回顾2022上半年，浙江房地产市场经历了什么？

· 政策端

上半年调控政策/事件频出，中央对房地产调控定调积极，宽松导向信号明显，坚决支持刚性和改善性住房需求、稳定房地产市场。

信息传导至上而下扩散，那么政策传导存在何种趋势？

浙江各城市本轮调控又有何共性？

· 土地端

上半年浙江土地市场整体量跌价平，除杭甬核心板块土地维持热度以外，其余城市地区普遍降温至底部。

具体分城市看土拍表现：

各城市供地情况如何？

哪些城市土拍利润同比上涨？

杭甬二次集中供地，哪些地块受房企追捧？

· 新房端

浙江楼市在经历近半年的盘整期后，6月出现触底反弹迹象。

从目前各城市反弹的力度来看：

哪些城市市场明显回温，率先反弹？

哪些城市热度虽然出现拉升，但不具备持续性？

哪些城市受政策作用收效甚微，市场持续筑底？

· 房企端

行业低迷期，国央企和部分民企发挥优势，于土拍中大举扩容。

以典型房企为切入点来看投拓布局思路：

谁将布局范围锚定杭甬，成为上半年全省拿地金额&面积双榜TOP1？

谁在市场调整期下反而选择溢价摘地？

谁选择顺应行情底价补仓三四线城市下属强县？

带着以上疑问，克而瑞浙江区域今日发布「2022浙江省投资市场半年报」。下文将节选报告重点内容，从浙江政策环境、土拍市场特征、新房市场走势、典型房企投拓布局四大维度逐一解读。

如你想了解全省11个地级市2022年发展趋势，可索要完整版报告，请转发本条微信，并将转发截图发送给王女士15267139957（微信同号），我们将在第一时间为您提供服务。

以下我们就「2022浙江省投资市场半年报」的重点内容与大家进行分享。（可点击查看大图）

政策篇

受中央宽松导向信号引导，上半年多城陆续出台边际放松政策，包括四限放松、公积金提额、税费减免等措施，政策出台节奏逐渐由缓趋于高频，调控逐渐从三四线向高能级城市扩散，如杭州、南京、青岛等城市陆续出台相应的楼市松绑政策。

浙江政策调控与全国同步，整体放宽。

二季度省内各城市政策调控频率加快，且在整体宽松基调下，政策出台逐渐由公积金提额等金融政策转向力度较大的四限松绑等政策，预计后续各城市政策仍有进一步松绑空间。

从政策调控的共性来看，全省11个地级市可分为三类：

第一类是杭甬核心城市，调控措施未完全放开，工具箱中可动用的较多，后期仍有较大放松空间；

第二类是以嘉绍为代表，调控打压周期相对较长，限制性措施大部分放开的城市，后期可放开的限制措施较少；

第三类是以金丽衢为代表，调控打压周期短，限制性政策已基本全放开的城市，后续依赖支持性政策。

目前多数城市出台松绑或取消限制性政策的时间较短，同时市场持续下行筑底，针对打击投资客的政策如限售、非核心城市限购的取消，短期内未有明显反馈。

整体来看，虽然今年地产行业刺激政策数量已达近年最高水平，但受制于经济端政策刺激力度不足，买房信心低迷，市场复苏进度慢于预期。

土地篇

上半年，浙江省土地市场除杭甬核心板块土地维持热度以外，其余城市地区普遍降温至底部。

从供地情况来看，上半年全省土地成交量跌价平，合计成交建面2981万方，较去年同期下跌44%；成交地价受热点核心城市集中供地等结构性影响，较去年全年地价略微上浮，平均地价突破万元，达10633元/㎡。

分城市来看，省内所有城市涉宅用地出让规模及金额同比均大幅缩量。成交量方面，其中绍嘉湖金衢温六城土地缩量超50%以上；地价方面，仅杭甬核心城市出现小幅上涨，其余均有所下跌，金丽衢等浙南城市跌幅最为明显。

从各区域土地利润水平来看，22年上半年50%以上城市较去年全年实际楼地差上涨超30%。虽然地价大幅下跌，但新房均价持稳，是拉升各城整体利润水平的主因。

从集中供地情况来看，上半年杭州宁波两城均有2次集中供地，且二批次供地热度均低于一批次。

盘点两批次拍至封顶的热门板块特征，杭州以绕城沿线板块以及部分副城（东湖新城、瓶窑、闲林等）为主；宁波则集中于限购圈1.0范围内，其中骆驼土拍热度高于市场预期。

二批次利润水平方面，自21年首批集中供地开始，杭甬整体实际楼地差逐批次上涨，目前杭州平均楼地差在1.45-1.35w/㎡，宁波平均楼地差在1.25-1.40w/㎡（不含加装包），整体利润水平较21年存在较大提升。

房企拿地情况，杭州二批次供地因优质地块缩量、新房市场无明显上行，同时无法保证年内供货，房企整体参与度不及今年一批次。不过，本土企业依旧坚定，总体成交占7成，其中滨江扫货4成。

宁波二批次供地国央企和地方平台为拿地主力，民企参与度明显减少。利润有保障、资金回款安全的安置房用地受参拍企业关注（9宗安置房用地，5宗达封顶摇号）。

新房篇

上半年浙江省新房成交2057万方，同比下跌60%。其中，6月单月成交量511万方，环比上涨73%。

分城市来看，杭甬嘉温台等9城上半年新房成交创近5年新低。但在购房新政放宽刺激、年中房企密集营销、热点项目集中入市、政府项目网签集中备案等多因素叠加之下，6月数据整体呈触底“回弹”。

据克而瑞新开盘监测，上半年杭州、台州继续保持良好去化优势，宁波跌落至第二梯队，浙北多城6月虽有个盘拉升去化，但整体去化仍处低迷。

按开盘去化，具体可将全省11个地级市分为四大梯队：

· 第一梯队：杭州、台州。两城整体去化略降，但相对稳定。杭州核心板块及台州椒江市场坚挺，去化维持一定热度；外围市场以续销为主。

· 第二梯队：宁波、金华、嘉兴、绍兴。宁波核心圈供给不足，导致新开盘结构性低迷；金华受单盘拉升影响，6月新开盘回调明显；嘉兴华润项目形成多盘联动效应，抬高市本级去化。

· 第三梯队：温州、湖州。目前两城市场持续低迷，客户购买信心不足。近湖州滨江项目“一枝独秀” ，新开盘去化超75%，受购房者高度认可。

· 第四梯队：衢州、丽水、舟山。三城市场容量小，且内生，整体去化维持在2成以下，呈低位徘徊。其中，舟山因受绿城春来晓园单盘高去化影响，整体新开盘去化波动较大。

整体来看，在政策应出尽出和经济维稳前提之下，上半年浙江11个地级市楼市走出三类趋势：

· 杭州、台州政策落地后市场有明显回暖，表现为杭州二手房成交放量、台州新开盘去化率回弹及来访客户转化率提升，市场有明显筑底回升态势；

·宁波、绍兴、金华、嘉兴、湖州政策落地后短周期脉冲型小幅拉升，但持续性不强，市场仍在筑底；

· 温州、丽水、衢州、舟山政策作用收效甚微，市场持续筑底中。

房企篇

上半年滨江稳居拿地金额&建面双榜TOP1，拿地金额与后位房企拉开近一倍差距，建发、保利、万科、华润等国央企积极把握拿地窗口期，成为上半年拿地主力军。

从投拓布局来看三大典型房企：

· 滨江

低迷行情下滨江将布局范围锚定基本面较优、投资安全度较高的杭甬，尤其重仓杭州市场，两轮集中供地拿地份额约占市场总额的三成，截止上半年滨江在浙拿地金额已超去年全年。

· 绿城

上半年绿城在浙江5城摘地14宗，布局区域较去年同期有所收缩，拿地步调放缓，在市场调整期下投资更趋谨慎，相对更关注地块质量，溢价摘地。

· 华润

华润上半年顺应行情，底价补仓三四线城市下属强县以回笼资金，保障现金流。其中桐乡地块为未来社区用地，近年华润城市投资开发运营商优势凸显，通过建设运营对住宅、商业等综合开发，焕新城市活力。

【以上内容仅为个人观点，不代表所在企业观点。】