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以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

提问：房姐好～新人首问，在总价和户型差不多的情况下，怎么选，面积大单价低一点但小区环境一般的，还是面积小单价高小区环境好一点的呢？

回答：你好，买房面积应该如何选择？

1.总价约束 当前我们可以看到，哪怕是北京上海，也存在总价贵了卖出如此艰难的情况，也就是内环线大平层的流动性其实不算太好，因为面积太大，加上单价比较贵，对于哪怕是一线城市，接盘者往往需要多多衡量。

所以面积过大，总价过高，总是以流动性降低为代价，相反，想要在一线城市安家落户者甚众，他们攒钱不断的变成上车购买力，小户型或者总价低的房子往往是第一选择，所以会出现外环拉动内环的上涨局面。大面积由于总价约束，想要卖出，就必须降低单价，把总价降下来，或者以单价低为卖点卖房，市场上会看到，有些面积太大的房子，确实单价要低一些，这是买卖平衡博弈的结果。甚至楼市搞出来一个大面积低单价流派，完全抛弃流动性，专门收这种房子。

2.小快灵 这也是常识了，很多刚需楼盘中，小面积的单价更贵。面积不大，虽然单价更贵，但是总价不高，首付低，是上车极品。所以京沪刚需攒钱加六个钱包最开始买的房子往往都是这样的小户型上车盘，实际单价比大户型要贵。是否有人思考过为何小户型的更贵呢？

本质是什么？其实答案是京沪房价太便宜，导致全国的人都抱有幻想都去买，刚需太多，自然导致供不应求，产品和客户匹配量过大，产品自然就要涨价。这样的产品的特点就是“小快灵”，面积小，上车容易，快速转手，流动性强，处理灵活，既可以出租，还可以马上卖，灵活性非常好。

3.“我们小区大户型更贵”——总价约束和小快灵失常现象 如何看这个小区的定位，有的人单纯的讲同小区大户型均价低一些，小户型均价高一些，因为“总价约束”。其实，普世的道理是总结出来的，“总价约束”大部分时候是对的，但是要讲一讲存在的特殊性，这种特殊性可以评价一个小区的定位。也许你也偶尔会发现，有些小区不一样，大户型卖的贵，不仅仅是挂牌，成交也如此，小户型反而卖不起价格。

只要稍有耐心，总结一下，你会发现这样的小区一般品质很好，适合居住，各方面都非常不错，一进小区就感觉非常高端，核心地段的品质小区。这样的小区往往为富人所爱，但是你想想，富人会选择这个小区的小户型吗？不会，很多富人都要买这个小区的大户型，购买力爆棚，但是你本来没什么钱，也看中了这个小区，但是你总是想压价，而且你买这个小区的小户型的首付可能可以买同地段的大户型，仅仅是因为这个小区定位高端，你犹豫一下，还是去买大户型。所以大户型反而更贵。“总价约束”失效，是因为对于富人，没有总价约束。

造成这种现象的罪魁祸首是开发商，对于小区的定位不清晰，这样的小区本不应存在小户型的，本不是为刚需服务的，错配在一起，小户型反而会比较难卖。这样的小区，实际上是很好的小区，但是绝对做不到顶级小区，就是因为有小户型，但是有这种现象的小区都很不错！

4.放开二胎至彻底放开生育

众所周知，我们面临人口数量断崖式下跌的窘境，这样不仅影响整个经济发展，可能还会带来更多的灾难性后果。一个国家繁荣昌盛，人口是需要保证的，特别是青壮年劳动力和创造才华，为了我们的可持续发展，目前已经放开二胎，而且不排除远期根据实际情况彻底放开的可能。两个人，住小户型没问题，有了一个孩子住三室差不多够了，小两口住一个房间，孩子一个房间，照顾小孩的老人一个房间。生了二胎呢？三胎呢？再或者是来一个客人呢？不管我们需要多大的面积，我们对于房间数量的要求绝对是增大了的。

于是市场上尤其是房价高满足需求成本较大的京沪深，出现了越来越多的功能性三房，四方，五房，89平三房，108平四房两卫，122平五房两卫。这样的户型不仅广受欢迎，而且从二手市场来看，价格比同面积房间数量少的同品质房子更贵，功能性是其最大卖点，同样的面积多一间房，是多数人追求的刚需功能。可以看到，在生育ZC发生变化了的时候，未来的刚性需求将会往刚需功能性大户型上发展，即面积在120到140左右，房间数量集中在4房或以上的产品。

5.长期调控背景下面积的终极博弈选择

“按照目前的政策态势，高压的控房价一系列政策应该短期不会取消，市场应该做好面对长期调控的准备。”这对于我们买房投资，要做什么准备呢。很多人总以为买了这一套就不买了，以为这辈子就买这一套，买定离手了，实际上这样随便购买，浪费购房资格，到后面有钱再买的时候后悔莫及。

买大户型（刚需大户型），主要原因无非是在长期调控背景下，买刚需大面积实际上是最符合资源配置优化的。

好处有：

a.充分利用房票贷票，房票贷票珍贵，怎么能随意浪费在一个小房子上面呢？

b.增值更有爆炸性，赚钱效应更好，因为你赚的钱是单价涨幅乘以面积。

c.免于置换烦恼，可以长持，我们始终讲，只管有成本，没事别卖房，瞎折腾，但是得提前做好准备，那就是购买不需置换的产品

d.可进可退，进抵押潜力大，因为面积是刚需大面积，所以一次抵押的多，退卖出也容易，刚需大面积，市场受欢迎。买刚需大面积，才是正确的选择，好处非常多，作为长期投资者，我们应该有所准备。

提问：目前想在望京购买一套700-800w之间的两居室房子，望京西、望京南、或者望京更北一点不知道如何选择这几个地段，这个价位合适的开发商有哪些？大的开发商房价都在千万以上，还有就是除了望京地段还有别的地段合适吗？例如双井等？是优先考虑交通还是户型朝向或者开发商？

回答：望京内部的住宅产业也是分化巨大，以地铁站划分比较清楚： 望京南：以淘老破大最适合，商业配套交通都不错，不是顶尖但足够成数； 阜通：商业更丰富，物业较少，望花路等社区淘老破小，望京新城，都市海岸等老破大； 望京：望京最成熟的内部区域，老破大较多，属于稳妥的选择； 望京东：地铁口没有盘，主要在soho四周，其中橄榄城国风北京等属于标杆盘，宝星，慧谷等次新房存在淘笋机会，soho周围也是目前望京最繁华的综合区域； 东湖渠：安静适合住家，商业配套等及格，以西面几个次新楼盘为标杆存在淘笋机会，利泽等老小区偶尔会出老破大存在机会。 望京西：断头路，主干道堵塞，回迁老小区居多，属于较差区域； 还有一个没有地铁的小区域 建议看下 澳洲康都、首开知语城、北京香颂、慧谷阳光。 双井可以看下 苹果社区南区、天之骄子 优先考虑交通

提问：房姐你好，刚需有买房的想法，特别纠结，在一次又一次的等待和观望中，错过一次次的机会，很后悔，特请教大咖，下一次抄底买房的时间在哪里呢？当下该不该买房呢？

回答：刚需买房主要考虑两个因素：一是自己兜里有没有足够的钱，二是房价的走向。 很多人的买房心理就是“买涨不买跌”，不管房价有多高，只要它还在继续上涨，刚需就敢砸锅卖铁的买房，因为大家都知道自己并不会“亏”。 但是随着调控政策的收紧，房价失去了上涨的可能性。大家反倒不敢买房了，生怕自己买房之后房价会下跌。客观来说，就算房价真的降下来，很多刚需也不见得有魄力买房，因为他还担心房价会继续下跌。 在部分刚需眼里，房价一两千元每平方，才是真正的合理！ 首先，对于真正的刚需，买房不需要关注房价的涨幅，因为主要解决的是居住问题； 刚需可以买房，毕竟纵观整个市场，你觉得有比房子更加让人心安的东西吗？ 对于真正的刚需来说，当然是越早买房，越好； 房价从长远看是涨的，你之所以犹豫不决，主要还不是担心自己成为接盘侠，觉得自己会在最高点买房，自己亏本，但是其实谁又敢保证，那个时候是最好的买房时机呢，最好的时间点，不是听别人说什么，而是你需要！所以才争取！ 城市化还在进程中，房价大趋势会平稳增长。完全没有必要为了省钱错过当下的买房时间，然后再一次又一次的难过后悔！ 目前的楼市肯定是稳定的，不会出现大涨大跌，对于很多的刚需来说，楼市平稳期建仓无疑是一个好机会！现在是可以买房的，因为局势已经明朗了，在等下去也没有意义，反而有可能等来房价小幅度周期性上涨。

提问：房姐，您好！本人因工作地换到了望京一带，想置换房子。现住大兴一套小户型，卖了加手里的能凑275万左右的二套首付（含税费和中介费）。目前想置换一个大一室一厅，看了通惠家园、甜水园北里、飘home、炫特西区，想问一下地理位置、性价比、再次出手保值等因素，哪个区位更好？或者有其他小区推荐一下？需要户型方正，带电梯，楼龄较新的，谢谢！

回答：通惠家园这一片大部分都是洼地。通惠家园是经适房、地铁平台上建，买个东西还要上上下下不方便。 临地铁的有噪音，出入上下平台很不方便。另外小区也没啥绿化和环境，出租户较多。反正也是多年洼地吧，估计以后也是洼地， 不太推荐 甜水园北里和周边一带都是典型的老公房社区，由于处于上车盘区间，价值也就在同面积次新房的8折左右，涨幅来说比较一般，有性价比高的标的可入，否则不建议 飘home是04年的小区，整体维护还不错，离地铁比较近，缺点就是小区较小没什么绿化， 炫特西区的位置和性价比都不错，比较推荐，缺点就是物业管理一般 建议重点看飘home和炫特西区，还推荐看看附近的晨光家园、青年汇佳园、国美第一城

提问：北京这轮上涨的动力是什么？

回答：通胀是基础环境 天量大水，再怎么收紧信贷，到手的钱最大出口，仍然是房地产 价格落差大，水往低处流，北上广深，北京价格最低 供需紧张， 北漂优胜者不断增长的购房需求， 限竞房的无效供应，五环内无新增商品房。

提问：房姐您好，我是今天加入星球的。西安政策收紧，请问房姐现在是购房时机吗？期待您的回复，谢谢房姐。

回答：今年的各种政策，很明显的一个信号，对于刚需来说，买房的成本在提高。 对于刚需而言，买房肯定是长期持有，房价的涨跌都只是概率的预测，对于刚需以自住为目的的购房目的并不适用。 刚需买房买的不仅仅是居住，如果只是居住，租房就可以，选择面多、短期投入也小。之所以要买房，是因为需要房子所带来的“附加价值”。 对于刚需而言，更需要仔细斟酌的是自己的购房需求和购房准备金额。 首先，买房之前一定要做好预算，如果是贷款买房要充分考虑好每月房贷会不会给自己带来过重的负担，压低生活质量。其次，记住买房做决策最重要的就是取舍，你不可能妄想一套房子满足你全部的需求，能满足其中的大半就已经很不错。 从城市宏观面来说，能买一二线就不要买三四线，能买市中心就不要买郊区，能买地铁附近的就不要买高铁附近。 从楼盘选择方面来说，能买大开发商的就不要买小开发商的，能买小三居不买大两居，高层住宅尽量选择中间楼层，不要选择中上楼层。

提问：老师好，今年打算把老人清缘里的小三居换到亦庄或旧宫，同时把翠城的2居换到同一区域，先生在亦庄上班，我在北二环上班，孩子今年上大学，想选新一点的楼盘，如何操作更好？

回答：在亦庄上班，不一定要买在亦庄。 亦庄，北二环，两个地方都不是特别适合建仓，一个远郊产业和人口偏不足，一个老城区没有产业人口交通弊病较多，除了学区基本没有价值支撑。 清河一带地段没有大错，码农一时半会儿不会跑光，清缘里比较老可以考虑这轮过后出掉优化； 翠城是指翠城馨园？ 翠城目前中规中矩，2居也没有必要更换，同样，这两套都可以抵出来。 先计算这两套抵出来，以及手上的资金可以到多少？ 然后计算下一步的选筹。 你们距离这么远，要么周末团聚，要么还是以其中一人工作为主。 投资+居住的话，建议首选双井； 投资，首选望京-朝青。

提问：房姐好：新人首问，孩子在东城史家上学，想买套附近的房子自主，还想兼顾投资，为了孩子毕业后卖出，因为有老人，所以以三居或大两居为主，预算800-1000，在东二环附近看了朝内南小街的老破小，二环外的阳光都市，蓝筹名座，吉庆里，怡景园，想问哪个比较合适？或者其他更好的推荐？

回答：1. 怡景园就是当年的外销公寓，物业费偏高，户型不是太好，人员比较杂，不要碰 2. 蓝筹名座这个小区没什么环境，两面临街，办公人群多 ，这类房子涨幅很差，回避 吉庆里这个小区还不错 ，可以入 ，另外海运仓和阳光都市也可以好好淘一下

提问：您好，我在石景山已经有一套房，现在打算在郊区再买一套，一是积分落户，二是投资保值，目前手头有200万现金，打算买三百万左右的房子，有推荐的吗？看过大兴天宫院的次新还有枣园，还有亦庄，没想好买哪里，麻烦推荐一下，多谢，还有一个更冒险的方式，把石景山的也卖了，大概四百多万现金，买进东西海一老破小学区住不上的那种，然后在远郊再买一小的积分落户，这个方案是不是太冒险了？求解惑，知识星球已付费

回答：现在学区政策这么不稳定，肯定不投东西海老破小啊。 如果石景山的房子不自住，还款能力也不错，可选择激进一点，否则就保守一点，200首付买一套小标的。 板块选择上以大红门、亦庄、旧宫为主，楼盘可以看看 保利茉莉 林肯公园 朗润园 鸿坤理想城* 等

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