全面解读！2宗熔断！洋湖、市府最热门！|住宅|商住地|楼面价|纯住宅|配建

刚刚，二轮土拍结果出炉，整体波澜不惊、平淡无奇！

本次共19宗地块（含2宗商业），最终16宗成交，2宗提前终止出让、1宗流拍。成交的16宗地，有12宗位于河西，湘江新区作为发展的重点一目了然。

来源：湖南世联市场部（下同）

其中，熔断地块共2宗，14宗底价成交，具体拿地情况如下：

▲ 2022年长沙首轮土拍结果示意图

两宗终止地块位于雨花区洞井、板塘冲，板塘冲地块要求配建学校和道路，毛坯限价13600，利润空间不大。

流拍地块位于芙蓉区尚东板块东岸村，金茂建发观悦西侧，周边最近还有湘雅二医院东院区的规划。

部分重点地块情况如下：

洋湖048号地：唯一摇号

地块共17轮报价，直接熔断。无疑，是这次土拍的最大热门，目前已进入摇号阶段。这也本次土拍唯一需要摇号的地块。

地块起始楼面价为6900元/㎡，17轮报价触顶，最后折合楼面价为7935元/㎡。住宅未设置限价，根据开发品质等因素进行价格监制。

地块位于岳麓区洋湖板块，东临罗谷塘路、北临景园路、南临连山路、西临翠荷路。总建面29.13万方，商住用地，容积率不到3.0，商住比1:9。

周边配套示意图丨仅供参考

地块周边配套完善，项目入市时周边在售竞品少，竞争压力相对缓和，目前周边在售项目价格区间为13500-18500元/㎡，保利天汇已经清盘。

周边项目示意图丨仅供参考

观沙岭049号地块：楼面价最高

地块被招商蛇口拿下，底价成交，整体楼面价约6590元/㎡。没有出现疯抢的局面，整体热度一般。

该地块位于市府观沙岭板块，也就是5#、6#地，总建面43.6万方，商住比3:7。

地块规划示意图

地块周边配套成熟，与长郡双语实验中学不到0.5km，不过配套入读的概率不大，除非开发商配建长郡双语高中部；小学的话，学区可能是麓山国际二小。（具体以官方公布为准）

且根据拿地条件，要自建不少于8万方商业，不能分割销售，自持年限不低于10年。项目住宅限高150M，后期大概率会打造高品质改善大平层产品。

价格方面，住宅部分起拍价24.86亿，商业部分固定价格是3.87亿元，住宅建筑面积约为30.6万方，住宅部分楼面价约为8200元/平，这应该是本次最高楼面价。

注意，这还有很大一部分费用也计算进去，包括出资建设郡辉路（长约268米，宽约26米）、宗地东侧绿地（面积约4869.43平）以及空中慢行系统等。

因为没有写出具体金额，就算楼面价8500元/平，住宅毛坯价格预计在1.7万往上走，加装修在1.9-2.0万往上走，根据不同的楼栋不同的户型，还会有所差距。

市府050号地块：最激烈

经过30笔竞价，永州市嘉信房地产开发有限公司总价22538万元摘得050号地块，楼面价7404元/平，溢价率15%，需竞自持租赁住房最大面积8400平方米。

050#地就是观沙岭片区B14、B19地块，茶子山路以北，谷丰路以西，西二环以东，靠近麓山国际实验小学本部、博才卓越小学，未来小学学区待定。

项目建筑面积只有0.64+2.32=2.96万方，住宅容积率仅1.59，地块限高36M，商住比为22:78。定位高品质住宅，可能以洋房、叠墅为主，没有设置限价。

项目最高楼面价约7600元/平，这个还不算公园绿地，望藕路的建设费用，算进去的话，楼面价接近8-9K，预计毛坯价格1.7-1.9万往上走。

谷山053号地：越秀拿下

地块被长沙楚景房地产开发有限公司底价拿下，据查，该公司所属投资机构为越秀产业基金。

谷山053#地块，总建面16.12万方，容积率仅1.9，限高36米，基本为小高层，洋房社区，不排除会有叠墅产品，本次没有设置限价！

这宗地块唯一的缺点，在于地块沿金星路+长望路狭长分布，基本上所有楼栋，都或多或少会受到影响！

项目折合楼面价约6000元/㎡，不算高，不过还要出资修路、建绿地，毛坯价格预计是1.3万往上走，加装修在1.5-1.6万往上走。

目前谷山片区限价14800元/㎡，为长沙河西最高，即龙湖舜山府项目，其洋房售价最高单价冲破了2W/㎡。

梅溪湖二期042、043号：中联拿地

042号地位置：岳麓区国槐二路以南、葛公塘路以西、龙柏路以北、许龙路以东。

底价成交，成交价：60688万元（折合楼面价2705元/㎡）

基本信息：占地123.5亩，容积率B1≤1.5、R2≤3.0，建面22.4万㎡，商住比1:9

主要挂牌条件：

引入一家年营业收入500亿元以上的上市企业，且拥有国家重点实验室；承诺其引入的上市企业在长沙高新区投资建设一定规模的挖掘机械智能制造项目、关键零部件智能制造项目；配建幼儿园等。

梅溪湖二期043号位置：岳麓区许龙路以东、龙柏路以北、葛公塘路以西、红掌西路以南。

底价成交，成交价：109569万元（折合楼面价3032元/㎡）

基本信息：占地299亩，容积率B1≤1.5，R2≤1.2、2.0、3.0，建面36.1万㎡，商住比1.2:8.8

主要挂牌条件：

引入一家年营业收入500亿元以上的上市企业，且拥有国家重点实验室；承诺其引入的上市企业在长沙高新区投资建设一定规模的挖掘机械智能制造项目、关键零部件智能制造项目；配建幼儿园同时在L11-D16-1地块配建24班小学等。

毫无无悬念，这两块地都被长沙中联至诚地产开发公司拍得（中联重科），没有设置住宅毛坯最高限价，根据开发品质等因素进行价格监制。

这几块地都属于梅溪湖二期，距离2号线地铁口不远，不过位置较偏，到了雷锋河以西，接近中联智慧产业城，目前配套比较缺乏。

麓谷051号：中冶拿下

地块位置：岳麓区谷苑路以南、雷高路以西、雷锋河路以东、黄杏路以北。地块西侧就是百世云境，北侧就是长沙职院。

竞得者：长沙中冶麓谷景园置业有限公司，成交价119013万元，楼面价约3700元/㎡，住宅(毛坯)最高销售均价10700元/㎡。

基本信息：出让面积155488.89㎡，商住地，容积率B1≤3.0，R2≤2.0

主要挂牌条件：

须在长沙高新区于2022年12月31日前引入一家注册资本实缴不少于4亿元、经营范围包括电池材料研发、生产的产业公司；其母公司或实际控制人须列入2021年《财富》世界500强；须将不少于10万平方米的住宅销售给产业公司员工；至2027年12月31日止，在长沙高新区投资建设不少于15万平方米的电池材料研发、生产厂房，累计实现固定投资总额不低于35亿元，累计实现产值总额不低于120亿元，累计实现税收总额不低于2.5亿元；自持2万平方米商业物业，其自持部分自竣工验收之日起5年内不得销售；不接受联合体竞买等。

麓谷045号\046号：麓谷发展拿下

045号地块位置：岳麓区望雷大道与黄杏路交会处东南角。位于百世云境南侧。

竞得者：长沙麓谷城市发展建设有限公司（高新区平台公司）

成交价：158050万元，楼面价约3700元/㎡，住宅(毛坯)最高销售均价：高层住宅不超过10700元/平方米，非高层住宅根据开发品质等因素进行价格监制

基本信息：出让面积197830.8㎡，商住地，B1≤3.0，R2≤2.4、1.2

主要挂牌条件：在宗地东侧L02-H39-2地块上投资建设一所办学规模为42个班的小学，项目建设总投资不得低于8400万元。

麓谷046号位置：岳麓区枫林路以北、雷高路以西、山杏路两侧；竞得者：长沙麓谷城市发展建设有限公司。

成交价：95188万元，楼面价约3700元/㎡，住宅(毛坯)最高销售均价10700元/㎡。

基本信息：出让面积118821.36㎡，商住地，容积率B1≤2.0，R2≤2.0、2.4

东山湾047号：金茂没拿地

地块位于湘江智谷，竞得者：中铁城建+慧谷实业，成交价76947万元，楼面价约4725元/㎡。主要挂牌条件：建智青路（莲坪大道-玉璞路）。

基本信息：出让面积65139.85㎡，纯住宅，容积率≤2.5，住宅(毛坯)最高销售均价12800元/㎡。