北京进深 徐迪 7月14日，海淀区永丰产业基地0401-0132地块项目方案公示。
一般住宅项目在宣布案名开盘后，地块编号很快就会被遗忘。
永丰0132地块显然是个例外，以至于它在规划公示列表里一出现，就能被准确对应上项目：嘉华天珺。
这是一个地块编号比案名还脸熟的项目，原因就是时不时刷一下存在感。
0132地块是嘉华天珺西区，土地于2024年的7月完成出让。
两年来，它至少公示过四版总平图。
先来看看最新的设计方案。
新版看点
对比此前一个版本（去年10月公示），新版最明显的变化是：
1、新增架空层
15栋住宅楼，北边1-6#楼全部做了首层架空。
2、新增风雨连廊
此前小区东侧主入口处设置了多个景观廊架，新版方案里，这些断点式廊架被取消。
取而代之的是一条蜿蜒连贯的风雨连廊——
从大门起始，以环廊形式向南北两侧展开，北边连接1-4#楼的架空层，往南连接5#、6#楼，从两栋楼中间穿过，继续向南延伸至一片集中绿地，收于一处回字廊。
3、新增设备平台
六栋首层架空的住宅楼，南向又多了一条让人浮想联翩的线条。
如果是在其它城区，这个形式一定是通面宽开敞阳台了。
海淀显然没这么局气，海开上地项目一个半米多的一步阳台都收到了上千条反馈意见。
结合架空层的设计，这六栋楼南边的线条应该是雨棚轮廓线，作为架空层的外延部分。
但北边新增的空心矩形图注，大概率就是设备平台了！
它区别于带底色的竖井标识，中间的7栋楼：2、6、7、8、11、12、13#，北边都新增了设备平台，大小一致，每户一个。
建筑外结构，不能封入室内，也不计入建面。
4、新增一步阳台
除了东排1、5、9、10#和西南角的14、15#楼，其余住宅楼南向都增设了一步阳台。
南向形成双卧飘窗+客厅一步阳台的组合。
赠送肯定是增加了，面积虽然不大，但参考嘉华天珺东区的网签价，每平米就是8万+的真金白银。
三次调规
嘉华天珺所在地块成交于2024年7月份，拿地不到两个月就公示了总平图，进度非常快。
1、首次全盘调规，取消坡屋顶
当年国庆节前后，该项目的户型草图全网传播，眼见已有了开盘之势，却因为坡屋顶导致消防高度不合规，重新调整了设计方案。
一直拖到11月底，才拿下规划许可证。
这也是嘉华天珺的首次调规，主要是将坡屋顶改为平顶设计，增加一部消防通道。
翻过来年，2025年元旦当天，嘉华天珺东区16栋楼共852套房源取得预售许可证，并于1月13日正式开盘。
官宣首开锁定房屋322套，价值31.6亿元——这个金额，直到今天仍没有追平。
2024年4月，嘉华天珺西区424套住宅取证，但始终没有成交。
当时东区也只有不到140套网签，去化率16%。
2、西区第一次调规，推倒重来
2025年9月8日，西区0132地块总平图公示。
整个西区楼栋全部打乱重排！
（1）朝向：原来依地形而建的10栋楼，改为15栋，全部是正南正北的朝向。
（2）排布：从整排的行列式，改为点状排布，边户房源大幅增加。
（3）总户数：从424套增加至488套。
（4）户型调小：原预证下西区主力建面为99㎡/134㎡，户均建面111㎡；调整后户均建面降至100㎡左右。
134㎡户型全部取消，改为88/99㎡小户型，同时配置少量120㎡四居产品。
调整后，88㎡三居180套、99㎡三居214套、120㎡四居94套。
此外还在园林景观上进行一次优化，门面做得更加漂亮，打造多处景墙，增设景观廊架等，提升社区整体颜值。
这版方案发出后，收到了152条公众反馈意见。
除了方案相关的规划设计问题，还涉及房屋价值、虚假宣传、购房合同、东区业主要球赔偿等问题。
据悉，这次调规之后，嘉华天珺东区还推出了特价房源，同时为了安抚老业主，给出了一些补偿方案，包括赠送25万车位券（或20年车位使用权）、3折买仓储等。
3、西区第二次调规，赠送面积又增加了
2025年10月29日下午，0132地块项目建设工程设计方案总平面图公布。
这一次也许不算正式的调规，只是结合上一版方案的反馈意见，对局部细节进行了处理。
但也有一个比较突兀的动作：13号楼南向增加了一部分结构外建筑。
就是在海淀楼市广泛流行的一步阳台。
虽然只有一栋楼，其象征意义还是不容忽视的。
除此之外主要是公区部分景观的调整。
包括打散电动自行车存车场地，优化景观廊架和景墙等。
拿地回溯
嘉华天珺地块于2024年7月份成交，由保利发展+北京建工以总价89.01亿元竞得，溢价率3.5%。
住宅部分成交楼面均价约5.96万元/㎡，销售指导价为9万元/㎡。
该项目有两个地块，总占地7.9万m²，东区容积率2.0，规划16栋6-15F小高层和洋房，共852套；
西区容积率1.7，按照最新方案，规划15栋7-11F洋房，约480套房源。
2025年1月1日，东区取证入市。
主力建面99m²三居和134m²四居户型，127m²高层房源，楼王栋172m²平层大四居，以及少量88m²边户。
目前网签361套，成交均价8.16万元/㎡。
项目开发企业为北京建保丰筑置业有限公司，由保利（北京）房地产开发有限公司和北京建工房产分别持股60%和40%。
保利地产北京总经理李红亮出任项目公司法定代表人、董事、总经理。
两年四次调规，看得出李红亮对这个项目的精益求精。
李红亮在保利发展已有近20年工龄。从一名校招生到集团骨干，再到区域公司总经理，他不断转变身份。
来北京公司之前，李红亮还是保利发展职工监事，董事会办公室副总经理（主持工作）。
去年3月，李红亮接任保利北京总经理一职。上任之初就面临两大难题：
开盘火爆但网签滞后的嘉华天珺，以及刚刚入手的三间房新地块。
一年多的时间，李红亮做了几件大事：
1、稳住基本盘，推动嘉华天珺的施工与交付节奏，不断打磨产品，守住“地王”信用；
2、紧抓业绩盘，保障朝观天珺的营销投入与品牌声量，把联合拿地的项目转化为保利主场，打造北京“天”字系第二子；
3、重启投资线，上任两个月后，联合建工拿下了海淀半壁店项目，并亲自督导这个高难度、高期待的标杆项目；
在保利熙瑞正式取证入市后，今年5月，又以41.5亿、15%的高溢价，夺下丰台太平桥地块，成功补仓。
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