我是『房段子』，您相见恨晚的房产军师，目前已为8800+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。

我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过10年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。PS：从不接受第三方充值。

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以下精选问答内容来自房段子解答案例。由于以下问答信息，部分涉及到隐私等问题，因此有所删减。均为此前问答，因此回答的内容数据可能有一定的时效性，不能完全套用，还请理解。

会员


提问

段老师，天府和鸣我通过复核了，排在2XX号，目前预算大概是350万上下，142的可以，130的也行，按照此前您推荐的，优选142，备选130，那么能否分别给做个选房的排序分析下呢？

房段子解答

成都二手房，在金三银四正式结束后，并未迎来此前有人预期的量价齐涨，成交量的提升，我前面说过，很大程度是银行放款速度的加快，同时带来的，也有挂牌量的迅猛上涨，这一来一回，并未真正触及二手房价格上涨的诱因。

你好，目前来说，142户型的话，从产品、单价以及总价接受程度，还有未来的上限，我觉得应该是最为理想的。

本批次开盘的是14、15栋，14栋南侧是17栋商业，楼层不高，或有双面临街和商业的噪音问题，因此优选15栋。

综合考虑到楼间距，噪音，采光视野等角度，我建议142户型选房顺序如下：XXXXXXXX

然后是130户型，主要问题是朝北，考虑到临路问题，建议优选8栋，只有单侧临路，还有综合考虑到产品是改善纯粹度、侧门的进出噪音问题。

130户型选择顺序如下：XXXXXXXX

接下来是90户型，由于都是T4朝南，因此也要和130户型考虑的因素差不多，建议是8-4>3-4=6-3>3-3=6-4>2-3>2-4=8-3=7-4>7-3。

最后的是160户型，只有5栋了，其中2号房遮挡稍微少一些，由于1号房，按照排序是5-2>5-1。

最最后是楼层选择，由于90、130、142户型均为18F的小高层，因此选房遵循（总楼层/3）~(总楼层-1），除去部分带4楼层即可。比如18F的话，可以考虑7-17层，除去14层都可以的。

最好的是15、16、17层。

备选的话，可以考虑7-13层。

备备选的话，3-6层、14层、18层，其实也可以的。

然后160户型的话，只有10F，从3-10楼，都没啥问题，但最好的是7、8、9楼。

会员


提问

看中了两个盘不知道选哪个？一个是锦江生态带的华润天府和鸣，一个是保利天府时区。你觉得哪个盘更好？天府刚四，不超过400w。保利天府时区的可以直接买，去问了，上次剩余的138的，380万（ 注：上批次T5产品 ）第二天去又有几套2楼和18楼，后天两天又打电话来说又有8楼9楼了。天府和鸣的看上了130平的，330w左右，比天府时区便宜50个w。

房段子解答

整体来说你是刚四身份，目前在纠结天府时区和天府和鸣，天府时区目前敞买，但是T5的138平高层，产品力是很差的，精装单价2.8万，总价380万，收割韭菜的意图，非常明显了，虽然是麓湖公园区，一个所谓的强板块，但是作为凤尾产品，并不一定比天府和鸣的鸡头产品更强。

从答案上来说，你好歹也是400万预算的刚四群体，没有必要自怨自艾，完全可以再战天府新盘，而不是彻底躺平考虑天府时区。

天府和鸣是人才公寓不假，但是占比只有34%，这意味着，还会有大量的是非人才公寓，给刚需和普通供给。

此次天府和鸣单价总价开出来，大家觉得还是比较高的，我有会员本来心心念念，现在也决定放弃，侧面说明后面的竞争压力，可能不会很大，至少进入摇号池，概率还是大，只要能进入摇号池，那么就能摇号选房，这种大胆一试是值得的。

会员提问

段老师你好，我现在有两套房子，一套是三圣乡的套二安置房，另一套是大丰的套三，现在准备卖一套置换学区房。

考虑到安置房可能没啥升值空间了，所以打算卖三圣乡那套。大概算了下卖了后把现在住的这套贷款还完，手里还有450万的样子，预算450-600。

想考虑个套三的学区房，最好稍微新一点的小区，父母也和我们一起住的。高新那边不太考虑，我在人北上班，太远了不方便。今天没事去逛了下攀成钢那片，没进小区，还是感觉有点贵，有点犹豫，之前没接触过学区房，看到段老师的讲的挺好的，所以想寻求下解决方案。 ‍‍

房段子解答

整体来说，你们大丰的套三房子，自住的话，到人北倒也方便，开车基本直达，地铁也只需要换乘一点，但也不建议躺在舒适圈，从结果来看，大丰这套我也看了，仅存的是自住和通勤功能，一旦你们置换成功，我想这一套应该定义为过渡房，应该可以到时候抽身卖掉，另寻楼市机会。

然后三圣乡的话，是安置房无疑，还好有三圣乡板块的其他新房二手房拉涨，不然作为挡灰挡噪音的一排房子，价格还会更低，目前来看的确也丧失了增值潜力，倒可以趁着锦江IP和土拍，拉高出货。

然后你们现在寻求的是400-600万预算的学区房，兼顾自住生活通勤，要求并不高。

接下来分为两个角度，一个是新房，一个是二手房。

一般来说，成都的新房市场本就大多位于偏僻地段，至少周边的配套是远不如二手房成熟区的，尤其是学区的配套，就更是少之又少了。

即便有，也会两极分化，要么就是价格低，然后对刚需顺位度要求非常高（比如山河玖章），你是普通资格，而且没高新资格，所以无解；要么就是单价总价很高，比如以前青五，内光华的青云阙，动辄六七百万。

目前来看，在售或者待售的，也有，比如金牛石笋街小学的融信世纪缦云，学校是金牛的顶流，排在全市20多名的样子。目前还有一些158平的套四双卫，好楼层也不少。精装总价460万左右，还是比较符合你们预算的，产品是T4刚改，位于花牌坊这边，到人北直线距离不到3公里，可以说是兼顾了新房品质，单价总价，上班通勤和学区教育的一个答案。

然后其他的一些长年捂盘的，或者普通资格拿着钱也不大买得到的，我就不说了。

下一个可以看看中港东湖壹号，下批次还有洋房大平层，属于锦江五区，小学是盐道街分校，初中对口教科院学校。这个楼盘，估计要到600万左右了，到时候单价3万，面积也比较大，但是你的资格买得到（现在就是要抓紧时间卖房，腾资金腾资格，像前面顺销的盘，也可以先去缴纳定金，锁定房源）。

只不过有一说一，这个楼盘虽然湖景房，加上东湖的板块认可度高，还有发达的地铁商业（到人北也不远，6号线直达），但是学区的确谈不上非常好，甚至是挤不进前40强的。

另外的，新房谈得上学区概念，然后买得到，买得起的话，我认为还是在青羊区。

青羊区可以看八宝街附近的23亩地块，2021年9月的集中土拍被成都国投拿下，是青二板块学区房，对口的是东城根街小学（前20强，到万达不远，其实这些三环内都不远），清水限价2.64万；

青羊区实业街29亩地块，2019年8月被锦弘川发以8470元/平米楼面价，底价拿下，对口的是泡桐树小学（本部，全市第二名，估计会非常抢手），但是建设的进展缓慢，不建议刻意等待。

青羊区在小南街还有个项目叫做西派少城，对口的是石室联合蜀华，九年制学校，也属于青二板块，前20强，还挺好的。

最后就是青羊五区，内金沙这边的华府金沙名城，估计今年七八月份开盘，梯户比较高，是高层，然后单价也要3万出头，所以预估普通资格是买得到的，学区的话，也是前20强的样子。

综合新房的层面来看，我建议可以考虑下融信世纪漫云，然后备选中港东湖壹号（如果对学区要求很高的话，放弃），最后才是前面提及的其他新房楼盘，当考虑其他新房楼盘的时候，就有时间同步考虑二手房了。（未完待续）

会员提问

您好，介绍一下我的情况，目前是高新户口和社保，社保只有4个月，所以属于刚四。新政出之后，有了买房资格，所以准备买房。预算大概在500万一下，看了新川的华宇和天恒，目前的意向是天恒XX楼，XXX万。但我我目前还在外省发展，未来会考虑回成都，不过时间还不确定，所以不急着住，买房考虑未来自住和资产增值的想法。针对这样的想法我有俩选择，现在直接买顺销盘，如果这个选择目前华宇143的450w和天恒169的500w您更推荐哪一个？或者有更合适的盘吗？区位不限。第二个选择，继续等社保变刚一去摇号高新的其他盘，但我怕过一两年高新就没什么地了，然后我在其他区顺位也不占优势。这俩选择你觉得我应该咋选？

房段子解答

目前你的户口和社保都在高新，但是时长不足12个月，也就是新政，不然还没有资格，所以现在政策出来后，综合低顺位度和高预算，再结合成都即将来袭的第二季度集中土拍，单价高昂，对新房（开发商）是及其利好的，但是苦了我们购房者。

紧迫性应该是要有的，当前来看，等你熬到明年才成为刚一，有真的能很好选房吗？我不觉得，高新大多是人才公寓+商品房，人才公寓的话，随便一个D类，也是在刚一之前，所以排序并不靠前，只能捡漏一些歪瓜裂枣。然后商品房的话，基本上都是单价3万以上，像大源，去年和今年的，全部都会上到3万多，今年2季度的，清水都是3.4万了，比对500万的预算，还能买到多好的房子吗？此时刚一的价值和意义在哪里呢？

所以回来，用你高新刚四，天府刚四的身份，好好选择下新房。

像你们预算是500万，其实还比较高。但是高新本地的新房市场，纯改善的不多，可以捡漏。

当前，我就推荐你们考虑新川核心区的华宇大发和天恒傲云天府。（也有槽点华宇大发部分朝北看中庭，天恒的话则是T3产品，不然楼王的T2，总价明显更高。）。

当然，万一没买的话，按照这样的逻辑，你们也可以看看天新xxx，这两个楼盘，都是待开状态，单价3万，改善也很到位，是一些大平层洋房小高层，用你的刚四资格，500万拿下问题不大的哈。

还有就是兴隆湖顺销盘，前后公园，单价3万，地理位置核心，未来可期，只不过户型稍差，剩余的也不多了，基本是捡漏状态。

最后，从二手房角度。真的好的楼盘不便宜哈（也变相失去了投资性，更多的是配套和自住改善）。金融城的复地金融岛、金房大榕湾人家、保利锦湖林语都可以买到100多的大套三甚至套四。大源的话，感觉层级低一些，可以考虑复地雍湖湾、天悦府、中洲锦城湖岸、凯德世纪名邸的大套三套四。

至于现在是否入手时机，不只是你的角度，而是从全局来看，从二手房的概念来说，从去年中的指导价开始，当前价格回调已经相当到位了，成交量已经很高，正所谓量变带动质变，所以价格也有回暖的趋势，再加上新近的一些松绑政策，是可以眼见为实的利好，只不过当前还没有明显的市场反馈而已，但我估计也快了，尤其是随后，成都预估今年还有一些相关政策会顺应市场节奏，到时候反过来看，当下的确是一个不错的机会吧。

然后从新房的角度来说，叠加了二手房的政策市，除此之外，还有土拍的强势拉涨，去年的土拍放在今年上市，可以说还能勉强买得起，而后22年的土拍，不管是一季度，还是二季度（核心板块，还有上浮），都可谓高不可攀了，所以现在反过来是一次难得的机会。

由于篇幅所限，还有很多问答就不一一贴出来了，如果有买房卖房方面的疑惑，欢迎加房段子微信“djzsihai2007”一对一沟通。