经历了断断续续的疫情与楼市过山车的一年终于过去。2021年是房地产历史性的一年。
合肥亦是如此，在跟随大环境走的同时，也带了点地域差异。
上半年以4月“新政八条”为分水岭，前后市场两变；下半年以8月指导价为转折点，二手房迎来大幅降温。
展望2022年，合肥房地产从土地到新房、二手房市场等，各有预示。
第一房
重磅发布！2022年楼市九大预测！#合肥
NO.1丨壹
合肥楼市九大预测
一、定调“房住不炒”，微涨仍然是大趋势。
房价层面，在房住不炒的前提下，“微涨”仍然是大趋势。
如，运河新城从1.6万+到1.8万+。
目前，
滨湖区最高备案均价已经来到2.9万+
，由此向下依次是高新、经开、包河、蜀山等。如，
高速信达GX202110号地块、皖投JK202112号地块、华润JK202110号地块，预计入市价格都在2.6万左右
对应地，新站、北城、肥东仍然是刚需重地，但
2021年出让的地块毛坯限价有所上浮
。如，
北城碧桂园202109号地块，毛坯限价为1.4万/㎡
。未来，各区分化会更明显，
热点板块进一步向改善群体聚拢
，尤其是运河新城、骆岗生态公园等。
二、新房市场回归理性，部分区域置业门槛降低
2021年底，新房市场摇号打新不再，多家热盘启动分销。
辩证来看，一方面，在“房住不炒”的前提下，合肥的新房价格也在上浮，这是经济与政策客观趋势；另一方面，
政策+供应双管齐下，楼市热度已经回归理性，摇号打新现象有所缓和
图源安徽合富
2022年，随着滨湖、包河、新站等区域新盘增多，热门板块房企竞争更为激烈，
新房首付门槛也将有所降低
。如，运河新城方远文璟花园首付降至3成。
在购房群体端，
市场改善占比预计增大
，如经开的置地天玺、伟星玖都荟，滨湖的建发珺和府、联发滨语听湖等，均为大户型改善房源。此外，新站区招商奥体公园，对标区域内其它楼盘也偏向于改善。
三、二手房市场趋于稳定，置业需求将释放
二手房层面，经过了一段时间的政策反应期，市场已经具备一定的稳定性。
受指导价与贷款批放难影响，先前更多购房者倾向于观望状态，大量二手置业需求被压制。
根据好好选房数据，合肥二手房近期成交量呈现平稳状态。
2022年，二手房置业需求将逐步释放，市场预期有所回升。
图源好好选房
对卖方而言，价格虚高、劣势明显的老小区，能早抛就不要再等。
有（交通、教育、商业、公园、品牌、物业）配套优势、质量较高的次新小区
，接下来仍然有市场。对买方来说，近期有购入二手房需求的，可以不用再等二手房指导价。
四、学区房或将迎来重大变革，均衡化发展是大势所趋
最受关注的学区房在短期内
仍然稀缺
，但随着教师轮岗制度的实行未来或将迎来新的变化。
2021年，
上海、深圳、北京等多个一线城市
开始实行教师跨校、跨学区流动。合肥市委书记虞爱华在调研合肥中小学工作中也曾提到，“要谋划并适时启动教师和校长在一所学校达到一定服务年限后轮岗交流，促进义务教育优质均衡发展。”
可以说，均衡化是未来教育发展的“关键词”。
不可否认，学区房短期内难降温。
但学区的优势，在多校划片、教师轮岗、学位制延长等多种政策的调控下，也会慢慢弱化。这个“弱化”的阶段可能会比较长，但政策方向所在，虽远必达。
五、国企、央企为主，今年首批集中供地预计3月举行
2021年实行的三批次集中供地本质上是对房地产土地建立长效机制，倒逼开发商改变拿地策略、调整资金准备，减少无序抢地、围标等不良现象，
降低哄抢地块造成的地价上涨和市场升温，以及对后期房价的拉动
接下来的土地市场仍然是以国企、央企或实力民企为主，如伟星、置地、招商、保利等。按照往期先例推算，
今年的首批集中供地时间预计在3月左右
根据安徽合富发布，2022年合肥预计供地面积
达7446.13亩
。具体分布如下：
图源安徽合富
其中，
滨湖区预计供地约1067.9亩，包括省府板块的584.3亩和金融板块的483.6亩
；包河区预计供地约1721亩；瑶海区供地约1318亩；新站区1420亩；蜀山区供地约911.23亩，董铺湖、南七、黄潜望约100亩、运河新城约811.23亩；庐阳区供地约127亩，包括主城区50亩和四里河板块77亩；肥西县供地约707.58亩。
具体来看，
“竞品质”仍然会是土拍标配
，土地市场两极分化现象会加剧。核心板块会延续火热的竞拍态势，而冷门板块可能要靠优质、大品牌房企来支撑。
六、信贷环境相对宽松，房贷利率预计下行
根据贝壳研究院数据，
12月份103个城市主流首套房贷利率与二套房利率回落，回落幅度为5个基点
。四季度以来，首套房、二手房贷利率较9月高点累计回调10个、8个基点。12月份放款周期为57天，较11月缩短11天。
从大环境来看，2022年信贷环境将持续改善，房贷利率还有下行空间，个人按揭贷款有望继续松绑。
前不久，央行宣布降息，1年期的LPR下调0.05%，5年期保持不变。时隔20个月，1年期LPR首次下调，不仅活跃了短期资金，也提振了楼市信心。
之于合肥，首套房利率为5.88%，二手房利率为6.37%，数据暂无变动，但放款速度有所加快。
七、政策“暖风”频吹，房地产市场平稳前行
2021年，全国房地产调控达数百次，
仅7月调控就达66次
。救市、集中供地、降准降息、房贷利率与二手房交易个税下调……调控范围涉及金融、供需、土地等多个端口。
2022年，房地产政策将继续坚持“房住不炒”的定位，稳地价、稳房价、稳预期。
结合2021年下半年的政策力度与方向来看，2022年房地产行业去杠杆节奏会适度控制，房企融资环境会有所改善。一些优质房企将会兼并、收购风险楼盘项目，降低烂尾风险。
不久前，高层定调：
房地产仍为支柱产业。
可以说，上半年的楼市政策仍然会持续向好，优先保障刚需购房者权益。
八、2022年中、年底将有约117家楼盘迎来交付
据统计，2022年合肥将有
约117家楼盘在年中、年底集中交付
，包括禹洲绿城蘭园、翡翠天际、乐富强悦湖熙岸等多个热门楼盘。相比市区，三县交付楼盘更多。
而此前政府推行的
9631制度、“竞品质”等
，也将在一定程度上减少交付维权现象。
九、红线以内的“绿档”房企，当为置业优先录取者
“三道红线”高压之下，众多房企真身显形。2021年一二线城市多家房企暴雷，波及的购房者较多。
图源中指研究院
这对购房者也起到了警示作用，即选择“三道红线”以内的房企。根据中指研究院数据，2021年上半年“绿档”达标房企有
招商、华润、保利、金茂、中海、万科、远洋、建发、龙湖等
。购房者可以在选择楼盘时，充分考察各家资金链、现金流状况。
NO.2丨贰
结语
2021年是合肥GDP万亿元年，也是合肥人口逼近千万之年。经济飞速增长、大量产业与人才涌入、各种高精尖项目先后落地……
合肥，正在向“北上广深”这些一线城市看齐。
空天科技、量子产业……2022年，合肥还有一系列利好即将实现。作为支柱产业的房地产也将迎来大批新房入市，百花齐放的稳定局面。我们，不妨静观其变。
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