在上海，预算低的情况下想买新房，一不小心就被安排到边缘郊野区域，如果自己不熟悉，只看kfs的宣传和那些没执行的规划，很容易被坑。

5年后溢价能涨多少就别往远想了，住在被“农田”和工业区包围的地方，找个日常所需的配套也许都费劲，居住舒适指数可想而知。

不是想来黑谁，只是真心希望买家们少走坑，费了钱还住得憋屈，不划算。

01六灶

听板块名，就感觉已经和洋气不沾边了。

川沙虽然也有经济园，但因以工业为主，自身实力弱了很多，再看看邻居张江、金桥，哪个不是定位清晰落地快？

川沙下属的六灶，

动迁房的聚集地。

六灶从2012年就开始规划了，都快10年了，

说好的学校没建好，荒野和农田倒是没在少。

商业不多，很多店家还喜欢打着迪士尼的三个字获客，拜托，有些根本离迪士尼很远好嘛！

保利云上拾光北侧

规划的住宅用地，除了保利都还没几个建商品房，今年

保利云上拾光

马上又要来了，抛开房子品质不说，地铁都要在家门口8公里开外，附近又是这样的环境，买家真不能细想，否则只想掩面流泪。

02四团

奉贤四团镇要是没有划入临港新片区，那这里就是奉贤的乡镇，临近浦东大团，其实是尴尬的“两不管”地带。

这里的新房即使再便宜，也别头脑发热盲买，周边的

海湾、奉城瞬间香很多。

虽然有自贸区临港新片区的加持，但即使是外区客来买，大部分也只是投资。

很多人想毕竟2.5万/平的房价，一套房子不到200万就能拿下，借着自贸区的东风，说不定能火一把？

但奉劝各位，现在连

滴水湖的房子都在慢慢回落，

新房价格也只有3万出头，辐射到20公里以外的四团能翻身？

新房周边没有轨交，出行很麻烦，基本很难触发积分，公开摇号都难。

总结就是：

居住不香，投资不赚

03航头

浦东航头，整个区域定位上就不是很清晰。板块没什么大规划，更多依靠是18号线带来张江周浦的外溢人口，坦白说，以现在的人口密度，即使有好规划也无法撑起来。

这里

动迁房也很多，

界面有点乱，虽然也有别墅，但出门没大商场没医院，活动很不方便，不说被“农田”包围吧，至少整个界面也算是城乡结合部风满满。

更何况，这两年航头的房价可以说是

持续暴跌

二手房更别提了，一下都是大几十万的下降，

10年不到房龄的二手房，不过也才260-270万左右。

一些板块内新房周边的商铺，都熬不住一个个撤了，让原本就没太大存在感的区域和楼盘更加雪上加霜。

04宣桥

浦东老南汇区，有个存在感很低的板块：宣桥。原始生态区域丰富，也可以理解为田园气息很重，有一说一，稻田是真长得好。

但核心区占比非常小，以至于整个板块短时间很难形成商品房氛围，

别说新房供应少了，次新房都几乎没有。从板块到楼盘，一个字：冷。

去年

新房海玥瑄邸

，甚至不能算完全算是在宣桥，位置是三灶、宣桥、与惠南的交界边缘处，

项目开盘没摇号，

真的冷门。

更让人疑惑的操作，是半个月小筹就快速蓄客300+组，到底是

因为真的认筹情况不佳因此紧急开启应急措施，还是早早决定以更优待吸引认筹，

也只有kfs自己知道了。

这里甚至10年内都难享受到周边产业和概念地带的人口外溢，前景怎么样，相信心里都有数。

05白鹤

提到青浦白鹤镇，田园氛围感懂的都懂，偶尔来体验一回农家乐和古镇一日游是不错之选。

至于买房嘛，很尴尬，

因为新房几乎没有，二手房房龄普通很老，

均价1.7万左右，

核心区的二手房也才2万多点。

在看看和它接壤的

嘉定安亭，

差距一下子出来了。

暂时别幻想多少溢价了，上一轮房价猛涨时，白鹤的房子也岿然不动啊。

好不容易今年要上新盘了，

宝业白鹤项目，

一点不意外总价还没超过300万，低积分甚至无积分就能搞定。

可周边没有地铁（长远规划里会有预留站点），商业配套也一般，城市界面甚至让人怀疑这里居然是上海？

一个和奉贤、金山差不多的价位，配套还赶不上奉贤、金山的新盘，你会买吗？

来实现草莓自由，倒是能满足你。

06华新

一些上海本地人都未必了解的地方，存在感挺弱。没错，确实像个睡城。

同样是大虹桥辐射10公里，江桥、徐泾、赵巷的新房几乎个个比华新的有潜力，虽然华新均价便宜个1-2万。

但没有地铁和地铁规划，对刚需买家就是硬伤。4万多的均价大点的面积也要500-600万了，没地铁图个啥呢，为了大虹桥三个字？

可是大虹桥的发展，华新都完美避开了啊。

华新今年没出啥新房，之前的

滞销倒不少，产品品质还不给力，

kfs欲哭无泪，只能拿价格做优势，在吃力中去化掉。

今年要上市的

上海城开华新项目，指导价4.57万/㎡，

依照以往区域新房去化的节奏

07车墩

2020年车墩发布了《国土空间总体规划（2019-2035）》，一年多过去了，规划落地得如何了？

车墩房价为啥低？市区客都不来买只能“躺”了。加上也是

动迁房”大户“，

动迁房交付后，不少年轻人就到松江新城、颛桥、莘庄去发展了，车墩的居民老龄化明显更严重。

车墩，缺商业、缺学校医院，缺地铁。

有人说有金山小火车啊！抱歉，班次真的少，简直是日常市区白领通勤上的“噩梦”。

二手2房的挂牌价基本都在200万左右，

甚至还包括一些品质不错的次新房。

这个溢价，算上时间成本和居住品质，啧啧，真亏。

08朱泾

朱泾远就不用多说了，关键是至今这里也没有交通利好。

交通只能以朱泾汽车站内的公交为主了，这里也是朱泾的最大交通枢纽。至于轨交，短时间或者说至少5年内就别想了。毕竟它的发展动力已明显不足了。

朱泾的房子，

价格、交通、环境、发展

几乎都不大占优势。

目前这里在售项目只有水尚华庭，去年9月开盘至今，都是金山区房价天花板，3.19万的价格着实不低啊，可是性价比呢？

这个预算去金山新城不是更香？

还有一个在建项目是上海城投去年竞得的朱泾镇JSS2-0201单元B02a-01、B02b-01地块（“城中村”改造项目-朱泾镇民主村15、16组），也是3.19万/平。

预计开盘也会和水尚华庭一样没热度。

你可能要说，买房不能把自己囿于投资上，有多少预算就买什么样的房子。先上车再说以后。

但住得真的舒服吗？钱包不足的刚需，可能买一套房短时间也不会置换，既然居住品质和好的生活是归宿，何不对自己好一点？