给大家带来江北新区健康城板块的考察日记

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而在去年的五月的土拍中,富园终于涉足“省城”南京,拿下城北迈皋桥(G42案名:栖望府))和江北国际健康城两幅优质宅地(案名G08:玖誉府),耗资11.55亿,两幅地全部触顶。

根据现场销售人员的介绍,正在着力于打造实体样板间的工作中,后期完成后将会择日公开,此前的展示中心位置在浦口区兴隆路与凤滁路交汇处(江北新区数字经济产业园)。考察团在项目现场周边看到,似乎工地处也有了接待处。

项目区位

落子于江北新区广西埂大街与浦八路交汇处,紧靠同板块内的万科首开新悦光年,距离卓越与栖霞建设合作的栖樾府项目也不远,中间隔了一个江苏省肿瘤医院江北新区分院。

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但是我们在这里客观的讲,是基本不会受到江北快速路的噪音影响的。

点评:

如果买房人一定要纠结于“江北核心区”位置的话,考察团认为在这方面肯定不算强项,但要考虑项目是核心区低密度住宅,还是有特定目标人群的。

首先,江苏省肿瘤医院新院区就落地于附近区域,要知道这是本部,不是分院!

除此之外,周边的鼓楼医院江北国际医院早就开门看诊了,再加上国际健康城未来还会吸纳更多的医疗方面的工作人员,以及江北法治园区就在附近,操盘手对这一片区域的定位还是非常清晰的:改善型洋房为主,未来的医院主任们、法官检察官们,也许会是这片区域的入住人群。

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当然相对江北核中核各种高大上的CBD规划,未来这片区域的房产投资上限可能没有那么夸张,但既然周边有着高净值人群,需求有保证,毕竟一个新城区域,洋房产品还是会吃香一些的,下面说说项目的配套。

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项目不远处的江北国际健康城

交通方面,开车出行的话,紧邻江北大道快速路、也临近中央商务区最便捷的三条过江通道。项目紧靠扬子江隧道,距离在建的建宁西路过江隧道直线距离约1.2公里(离通车不远);同时通过项目西侧的江北快速路,往北可通达江北新区、六合商圈;往南可通过应天大街隧道(纬七路长江隧道),连通长江五桥通达河西CBD、南京南站等全城各处。

公共交通方面,项目距离地铁4号线二期(建设中)定向河北站直线距离约300米,距离浦珠路站仅约500米的直线距离,该线路预计将于2025年通车,将成为去往主城方向的重要线路,同时距离项目不远处,还有多条公交线路,距离公交站步行可达,这个对于未来住户来说还是比较友好的。

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需要注意的是,定向河北站目前之间是有水系阻隔的,不过看着很窄,未来应该问题不会太大。

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商业配套方面,周边不远处在建的有江北地下城、华润万象商业综合体、以及晴翠府旁边的卓悦汇,还有全球最大的仓储式会员制山姆会员店等等,业态十分丰富,而稍微远一点的地方还有已经开业的江北虹悦城、今年开业的砂之船奥特莱斯、依旧在建的万达广场等,当然现阶段周边的商业还比较沉寂,只能说未来的业主们还需要等待各种配套落地。

教育配套方面,项目附近已建成的公办学校有:南京一中江北教育集团第二小学、南京一中江北分校高中部、鼓楼幼儿园江北分园等。民办国际学校有:南京金地皇家文法学院、托马斯学校等,跟上面的商业一样,未来的各种教育资源配套也算丰富,民办学校的收费不菲定位高端。

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上图为江核新区一中教育集团的第二小学,下图为一中高中部江北校区

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南京托马斯实验学校

医疗资源的话,地处江北国际健康城,区域内吸引了如鼓楼医院江北国际医院、江苏省肿瘤医院、国际精准医疗中心等14所医疗机构,以后未来小区的业主很有可能就是医疗相关的人才,这一块的配套是最不用担心的。

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江苏省肿瘤医院江北院区工地

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在景观资源方面,项目不远即是七里河景观带河道,据规划,该河道是江北重点打造的滨河线型城市活力空间,未来将打造成城市商业旅游特色路线;项目周围还有约13km长江滨江风光带,背靠万亩老山国家森林风景区,周边环境也是很不错的。

定位为低密改善社区,户型偏大,起步四房,125㎡、140㎡两种,布局大致相同,而旁边的新悦光年项目的面积只有一种:135㎡四房户型

其实可能会有人吐槽说125㎡户型作为四房空间会太小,但是对于这种产品来说可能问题不是特别大:项目容积率低至1.5,得房率大约在80%以上,所以125㎡做四房的空间也还可以。

另外关于得房率的问题,考察团见到过不同说法,有说项目得房率高达85%,这个中间的出入

建面约125㎡ 四房两厅两卫

这个户型比较方正,南北通透,四开间朝南,餐客厅一体,连接开间约6.3米南向双阳台,餐厅连接L型厨房,活动空间较大;卧室设计分区明显,其中入户次卧自带飘窗,用客厅与主卧相隔,可用作老人房,阳台次卧可做儿童房,较为明亮,朝北次卧可做书房。

建面约140㎡ 四房两厅两卫

这个户型倒是不用说太多,就是常规性地把125㎡的四房户型放大了,在尺度上肯定是更为阔绰一些。

项目目前接待中心有一个125㎡四房户型的样板间,后期还会有实体样板间。

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电梯双开门设计称得上是独立入户

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入户门为富新钢木装甲门,采用防火防盗防蛀的设计,质感还可以,入户门锁为“指纹、密码、刷卡、机械”四合一智能锁,品牌为松下

入户玄关柜带鞋柜精灵

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客厅内,包含定制的电视背景墙,材料为岩板+不锈钢,阳台上包含了顾家家居的电动晾衣架以及索菲亚定制的阳台柜,厨房电器采用的是博世品牌的油烟机、燃气灶、洗碗机,操作台面为定制的石英台台面,还包含有欧派定制的橱柜(含吊柜)以及弗兰卡的五金,比如水槽和龙头。

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卫生间部分,均选用摩恩的五金件以及高仪的花洒、台盆龙头以及松下的浴霸,浴室柜是索菲亚定制,包含尼斯实木皮+人造板柜体板+大理石台面+镜面,淋浴房是科勒定制,使用材质为不锈钢+钢化玻璃,主卫采用的科勒的智能马桶,客卫使用的是杜拉维特的马桶。镜柜一通到底的设计。

另外,全屋墙布交付(除阳台和卫生间湿区),全屋的地板采用的是圣象品牌。

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周边新房二手房对比

项目的周边新房,目前就在旁边的万科首开新悦光年可以说是直接的竞争对手,次要的竞争对手则是不远处的晴翠府。

万科首开新悦光年目前主力在售4、5、7、8号楼,目前项目1、4、7号楼还有部分楼层不错的房源,其他楼栋基本剩下低楼层,建筑面积约135㎡,销许均价32844元/㎡,另外还有3300元每平方的装修包。项目预计2023年5月底交付。

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二手房方面,单价卖的最高的是房龄近5年的世茂荣里项目,其中世茂荣里项目分为高层与洋房产品,洋房二手房房源大约单价4.1万元每平方,高层的二手房房源大约3.4万元每平方。

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另外周边还有多个二手房小区房源,不过因为房龄较老、楼盘属性等劣势,挂牌均价并不高。

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情况与简评

总体体量不大,一共六栋住宅,目前已经全部入市,总户数为172,销售均价为32732元/㎡ +3300元每平的装修包,总体看来,项目销售情况并不算非常理想。

项目不在核心区最好的地段,又作为新晋南京的,在品牌与附近竞争对手的对比上,还是要稍逊一些。另外项目未来仅仅只有172户,总体居住氛围可能也要稍微差一些。另外,项目从沙盘可见,未来小区因为不大,所以景观方面也很难有较大的作为。

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不过正如上文中所说,项目未来的交通配套还是不错的,同时还没有快速路噪音的影响,有一定的特点。

主编简介:

苏北哥, 男,11年金融工作经历,8000元白手起家,连续6次跨行业创业均获成功,实现草根逆袭。

1994年买入人生第一套房,2004年重点研究资产配置,有28年房产实操经验,深耕南京市场。

是行业内真正的房产实战派!感兴趣的就三件事,房产,创业以及投资,欢迎爱好相同的朋友和我交流。