唉，在广州，刚需太难了。

很多年轻家庭在城市中心工作，手头仅有六十多万的首付预算，这也意味着按照3成首付计算，他们的买房总价预算只有200万左右。

200万可以买哪里比较合适？要买“老破小”吗？非也。老破小有非常多缺点，比如楼梯太旧，没有电梯，停车位不足，早期户型设计不合理等。

新房呢？今年，广州180-220万总价新房成交分布板块如下。面对这一幅广袤的地图，通勤市中心一般要求不到1个小时的刚需该如何抉择？

以排除法分析，从化、南沙、花都通勤珠江新城都要花费1个多小时，并不推荐。白云太和-钟落潭一带，实际通勤时间超过1个小时，选择范畴也不多，不少可售房源为项目尾货，成交量也侧面印证了这一点。

番禺区，“靠海睡城”莲花湾部分项目具备景观优势，但距离地铁4号线基本有5-6公里之远，需要公交接驳，相当不便。

黄埔区，仅知识城可选，部分站点距离珠江新城站约1小时，而且自身也有产业、人口支撑，是知识型经济产业重镇，理论上也可以划入考虑的范围。

增城区，仅新塘值得推荐，通勤时间40-60分钟，而且还是广州东进的产业集群中心。而东部的增江、荔城距离较远，依靠地铁21号线的中新板块才刚刚起步，配套还未完善。

按照居住属性、未来成长性而言，新塘与知识城比较适合刚需，而二者又该如何选择？

龙争虎斗

老黄埔东-新塘VS知识城

➢自住氛围+可选范围PK

知识城得益于大量产业进驻，商业、教育、医疗等配套不断兴起，唯一核心区域“环九龙湖总部经济带”基本为二手盘，其一路涨至3万+/㎡，这意味着总价预算要接近300万。

知识城环九龙湖实拍图

对于刚需而言，能上车的新盘远离知识城唯一核心区，而且严重缺货，这也是造成其上半年总价200万成交量仅88套的真实原因。

知识城核心区仅为环九龙湖总部核心

新塘板块，由于本身就是全国百强镇，其包含3条国家铁路、2条城际轨道、4条地铁和1条电轨，千亿产业造就了大量人口涌入，再者近天河黄埔等中心城区，烟火气十足。

而且可选项目有十数个，价格也丰俭由人，具体在2.1-3.5万/㎡。这也是上半年新塘成交762套，远胜于其他板块数倍之余的真实原因。

➢实际通勤PK

实际通勤上，知识城适合刚需上车的项目，需要公交接驳，才能到达地铁口。正常地铁通勤珠江新城需要花费1小时10分钟，驾车46公里也需1小时。

知识城VS老黄埔东新塘板块通勤对比

相比之下，整个新塘板块依附强大的交通优势，所有项目通勤珠江新城时间基本在40-60分钟。其中，越接近天河黄埔优势越明显，最近处为老黄埔东新塘板块，其地铁通勤距离广州第二CBD鱼珠也仅20分钟。

➢定位+成长性PK

跟着城市规划走，买房才不会踏空。

知识城定位知识型经济产业高地，居住、产业和配套用地占比分别为1/6、1/3、1/2，这也意味着未来主要以产业为发展重心，整体连片的居住氛围难以形成。产业再好，也无法反哺楼市成长。再者，目前知识城普遍去到3万+/㎡，价格已阶段性见顶，刚需追高并不明智。

反观定位为广州东部CBD的新塘，踏准了广州一路东进的城市发展节奏。

二十多年来，广州城市脉络从珠江新城延伸至琶洲、金融城，再触及到老黄埔所在的第二CBD临港经济区，以及广州东TOD。其中，老黄埔东首站，即老黄埔东新塘板块也成为第二CBD东住区门户，值得重点考虑。

毫无疑问，新塘完胜。板块落定了，放眼位置极佳的整个老黄埔东新塘片区，结合总价200万预算，近地铁易通勤，环境诗意宜人，有“国家队”背书，以及配备优质学校等刚性需求，刚需们又该如何选择？

01.

总价185万拿下三房！

老黄埔东如何选择？

实际上，在老黄埔东新塘板块，一套带主套的三房最低门槛实际为185万元！不过，先容淘房君卖个关子，该盘我们稍后揭晓。

01. 老黄埔东混战

谁才是性价比之王？

我们试着从价格、通勤、成长性等多个角度进行对比。

通勤+性价比，谁是王者？

➢价格+通勤对比：选老黄埔东进首站，这里比黄埔更近黄埔

在老黄埔与新塘交界处，4大新盘情况不一，如老黄埔的新盘最小面积93㎡户型已然去到最低吹风总价270万，单价近2.9万/㎡起。

而在老黄埔东进首站片区，华润置地公园上城最优惠的房源可低至21888元/㎡，最小面积段约75㎡，对于刚需而言，其不仅集花园、地铁、大品牌、全配套、优质学校于一身，而且上车门槛基本“吊打”片区所有项目。


地铁13号线示意图及老黄埔东片区项目价格对比

点击放大查看，价格、通勤时间最终以实际为准

具体来看，公园上城与13号线沙村站直线距离最近约400米，距离黄埔区直线距离仅约800米，1站可到黄埔，待13号线二期开通后，7站到天河，直通珠江新城核心区域，乃是整个老黄埔东新塘片区通勤时间相对最短的项目之一，可谓比黄埔更近黄埔。

➢成长性对比：买房，选当下就看得见的未来

当然了，最后还需要看成长性对比。

据了解，上述有两大新盘均为旧改项目，然而当下的旧改仍具有不确定性，押宝旧改无异于赌博。更何况，据业内人士透露，老黄埔最大旧改算上回迁房达570万㎡，按照正常的开发进程与销售速度计算，基本要卖5-8年以上。


而华润置地公园上城是当下就看得见的地铁公园学府大城，几乎没有短板，综合性价比优势要远胜于其他项目，此前一期产品就已备受市场欢迎，它也正是我们前文中提到的总价仅185万起能拿下一套带主套三房的项目。

华润置地公园上城效果图

02.

刚需预算 豪宅体验

广外附小落户 公园学府大城

更难得的是，华润置地公园上城还是难得一见的高性价比神盘。只需刚需预算，即可享受豪宅般的公园学府大城成熟配套。

广外附小强，公办性质香

7月7日，广州臻通实业发展有限公司与广东外语外贸大学合作办学签约仪式暨华润置地广州公司与广外教育集团党建共建在公园上城项目举行，这也意味着“广东外语外贸大学增城实验小学（暂定名）”正式落户公园上城旁。（广东外语外贸大学增城实验小学为暂定名，命名及学校招生地段划分最终以区教育局为准）

它隶属于备受老广赞誉的广外教育集团，其英语教学特色独具一格，旗下的广州市实验外语学校，更是全国16所具有保送生推荐资格的外语学校之一，全市仅此一座，保送范围不乏有清华北大复旦等名校。

广东外语外贸大学增城实验小学（暂定名）效果图

不仅如此，由于家门口就是广外增城附小，若就读后，孩子们步行即可到达学校，安全指数拉满的同时，更方便家人接送上下学。

约15万㎡空中公园

与广外增城附小相对望的，则是公园上城倾力打造的约15万㎡空中花园，相当于约21个国标足球场大小！

这也是其命名由来——坐落在公园上的繁华大城！同时，这更完全打破了市场对于刚需产品高密度、低绿化的刻板印象，营造出豪宅般的居住氛围环境。

空中花园“两环一心八景”多元活力配套功能示意图

行走其间，趣味横生的自然科普教堂，让自然知识伴随孩子成长于归家途中；精心挑选的芳香植物，也让心情为之愉悦；内部构筑的微气候系统，更为社区营造健康生态环境。

咫尺间，享大城配套

入则静谧，出则繁华。

公园上城自带7000㎡商业街区，目前已引进华润万家、肯德基等知名品牌，让你在家门口就能享受到大都市的时尚生活。

7000㎡商业街区效果图

视野放宽，周边有5大商圈环绕，万达广场、合生汇、永旺梦乐城、天河城等大型购物中心也足以让你吃喝玩乐统统不愁。

03.

万亿央企华润力造

极致实用户型 上车一步到位

对于刚需而言，买房更应该考虑到一份安全感。

近日，汇丰发表中国房地产行业研究报告，将华润置地等企业列为行业领袖，认为其持续坚持财务纪律，违约风险最低。这在动荡过后，刚刚复苏的房地产市场非常难得，尤为值得信赖。

截图来源：智通财经

作为世界500强，万亿央企华润在产品打造上也颇具匠心。从2014年进驻广州后，华润就与这座城市的前进共成长，经典案例便是在城央打造有墅级综合体“华润天合”。这也难怪华润能把豪宅体验的理念和经验，带到刚需产品上。

中国华润大厦-春笋

目前，公园上城在售一期收官之作，涵盖建面约75-110㎡三至四房，极致实用小户型和人气改善四房备受市场欢迎。经淘房君实地查看，位置非常靠近地铁和花园。

以极致实用小户型建面约75㎡3房1卫为例，总价低，容易上车，非常适合首次置业的年轻人。相比之下，市场上同等面积户型大多仅为2房1卫。

该户型居住功能性非常完善，屋内通透，采光上佳，无处不在的飘窗空间让家里的每一寸面积都得到合理的利用，完全超越市场上绝大多数小三房户型，堪称拉满实用面积的范本之作。

建面约75㎡3房

建面约105㎡4房2厅2卫户型，拥有更阔绰的空间，更舒适的居家生活，是改善进阶首选。而市面上，绝大多数四房户型需要120㎡，在公园上城则能一步到位。

该户型内含宽阔4开间，奢配阔绰面宽客厅，搭配纵深感十足的观景大阳台，通风采光皆佳。四间卧室均带大飘窗，主人套房更是从两面将窗外的空中花园美景巨幕呈现。

建面约105㎡4房

据悉，公园上城也即将推售的新一期产品性价比超强，涵盖建面约77-128㎡三至四房，面积段更大，位置也更近地铁和花园。

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