在《保障性租赁住房REITs运营管理机构的评价维度》一文中，ICCRA提出“保障性租赁住房REITs的发行并不是终点，而是一个新的起点”，对运营管理机构的考验才刚刚开始。事实上，底层资产和资产规模对于运营机构而言，是资产持有人或基金管理人委托的结果，虽然能够对运营管理机构的表现产生影响，但直接影响运营管理机构评价维度的则是实打实的运营管理能力。

那么，运营管理能力应该具体通过哪些指标设计来达成？每个指标背后的运营思路究竟是什么？ICCRA将结合9年来连续关注的美国长租公寓行业运营情况，分上、下两期，从运营收入(Revenues)、运营费用(Operating Expenses)、净营业收入(Net Operating Income)、资本性支出(Capital Expenditures)4个维度，对运营管理机构的评价指标作出更详细的解读。

1.评价指标依据

多年来，美国公寓协会(National Apartment Association，NAA)委托CEL & Associates Inc等咨询服务公司完成了《美国长租公寓行业运营情况报告》。CEL & Associates, Inc. 是一家总部位于洛杉矶的不动产领域咨询公司，为不动产企业提供了战略咨询，其中部分创新解决方案和基准体系已成为美国住房租赁行业标准。

《美国长租公寓行业运营情况报告》覆盖美国至少10个州90个以上城市的物业，围绕当年的财务表现进行综合分析。连续多年的研究结果反复验证，租赁住房市场状况的改善持续反映在经营基本面的改善上。尤其是经过数十年发展，美国住房租赁行业现已进入成熟阶段，租赁住房业主纷纷将重心放在运营和投资回报层面上。

结合近十年来NAA发布的《美国长租公寓行业运营情况报告》，我们从中发现了一些多维度运营管理指标，且这些指标随着不同经济背景、住房租赁市场不同时期趋势、营销手段变迁等不断升级细化。总体而言，分析判断运营管理机构表现常常围绕以下4个维度进行：运营收入(Revenues)、运营费用(Operating Expenses)、净营业收入(Net Operating Income)、资本性支出(Capital Expenditures)。这4个维度相互联系、相互影响。通过全面观察这4个维度，可以全面了解住房租赁行业总供给和总需求变化，掌握行业运行的总体状况。单一住房租赁企业、单一租赁住房项目，也可从这4个维度指标，明晰企业及项目的运营情况。

2. 评价指标拆解

2.1 运营收入指标

运营收入(Revenues)指标是指在一定时间内出租房屋或提供相关增值服务获得的收入总和。在运营收入总指标下，《美国长租公寓行业运营情况报告》又细分了3个子指标，包括潜在租金总收入、实际租金收入和其他收入。

在一个财年报告里，潜在租金总收入(Gross Potential Rent)是用来比较租赁住房过去一年表现的，是指将未出租和已出租的租赁住房租金加在一起的总额。

实际租金收入(Rent Revenues Collected)是指已出租的租赁住房租金总额。在实际租金收入这一指标中，再次细分为空置损失(Losses to Vacancy)、收租损失(Collection Losses)和租金优惠损失(Losses to Concessions)3个分支维度。

具体而言，空置损失(Losses to Vacancy)是指空置的租赁住房不能产生租金收入。收租损失(Collection Losses)是指出租的租赁住房未收到相应的租金。租金优惠损失(Losses to Concessions)是指在市场紧缩情况下，或者租赁住房需求集中释放，企业通过创新营销手段吸引潜在客户，如发放礼品卡、优惠券或免押金形式。例如迎接毕业季，住房租赁企业为减轻毕业生租房压力，集中推出优惠举措，都属于租金优惠损失范畴。不过，在具体评价过程中，要注意与运营费用指标维度的市场营销费子指标进行有效厘清。

其他收入(Other Revenue)一般指非租金收入，是指提供租赁住房企业通过增值服务（停车收入、宠物管理等）或异业合作（自动售货机、广告等）获得的租金外收入。在美国，运营管理机构都在趋向于创造并提供更多的其他收入，以保障运营收入总额的提升。值得注意的是，在中国，住房与城乡建设部在统计过程中，将运营机构收取的服务费计入租金收入，这一点与美国计算方式有所不同。

通过以上3分指标，租赁住房企业可以得出净运营收入的公示，即：

运营收入=实际租金收入-空置损失-收租损失-租金优惠损失+其他收入

此外，潜在租金总收入(Gross Potential Rent)，租金收入(Rent Revenues Collected)占潜在租金总收入(Gross Potential Rent)的百分比，这两者是衡量房屋租赁市场、企业在空置、收租损失、优惠折损后健康状况的标准。

后续，ICCRA还会针对运营费用、净利润、资本性支出作出解读，请持续关注。也欢迎大家在后台留言，就感兴趣的问题持续互动。

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