2022年中国租赁住房企业盈利能力十佳研究成果发布|住房|住房租赁|租赁|租赁市场|租金|长租公寓

自“十九大”起，中国对房地产市场的发展方向有了清晰的定位和规划，多渠道保障和租购并举的制度安排相继提出，住房租赁自此受到市场的广泛关注。2022年上半年，国家住房租赁政策动作依旧频繁，租赁热度不减，从中央到地方，涉及保障性租赁住房建设目标、权益保障、市场监管以及金融支持等各个方面，一系列的政策“组合拳”，全力保障租赁市场发展，体现了国家推动实现住有所居、宜居安居的坚定决心。

随着中国城镇化进程的加速，大量人口向城市流动，催生出庞大的租赁需求。根据克而瑞租售的测算，中国目前的租赁人口约2.8亿，住房租金总规模约1.8万亿元，预计2025年租金规模将达到3.5万亿元。随着租赁行业需求和供应规模的不断扩张，越来越多地受到各方主体的关注，特别是对住房租赁企业盈利能力的关注，克而瑞租售希望通过对租赁企业盈利能力的不断研究探索，推出了此次的《2022年中国租赁住房企业盈利能力十佳研究成果发布》，希望为大家带来一定的启发！

#01.

与国际成熟租赁市场相比，中国住房租赁市场仍处于发展、探索阶段，但近两年头部企业规模扩张可观

与国际成熟租赁市场相比，中国整体住房租赁市场仍处于起步、发展和探索的阶段。目前，中国TOP10 集中式长租公寓管理规模约82.3万间，远低于美国、日本专业机构运营管理房间规模。但同时也说明中国未来还有极大的机构化发展及资源整合空间。

表：中、美、日住房租赁市场TOP10公寓管理规模对比

数据来源：NMHC、日本全国租赁住宅经营者协会联合会、克而瑞租售2022半年度企业规模榜单

但从中国自身集中式长租公寓的发展来看，长租公寓市场的规模一直呈现稳健的增长。截至2022年二季度，中国TOP30租赁企业开业规模达到88万间，管理规模122.45万间。从开业管理入榜企业整体来看，房企系公寓管理规模约是创业系的3倍，管理规模排名前十的企业中，房企系的企业占比超半数，旭辉瓴寓、华润有巢、龙湖冠寓等房企系依靠自身优势，在重资产模式下加之大型租赁社区的加速进场，市场占有率不断提升。魔方、城家、乐乎、窝趣等以轻资产为主要拓展方式的创业系也跻身进入管理前十。国家大力发展保障性租赁住房，地方租赁住房“国家队”如广州珠江租赁等表现也可圈可点。

表：2020-2022年Q2中国T0P30集中式长租公寓企业

开业、管理规模以及同比增速（间，%）

数据来源：克而瑞租售

#02.

随着住房租赁行业规模发展到一定的阶段，租赁企业的盈利能力受到多方关注，部分企业表现亮眼

作为行业发展的主体，不同派系住房租赁企业都在经历着成长和蜕变，虽然租赁企业商业模式尚未完全跑通，但也随着经验的积累、资源的汇聚、各企业发展的重心也逐渐由中资产模式向轻、重两端发展。房企系、国企系依托自身资源优势、资金优势及产品打造优势，重点打造重资产类项目，在获取租金收益的享受资产升值，同时进行投融建管退的全产业链探索；而运营能力卓越的品牌公寓运营商，则通过不断强化轻资产运营管理能力，与政府合作，快速抢占市场份额的同时来提升企业的盈利能力。

近年来，公寓行业越来越受到各方主体的关注，特别是国内外资本对中国长租公寓市场投资活跃，推动了中国公寓市场的快速发展中国住房租赁发展近十年来，同时各方也更加关注住房租赁企业的盈利能力，克而瑞租售希望通过《中国租赁住房运营企业盈利能力十佳》的研究成果发布，对租赁企业的运营能力及成效做有意义的探索。

EBITDA-U作为租赁企业，运营成果的核心KPI，它反映出一个租赁企业通过持续运营所能带来的投资回报水平。EBITDA-U提高的核心在于增加租赁企业的营运收入，控制营运成本。由于租金收入是租赁企业营运收入的主要来源，合理化、最大化租赁企业的租金收入、节约运营成本便成为运营收益保障的重中之重。

克而瑞租售通过客观、公正、专业、科学的测评研究体系，以租售企业不同商业模式的营收、不同商业模式的运营成本支出、税费支出、不同商业模式占比4大维度及24个细分维度，通过算法模型，依据克而瑞租售监测数据及各企业申报的数据，同时参考企业年度公开数据对近三年在租赁行业发展活跃的品牌企业进行了EBITDA-U的测算，同时进行运营成效测评前十佳的发布工作。

1）房企系的租赁企业打通了“投融建管退”全链条，资管能力快速提升租赁企业的盈利水平

资管能力的提升对住房租赁企业盈利能力的提升极其重要。以旭辉瓴寓为例，2022年年初旭辉瓴寓出让所持“上海浦江华侨城柚米社区”项目全部30%股权，实现从该租赁社区项目的资产退出。这是租赁住宅领域实现‘投融建管退’资管全周期跑通的示范性的项目，也是旭辉瓴寓迈向租赁住宅资管专家的重要一步，出让股权后旭辉瓴寓作为资管方继续运营该项目，大大提升了品牌的整体盈利能力。当然除了亮眼的“大资管”能力，旭辉瓴寓的“大产品”、“大运营”、“大数据”的能力也都走在行业前列。

特别值得一提的是大型租赁社区的轻资产运营输出能力，旭辉瓴寓轻资产运营输出管理大社区项目有上海张江纳仕国际社区、上海闵行城开莘社区、南京海智湾十二星座街区、扬州生态科技新城人才公寓、上海嘉定嘉荷新苑项目、杭州丁桥华侨城芳菲与城自持公寓项目、成都锦江区皇经楼B01大社区项目、重庆蔡家嘉悦大道大社区项目等30余个，这些共同支撑着其品牌盈利能力的提升，使得旭辉瓴寓的加权EBITDA-U水平处于行业领先位置。

排名第二的华润有巢，也在“投、建、管”三维度积极前进。以华润有巢租赁社区北京总部基地项目为例，该项目公寓体量达到2400套，是村集体出让土地经营管理权与收益权，联营开发企业和社会资本进行合作的模式。该模式下，对于华润而言，更多的是从投资的视角看待项目的价值，着眼于项目投资运营能够带来的回报。像这样的大型租赁社区，华润有巢目前已有8个项目，其中新建的项目有北京瀛海项目、北京葆台项目、上海泗泾项目、上海东部经开区项目、上海芦恒路项目、上海马桥项目；轻资产存量改造的项目有广州设计之都项目、深圳留仙洞项目，这些项目单个社区体量均超过1000间，平均体量达到2000间。从新建项目的拿地情况来看，华润有巢的大型租赁社区项目获取的土地类型为集体土地和租赁用地（R4）两种。获取土地的时间在2018年前后，拿地成本极低，大大提升了华润有巢整体的盈利水平。

2）创业系的住房租赁企业通过多年的精细化运营、“剪刀差” 以及规模经济实现盈利能力提升

以排名第三的魔方为例，魔方生活服务集团是中国住房租赁行业的奠基者之一，魔方自2009年创立伊始，优质服务为核心，以数字化管理为驱动，魔方生活服务集团为新生代年轻消费人群打造了安全、便捷、舒适、友好的社群生活方式。截至目前，集团业务已覆盖全国33个主要城市。魔方轻资产项目占比30-50%，魔方公寓一开始就选择了轻资产模式，选择租赁物业替代自持物业以减轻资本负重，避免一开始重资产模式占用大量资金、耗费大量机会成本，为企业盈利奠定了极好的基础。同时中资产项目占比50-70%，对魔方公寓而言，其中资产的“剪刀差”利润源于产品标准化规模化，同时又基于品牌认知，加上超过10年的精耕细作这些优势得到逐步的放大，为魔方品牌提供了越发健康稳定资产回报。

对于轻资产规模化而言，具有丰富资管分离合作模式经验的运营商企业，在精细化运营领域中更具优势。比如乐乎、乐乎于2014年开始试水轻资产业务，并从直投式托管模式入手。对轻资产代运营的乐乎而言，无论是市场好坏，乐乎都用自己的专业能力对资产做提升。这也是乐乎能实现较好收益的基础，市场上行能通过超额业绩分成，享受资产增值的红利，市场下行也有基础的管理费。城家、百瑞纪（窝趣）都脱胎于酒店，对于酒店运营企业来说，数字化的重视，能让租赁业务运营管理的效率更高，这也使得酒店系的城家、窝趣在管理提效以及降本上具有不可替代优势得原因，也是以城家为代表的酒店系企业能实现盈利的核心所在。

3）国家队的住房租赁企业由于其先天的基因优势，在拿房成本及获得补贴上更具优势，使得企业盈利能力不容小觑

以珠江租赁的珠实新寓为例，2017年11月，珠江实业集团出资10亿元组建珠江租赁公司，主要承担市本级西片区（包括越秀区、海珠区、荔湾区、白云区、花都区、从化区）政策性住房和市场化租赁住房投资、建设、运营和管理职能。珠江租赁公司作为广州市属国有专业化住房租赁企业，承担筹集租赁住房房源、建设住房租赁信息服务与监管平台等职责。同时作为广州的国家队租赁企业，租赁业务的珠实新寓可以会有更多的机会参与到城市更新中来，为品牌的盈利水平带来了极大的保障。

#03.

小结

2022年作为保租房建设的重要一年，在国家大力倡导租赁住房的政策红利下，租赁行业被迅速激活，商业闭环不断完善。租赁企业在追求规模扩张的同时也在进一步的追求盈利能力的提升。希望越来越多优质的住房租赁品牌更聚焦核心城市深耕，稳扎稳打，多元化经营，不断提升企业的盈利能力，最终最大限度的满足青年人“安居梦”。

（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）

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