无论新房还是二手房，地段真的很重要。

众所周知，地段对房价的影响非常明显，地段好的房子比地段不是那么好的房子，房价高得不止一点。并且好地段的房子，将会给后期的居住体验大大加分。

二手房市场本就变幻莫测，近期又有小区房主降价卖房了，不过这次降价74万抛售的原因是地段影响。

我查阅贝壳找房发现，徐州乐园板块--万悦城的一套房源，相比上一套同户型成交房源，单价下跌了5600元/㎡，总价降了74万，这个成交价格相当于回到了4年前。近1年该小区的挂牌价也是一路下跌，业主直言心痛！

01

小区房价一年猛跌5600元/㎡！业主心痛

我查阅贝壳找房发现，在今年的6月，徐州乐园板块万悦城小区的一套建面138㎡的毛坯房源，以单价14778元/㎡，总价205万就成交了。

要知道，该小区同户型房源的成交价格在去年就已经超2万/㎡了。2021年6月，该小区建面136㎡的毛坯房源，以单价20402元/㎡，总价279万成交。

短短1年时间，房价就下跌了74万！这个成交价格相当于回到了4年前，该小区在贝壳上成交的第1套同户型房源的价格。

据贝壳找房显示，2018年小区成交的第1套房源，建面为140㎡，成交单价为14700元/㎡，成交总价为207万。

1、小区地理位置：万悦城小区位于泉山区三环南路，紧靠徐州乐园。

2、小区规模：万悦城小区共66栋楼，包含3-11层洋房和联排别墅。容积率1.05，小区分为三期，一期二期为洋房，三期为小高层，整体体量还是比较大的。

小区内设有多个花园及儿童休闲设施，在东大门北边有个篮球场，有地上和地下停车场。

3、小区配套：万悦城小区建面从99-232㎡不等，以改善型住房为主，可以看出小区整体环境还是不错的。小区附近有杏山花园小学，三十一中中学，教育配套方面略有欠缺。

附近有10月份待开业的杉杉奥特莱斯，小区距离云龙湖景区也很近。

4、小区房价走势：我查看该小区近1年的挂牌价走势图，可以看出，近1年来该小区的挂牌价明显呈下跌趋势，仅在今年的6月份少有回暖，7月份继续下跌。

根据贝壳显示，目前该小区的最新的挂牌价为18956元/㎡。

5、降价原因：随后，我向中介了解该降价74万成交的房源情况，中介表示：该小区靠近徐州乐园，白天乐园营业时，有噪音的影响。

而这套降价成交的房源位于小区的南面，紧临徐州乐园，噪音干扰就更大一些，所以房主就降价抛售。

中介表示，由于小区靠近徐州乐园，所以尽管在同一小区内，不同位置的房源，价格差距还是比较大的。

随后中介表示，除了这套房源，今年成交的其他房源价格，整体相较于2021年也低了不少，去年成交价基本超2万/㎡。

02

徐州楚岳山庄小区，地段不佳，出行不便，房价一跌再跌

除了万悦城小区，我还发现云龙区铜山路的楚岳山庄小区，整体房价也是一跌再跌。

2022年6月，一套建面103㎡的房源，以单价9497元/㎡，总价98万成交。

而2021年2月，一套同户型的房源，成交单价为12205元/㎡，总价128万。1年半的时间，房价跌了30万。

2022年5月，一套建面112.93㎡的房源，以单价9635元/㎡，总价109万成交。

而2021年8月，一套同户型的房源，成交单价为11546元/㎡，总价127万。不到1年时间，房价跌了18万。

随后我查看该小区近3年的成交记录，发现该小区房价在2019年至2011年的3月，呈上涨趋势。2021年3月往后，该小区房价一路下跌。

小区门口就是在施工的城东大道快速路，每天有很多大货车往来，加上道路施工影响，出行很容易造成拥堵。

中介表示，每每经过这条路都要堵上好一会，这也给看房人带来了不好的看房体验，不少买房人因此放弃买这里的房子。

从配套方面来说，小区旁边就是同开发商建设的楚岳商场，附近有铜山路地铁站。中介表示，等道路建设好之后，这个小区的房价会迎来上升。

03

二手房市场变幻莫测，降价房源远多于涨价房源

我查阅诸葛找房上的24小时降价房源和涨价房源，发现两者数量相差甚大。

据诸葛找房显示，徐州24小时降价房源有276套。

其中有不少房源降价幅度较大，如国信上城叠院一套房源，降价40万出售；雍景新城的房源有降价30万的，也有降价20万的。

再来看看涨价房源，据诸葛找房显示，徐州24小时涨价房源只有39套。

二手房市场一直变幻莫测，涨涨跌跌都很正常，但是遇到这种降价幅度较大的，也会在一定程度上，给买房人的心态带来较大的影响。

在选房时，不要只考虑价格因素，被低价房源冲昏头脑，要综合考虑，多方对比，选择适合自己的房源，好的地段对于后期的居住体验影响还是很大的。