上个月，网易房产盘点了海口今年即将开业的大体量商业综合体，9大商业体海甸岛商圈占了3个。常住人口20多万（官方数据）左右的小岛，商业真的有那么香吗？
最近，也有网友也在问，海甸岛商圈可以投吗？所以今天扒一扒海甸岛商圈：
先说结论，海甸岛毫无疑问是海口居住的优选片区之一，但作为投资来说，这里商业体量庞大，多少都有赌的成分。不考虑物业租金补贴等因素的话，不是个最优选择。
先来盘点下海甸岛现在经营和未来新增的主要的商业体：
在不含社区商业，住宅底商，和写字楼等商业物业的情况下，海甸岛纯消费类型的商业体量已经达到23.3万㎡。
国际通行的发达城市人口和商业面积的合理比例一般不超过1:1，也就是说城市人口人均1㎡的商业面积是合理的。
但是海甸岛商圈，如果加上一些社区商业和不成规模的小商业街，人均商业面积应该远远大于这个标准。
这就是目前海甸岛商圈的基本面。
西溪里商街多家商铺关门转让
当然，衡量投资一个商业能否挣钱，最终还是取决于流量的多少。你一个城市常住人口只有百万，但流动人口千万，城市的商业也许可以活得很好。
那么海甸岛商圈，这些体量的商业，需要多少流量才能“活得好”？
有个标准可以参考：
近期某商业机构分发布了一份商业报告，分析一家10万㎡的商业体，需要多少流量才能维持：
一个建筑面积10万㎡的商业体，净租赁面积在5万㎡左右，通常业内认为销售坪效1000元/㎡/月，商家不会亏损。所以，一个10万㎡的商业体月均销售应该在5000万，日均销售167万元，年销售6亿元，这个商业体才是良性的。
从销售额倒推人流量，假设客单价100元左右的消费水平（深圳万象天地客单价也才72元）来测算，10万㎡的商业体每天需要有效人流量达到1.67万人以上，多数商家才能有好的经营预期。这个逻辑放到海甸岛商圈来看，理想状态下，海甸岛这些盘点的23万㎡商业体，日均总人流量要超过4万人以上，才能维系。
再加上一些不消费的流量，整个海甸岛商圈日均的流量池要达到6-8万人。
现实是，海甸岛常住人口只有20多万人，即使加上新埠岛的刚性群体，每天五分之一甚至一半的人去逛街消费，不太现实。
海甸城随处可见的转租信息
对于华彩广场、老码头、领秀城这些海甸岛商业新势力而言，分羹岛内流量，显然不够。
那么，只能从市区引流了！
看起来是个办法，但是海甸岛有几个痛点很难解决。
首先是交通屏障
从市区过来，必然首选经过世纪大桥。作为海甸岛进去的主要通道，承载早晚高峰消费黄金时间，又是下班高峰期，很难承受大量的市区流量灌入。
想依托市区引流，世纪大桥的交通问题是个致命难题。
早高峰拥堵的世纪大桥
像华彩广场这种没有四通八达的交通线，尽头就是海岸线的商业体，客群更加精准，基本过去就是冲着这个商业去的，很少能承接其它商业体的外溢客流。
再说资源。
无论是华彩广场，还是老码头商街、领秀城，基本都是强调占据近海、亲海的资源天赋，不管是180度还是270度看海，其实在海口这座海岸线并不稀缺的城市，除非你做到极致，否则很难有断层似的资源“护城河”，海口外滩网红商业街、海口湾圈、西秀海滩的商业点，都具备良好的海景资源。
所以，海甸岛商圈的资源牌，很难在竞争上形成排它性的碾压。
业态方面。
海甸岛即将入市的几大商业体，华彩广场主打滨海微醺夜经济地标，包括各类米其林餐厅矩阵、新潮商业玩法、海岸市集等；老码头商街主打亲水步行街，有着码头文化的复古风情；领秀城主打常规消费，依靠购物中心驱动。
但是从业态来讲，很难与当下热门的海口商业形成优势。日月广场有着独一无二的免税业态；传统的“人气王”友谊阳光城，主打大众消费，以垂直商业体模式完成吃喝购娱一条龙的业态闭环；新开的12万㎡万象城主打潮牌和大牌的首店和旗舰店，有Ole超市、LEGO、IRO等国际品牌加持，营造纯粹的海岛旅游主题的购物中心。
海口万象城发布的潮流品牌（部分）
商业出圈，势必要走差异化路线，但海甸岛商圈，能否做到业态的极致差异化？
看到近期的华彩广场发布的招商商家，除了一些米其林餐厅亮点外；拾味馆、酱子烤鱼等海南到处可见的商家，依然在列。可见，差异化的理想，最终要回归招商率的现实之中。
外部环境方面，整个海口的商业环境，竞争惨烈。
前不久明珠广场降价数千万，多次流拍，海口城市最辉煌的商业印记，也濒临退场的现实；60万方的巨无霸商业体日月广场，也仅靠免税业态强撑；前几年风生水起的吾悦广场，现在内铺大半都空置转租；京华城重新更名登场生意依旧大不如前；宜欣城重新装修重整，依然人气尔尔。
海口商业“内卷图”
海口商业，一片红海，内卷严重。
眼下，超12万方的大型综合体万象城即将开业，大量的商家、流量要流向国贸商圈。海甸岛商圈，在这种内卷背景下，还能分到多少“剩余流量”？
另一方面，区域化的商圈已经形成，西海岸商圈、城南商圈、府城商圈、滨海商圈等，基本都存在商业过剩的情况，每家商业体都在挤破头调业态、吸商户、促销、特价、拉流量，怎么可能放任用户长期往海甸岛商圈流失？
或者，另辟蹊径打造海口网红商圈，收割外地游客？
但是，海口每年能有多少游客，多少增量，大家心里都有数。
所以，从目前情况来看，投资海甸岛商圈，做商业经营，仍需谨慎！
来源：网易房产海南
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