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神盘评测！西安东郊御锦城“涨价”加推，洋房、小高层还值得买吗？

御锦城是个占地2000多亩的超级大盘，2008年拿地分成20期开发，因为每次开盘价格实在是太便宜，搞得购房者们也是心心念念的，以至于“逢开必摇”，多次冲击西安“万人摇”。

2022年7月7日，御锦城项目再次公布6栋楼的备案价，其中5栋7层洋房，毛坯价格区间16275元/㎡—19516元/㎡；另外一栋13层的小高层，毛坯均价15267元/㎡。

这次公示的是御锦城18期3-R1地块，推广名水岸云萃二期，净用地面积108亩，规划了18栋楼，容积率低至1.53，算是主城区比较稀缺的低密项目。

项目距离地铁1号线浐河站往南大约900多米，并不算太远；这也是距离最近的商业综合体凯德广场的位置，目前已经投放运营，涵盖美食、服装、超市、数码、文娱多种业态，给御锦城项目加分不少。

项目与浐河一路之隔，不过不要脑补成“风景如画，微风习习”的场景，早在20年前或许能沾点边；不过现在的浐河上游就是一个又长又宽的河道，水量较小，野草丰茂，未来或许还能好好治理下吧！目前距离最近的是北侧2.5公里左右的桃花潭公园。

浐河东路是连接南北的重要通道，车流量相对较大，对于项目西侧临街房源比如房源需要考虑噪音、灯光问题；同样项目东侧也有一条御浦路，处于御锦城项目的内部，不过也是对外开通市政设施。

再一个不利因素就是东侧1.5公里的大唐灞桥热电厂，负责东郊片区的供电、供热，环境污染在所难免，在卫星云图上也有所体现，只不过距项目较远影响可以忽略。

在教育方面，目前划分的是浐灞御锦城小学，也就是之前的民办陕师大御锦城小学、浐灞第七小学、浐灞七小创新小学三个校区，中学学区目前为浐灞第七中学，几所学校都在御锦城项目范围之内；另外区域内还有多所幼儿园存在。

其实除了以上种种，大家最关心的还是价格到底值不值？毕竟与之前大家习惯了的1.2、1.3W的价格已经出现了3000—5000元不等的价差。

目前西安的改善主流性产品就是小高层，产品来讲御锦城水岸云萃表现力很强，1.53的容积率，2024年6月30日交房。

产品分为洋房与小高层两个类型，具体如下：

洋房，总高7层，170㎡、190㎡、220㎡底层送花园，顶层送露台，1梯2户；

小高层，总高13层，142㎡、160㎡大平层，横厅设计，2梯2户。

产品符合改善群体胃口，不输西安楼市的任何同类竞品。

在价格上在西安去找2万元以内的同类产品也是很难，比如5月份开过盘的航天城英郡年华的洋房；灞桥区的中铁琉森水岸、港务区的望江府......这是其不可忽略的价格优势。

其实最让人觉得美中不足的还是东郊这个区域，一度还被扣上“贫民窟”的帽子，只能怪城市的发展重心不在这里，发展缓慢；但与5年前相比已经有了很大的改观。

在浐灞的板图中，以东城大道为界往南包括雁鸣湖板块都被规划为休养功能区，区域内开发状况比较成熟，在没有“土拍”的前提下，很难推动区域整体优化，这方面不能太过苛求。

最后还是综合评判一下，御锦城此次的加推选购门槛的大幅拉升，甩掉了一部分预算不足的购房者；但对于预算相对充裕的改善性群体仍旧不失为一次机会，在地段、配套、价格的三重优势下“摇号”毫无悬念，大家认为呢？