长沙建发住房租赁孙亮：以租赁为切口的数据决策与数据管理，也是从租赁到置业再到物业的全面开发 ◀燃点面对面

长沙是中央财政支持住房租赁市场发展试点城市，也是住建部确定的全国40个大力发展保障性租赁住房的重点城市之一。5月11日，长沙印发《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》，全面打通新房、二手房、租赁住房通道，多渠道、租购并举筹集租赁住房，以构建基础有保障、中端有供应、高端有市场的“三房体系”。

年初，长沙建发集团成立了长沙建发住房租赁发展有限公司，这是一家专注于住房租赁、非居住房地产租赁以及房地产经纪、咨询业务的长沙市属国有企业。作为本次新政的试点企业之一，长沙建发已在初期的实施中摸索出一条完整的存量盘活、改造租赁住房的运营管理经验。尽管从登记申请租赁住房，到纳入保障性租赁住房管理仍需时日，但是长沙模式仍然提供了城市保障性租赁市场发展思考的新样本。

本期“燃点面对面”，ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然对话长沙市建发住房租赁发展有限公司经理孙亮，聊了一些存量房盘活情况与前沿运营实践：

• 存量房盘活为租赁住房有何优势？

• 长沙经验是否具有借鉴意义？

• 试点企业如何运营存量房转化而来的租赁住房？

盘活存量

开拓城市租赁住房新格局

赵然长沙作为我国生活幸福指数排名前十的城市，向往之人络绎不绝，加之长沙房价不高并且比较稳定，可能大部分人都会选择定居长沙，那么长沙的住房租赁需求会不会没有想象中那么多？

孙亮目前长沙对租赁住房的定位主要聚焦于解决毕业生、新就业青年、产业工人等新市民群体的住房需求。虽然长沙的房价很低，但是新市民群体刚搬到长沙，在购房方面会有一些限购政策，因此还是存在阶段性租赁的刚需。

赵然此前并没有把存量房盘活作为租赁住房的案例，长沙是第一个吃螃蟹的城市，在该政策实施过程中，相较于以往的租赁住房专项用地，存量房具备哪些优势？

孙亮目前仅凭新建增量不足以支撑租赁住房的房源筹集，盘活存量房的形式不仅可以有效降低存量房的空置率，也能增加租赁住房供给，满足不同类型人群的租住需求，并减缓政府在存量房配建方面的财政压力。且新建租赁住房从建设期到装修期都需要一定的时间，而盘活存量住房的房源供应的时效性较强。而且相较于新建租赁住房，存量房大多都在市中心，交通和周边配套设施方面也更具优势。

赵然一般来说，存量房相对分散，如何协调分散式租赁住房和集中式租赁住房的关系，两者的运营管理经验有什么异同？

孙亮分散式租赁住房确实在管理上对企业的要求比较高，所以长沙市政府选择了长房集团和长沙建发集团两家市属国有企业作为试点企业来牵头推动该政策的实施。

从长沙建发集团的实践经验来看，集中式租赁住房为点，分散式租赁住房为面，以点带面，以集中式为服务中心或者集成中心来带动分散式租赁住房，形成一个良性高效的运营管理格局。在分散式管理中会尽量依托于网络系统，譬如未来用系统对存量房源进行基本评估，代替专人谈价。

降本增效

优化服务办理流程

赵然当前长沙市存量房的申请情况如何？

孙亮目前长房集团和长沙建发两家企业累计接受市民咨询的房源大概为6700套；申请盘活的存量房有3750套左右。在我看来，试点一个月以来，政策实施情况相对乐观，每天由存量房转化为租赁住房的新增房源大概有70多套，几乎可以算作稳步增长。目前可供业主自主选择的模式主要有两种，一种是业主自租，另一种是委托试点企业运营。

赵然接到业主委托管理后，两家试点企业如何协调房源的筛选与分配？是平分还是市场化竞争机制？

孙亮目前双方都秉承着“广开门做朋友”的合作态度，包括对非试点的企业，我们也是以开放的姿态谋求合作。业主在「长沙住房」官方APP进行申请时，就可以选择长房还是长沙建发，在第一个环节就实现了分流。

赵然在具体实施过程中，你们克服了哪些操作难点？在国内的其他城市和地区是否具有实用性和借鉴意义？

孙亮首先是企业管理架构的完善与创新。在该政策推行后，长沙建发租赁公司就成立了存量盘活部，从企业内部充实精干力量。另外，长沙市政府也在政务大厅设立了存量盘活业务的相关咨询点。

在服务流程方面，长沙建发租赁公司简化改进了办理流程，以提高服务效率与水平。譬如开发了小程序，居民可通过手机拍照上传资料，长沙建发租赁公司也可以直接在后台审核，从而办理流程中的外勘环节。目前该业务的办理时间已经从原来的半个月压缩至一周左右。

长沙作为住房租赁新举措的试点城市，虽然目前所形成的推广和实施经验相对有限，但是通过结合系统思维、长效思维、综合思维，也形成了一些试点经验可供其他城市借鉴。

以租赁运营为切口

构建未来新经济生态

赵然两家试点企业在帮业主运营管理租赁住房时会收取相关费用吗？

孙亮如果业主登记时选择自租模式，运营企业会收取一定的服务费，因为在监管期间，需要搭建系统、勘察房屋、签订协议以及后期定期巡查房屋情况。

如果业主选择试点企业委托运营的模式，就需要和试点企业签订委托协议，按照市场化方式划分并保障双方的收益、权益，运营方所收取的费用相关部门会制定合理的指导价格。

但也是因地制宜，譬如运营商需要根据房源所在社区的物业发展情况与业主一同制定后期维护方案，此时费用的收取也会因具体情况而有所不同。

赵然倘若业主在长沙住房APP进行登记后，把房源挂到其他平台进行出租，那么业主还需要缴纳服务费吗？

孙亮只要房源纳入长沙市的监管服务平台，其租金、押金、佣金等都要到长沙市租赁住房的监测专户进行清算，然后再从专户转到试点企业住房租赁监管账户，最后由试点企业打款至业主账户，以保证房源作为租赁住房的真实性，同时也利于运营企业为其提供增值服务，所以运营企业每月会收取50元的服务费。如果房屋没有租出去，业主账户没有资金流水，运营企业也就不会收取服务费。

赵然如果业主将房源委托给试点企业运营，那试点企业会提供市场化机构所提供的运营服务吗？譬如，为租赁住房研发特定的网上看房系统，有专人带租户现场看房。

孙亮如果业主将房源委托给试点企业运营，企业就一定会按照市场化运营提供服务，目前相关的业务系统和运营服务团队，长沙建发集团已经组建完毕，只是还需要一定时间和力量针对市场近况进行部署安排。

长远来看，长沙建发集团正在不遗余力着手打造流量池。新市民、新青年是租赁住房面向的主流人群，长沙建发集团将通过流量池中数据的分析，研究如何提高上述人群对租赁住房的信任度，提高租赁住房的租住率。

以租赁为切口的数据决策与数据管理，也是从租赁到置业再到物业的全面开发。

赵然确实如此，我们可以将其概括为通过租赁形成的新经济生态。那么就整个租赁住房或者租赁住房市场而言，长沙建发集团目前有哪些战略规划呢？

孙亮长沙建发集团当前的业务以建筑施工板块为主，主版块之下还有资产运营、物业、地产开发等板块。长远来看，长沙建发集团希望在主板块的引领之下，以长沙建发租赁为入口，借助资产运营，搭建一个贯穿建发置业、建发物业、建发工程、建发贸易、建发康养等多项业务的生态产业链。