国50个主要城市的土地出让收入就高达4.16万亿，是其税收的120%，2020年疫情后房地产再次成为拉动经济增长的主要引擎被央行的货币政策启动，全年土地出让收入达到8.414万亿，创下1987年以来土地收入的最高记录，其收入占地方财政收入的84.03%，如果再加上房地产相关的五项税收收入，仅2020年房地产总收入就达到11.21万亿。

这就是极限。

而极限一旦来临，转折就必然紧跟其后。

物极必反，无休止的索取只能换来竭泽而渔的后果，2022年居民中长期贷款出现自有统计数据以来的首次负增长459亿，中长期贷款的减少直接对应了新房去化的降速，而这一系列的连锁反应就是土地财政的吃紧。

2022年1-5月，全国土地出让金收入1.861万亿，同比下降28.7%。

终于，房子貌似是卖不动了，个体们好像也没了那份替DF债务“纾困”的心劲了。

现在需要的是休养生息，让个体们缓一缓喘口气。

但就像我之前文章里提到的一样，地方上的债务，它是真的不等人。

所以郑州的房票出了，青岛的卖房也和社区基层的工作人员考核挂钩了，为了啥？

加速去化新房，激活土地市场，缓解地方财政压力，最终让不等人的债务继续正常滚动着。

其实阳光下面没有新鲜事，青岛这次也不过是新瓶装旧酒的操作。

早在2000年左右的时候，招商引资还属于粗放式的阶段，在地方经济发展，也就是财税和GDP作为地方负ze人的“ZJ”的前提下，开始大干快上各种大项目大工程，随之而来的就是一部分空无一人的工业园区，高投资低收益的基建项目，污染环境的高耗能企业入驻，贱卖国有土地和资源的招商引资行为。

而这一切造成的经济后果，或者直白点说造成的地方上不断攀升的债务，靠的都是地方上土地财政来弥补。