我是『房段子』，您相见恨晚的房产军师，目前已为8800+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。

我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过10年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。PS：从不接受第三方充值。

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会员


提问

老师你好，之前被中介带去看南门天府新区的二手房，但是看来看去都不尽如人意，问他们值得吗就是值得，原因就是南门，也说不出其他的道理来。

但是实地看了好多小区后，感觉越看越迷茫，我们预算250左右，新房就不说了嘛，是普通第四顺位，高新南没资格，打算看二手房，寻求自住，我自由职业，老婆市中心骡马市上班。

就是想着一套自住舒服点的，不像天新那么压抑的环境。

房段子解答

成都二手房，在金三银四正式结束后，并未迎来此前有人预期的量价齐涨，成交量的提升，我前面说过，很大程度是银行放款速度的加快，同时带来的，也有挂牌量的迅猛上涨，这一来一回，并未真正触及二手房价格上涨的诱因。

万万没想到，今天还被反向输出了一波。

粉丝普通资格，250万的预算，之前找了好些中介，都推荐去天新，但是新房没啥缘分，二手房无非就是海昌路、南湖、生态带等四象限的几个楼盘。

看来看去，越看越恼火。

他说华阳这地方，以前就是个普通的二圈层，城乡结合部吧，只不过近些年价格和热度才起来了，但是骨子里还是老场镇的感觉，实在是爱不起来。

三轮车满天飞（网络配图）；道路、管理在细节上经不起推敲；楼盘可选的也不多，好些存在老化和（地铁）配套不足的尴尬。

关键是，现在价格已经齐齐涨上来了，此时选择入局，纯纯大冤种
未来南门这种刚需二手房就一定还能再次腾飞吗？真不一定。

如果在增值上表现平平，那住在这种地方意义何在？尤其是男方自由职业，女方在市中心上班，就为了享受18号线吗？

说了半天，最终他决定回5城区选房，通勤适中，价格还不一定比天新更高，关键是老城区底蕴还在，生活便利性，综合配套，细节处理到位。

我一下午都在点头，插不上一句话。

最终推荐去成华建设路、杉板桥、万象城；锦江东湖、塔子山；武侯桐梓林、丽都以及青羊外光华等板块。

先看看再说，肯定有答案。

会员


提问

目前居住成华区，名下一套房产已出售，在办手续。社保高新南的，单位在孵化园地铁口。高新社保满2年了。目前需求一套300万左右的房产。小孩现在2岁，要考虑之后学校。选一个性价比高一点的，我也晓得300万，想什么都好也不太可能。

房段子解答

关于首付资金和资格腾出来，申请预审资格码的问题，这边我没办法帮你了，只能说越快越好，越快我们就越有可能赶上不错的楼盘。

像你是在孵化园上班，加之也是高新南的社保，所以通买5+2区域，并无大碍，尤其是高新南，一方面上班近，另一方面是成都的价值高地，再一方面你们的预算资格的确也有可能买到新房。

这个新房就是中国铁建新川樾（南小区偏改善，你也只需考虑南小区），虽然由于一定占比的人才公寓，不过根据上一批次的情况，我们预估普通资格，也有较大概率买入。

综合来看，它是充分满足了你的资格、预算、通勤、价值和潜力的楼盘，还有一个点，就是新川樾这边属于新川B区大划片，周边学校还是比较多的，新川的教育资源虽然赶不上顶流，但是在快速成长，以后的家长和生源，再加上你孩子才2岁，还需要4年来沉淀教育基础，我觉得完全是值得一试的，最适合你的答案。

至于你说的金牛、成华，我想还是太远了，二手房就不说了，看得起的单价贵，单价便宜的又看不起；新房的话，只能聚集在国宾（确实有点远，舟车劳顿，教育还不一定比得上新川的未来）、二八崔家店一带（楼盘比较多，但缺乏一个代表性的改善的大盘，最好的应该是华建锦院，但是周边暂时还比较偏僻，教育也较弱）。

高新的新川樾建议重点把握，尤其是你的资格能及早出来，及早申请预审资格码的情况下。

此外，高新本地的二手房，也可以考虑一番，但都是备选了，比如新川A区的中德英伦联邦（赠送大）、长冶南阳御龙府+北大资源颐和翡翠府（次新，可以买到100多平的大套三，但很多是清水，而且税费高）。

如果一定要核心区成熟区的话，就只能向面积低头，寻求小套三，比如大源的建发翡翠鹭洲、大源欢乐颂、凯德世纪名邸；或者教育好，但是楼盘品质一般的南城都汇。

至于其余的，天府新区的话，教育底子还弱得很，比不上5+1，比如你看的幸福里，属于天新A区，以后要是摇到很远的地方上小学怎么办？只能叫苦连天，加上它的单价不便宜，也是T4格局，我觉得还不如新川樾更有性价比。

综合分析的话，你们目标应该明确一点，切忌全城看房，要兼顾性价比，通勤和教育的话，高新本地最好，优选新房新川樾的多批次，能上车就上车，如果不能上车，就备选新川二手房、南城都汇二手房和大源二手房。

最后，假设自己就是只想买新房，又买不到/看不起新川樾怎么办？此时，就需要向学区/通勤妥协。幸福里算是牺牲了学区；华建锦院算是牺牲了通勤，总得有所取舍，你自己把控一下内心的倾斜度？

此外5城区二手房的话，我还推荐你考虑传统的主流的兼顾了自住和学区概念的楼盘，当然，也是小套三格局哈，比如锦江的东湖可以看瑞升望江橡树林三期；攀成钢的乐天圣苑；万象城的华润24城；三圣乡的华熙528艺术村；青羊五区的中大君悦金沙、金沙鹭岛等楼盘。

会员提问

我们是普通资格，改善购房。我们夫妻可以购买5+2区域（我是天府新区户口，我老婆是高新南区社保多年）。预算400个内。想买一个套四的户型。（考虑学校）

我们主要是在南边发展，我老婆在金融城东上班。

但是现在高新区的盘，普通摇号基本上没戏。前几天的千川樾没赶上。

目前看了一个户型比较中意的房子，在龙潭寺，人居懿林语 168户型的。户型比较满意。但是我们就是纠结 要不要买这里？龙潭寺之前给人感觉就是工业区、4s店多。这个地段后期发展会不会受限？还是等一下 保利中环广场的洋房开盘？或者后续的其他新盘？

我们选房子没得经验。不知道怎么选，买哪里。想咨询你的建议。谢谢～ ‍‍

房段子解答

首先你们是普通资格，5+2的普通资格，虽然普通资格不如刚需人才棚改，但是也不要轻视自己，因为你们预算能达到400万，其实还是很不错的条件了，加上你个人在南边发展，你老婆也是南三环这边，基本上也是在南门的群体，所以为啥要去东北方向，甚至龙潭呢？

户型好只是一个小小的方面，很多人扎进售楼部，就被户型啊，样板间还有销售的逼单措辞给弄得云里雾里了，搞不清方向，一旦交了定金，那就悔恨不已。

再说保利中环广场，都要稍微好一些，但目前洋房的话，开盘时间预估是要10月了，而且假设价格不高，还要被熔断，你普通资格，南门生活的人，一是不一定买得到，二是确实通勤稍远。

最好的办法，还是留守南门，寻求高新、天府新区的楼市机会。

。。。

然后天府新区的话，其实也有好些答案，比如生态带的，你可以考虑天府和鸣的接下来批次，141的18F，T2小高层，还有好些楼栋，大概370万左右吧，本身板块的生活氛围，烟火气息，大家对板块的认可度，一直都不错的。另外紧挨着的还有西派融城，就非常改善了，纯T2产品，大概门槛就是400万，普通资格，上手很容易。

总而言之，南门的单价可能高点，但是你们预算是充足的，一分钱一分货，从性价比，从未来的保值增值潜力，从匹配你们实际的生活通勤，我觉得这些都是很符合你当前情况的选择。

会员提问

段总您好，前期咨询过您之后带家人现场看过您推荐的几个小区，家里老人还是不太习惯密度较大的小区。看青5片区的时候，家人一眼看上了博瑞都市花园的一套133平米的套三，单价23k，只不过是步梯5楼（共6层），小区环境很好也低密，车位比较紧张。我们最大的顾虑也就是您说的以后的流通性问题，家人觉得小区环境好的话就不置换，一直住下去想听一下您的意见，假如以后真的出手困难，我再给家里做做工作，非常感谢

房段子解答

你们买房时间也是很紧迫了，最好是这两个月就完全搞定，比如我们前面说过的光华美邻、朗基龙堂、中铁西子香荷，中大君悦金沙（1-4期）、金沙鹭岛（4期）这些都还是很不错的做法。

现在来说，家里老人不喜欢高密刚需次新小区，反而喜欢低密的房子，然后看中了博瑞都市花园，这个楼盘不是传统意义上的老破小，而是房龄20年左右的老破大，但是纯正商品房。

楼盘的优点是学区好，户型改善到位，大套三双卫，然后5楼也是次顶楼，楼层比较好，基本没有遮挡问题，单价也便宜；缺点的话，就是没电梯，每天爬楼拿东西上下很痛苦，还有小区存在老化问题，人车不分流，后续沦为老破大，面积大，单价再低，总价也高，总价高了，流通性也受阻。出售肯定是越来越困难的哈。

你老人说的小区环境好，就一直不置换，住下去，这个也是有一定道理的，但主要看你们夫妻和家人，实地看了后，能从内心说真的就喜欢的不得了，以后就真的自住，到孩子毕业了，再说置换的事。

此时流通难点自然不用多说，房龄都30多年了，贷款都很难贷款。另外就是学区能保证十多年后，还是目前的三分天下吗？如果不能保证，那么流通性就更差了。

未来的学区很不好说，可能存在持续分化的可能性，因此我建议你们还是要尽量寻求进可攻退可守的方案，我不是很建议你们买入老破大，学区价值当前有，性价比当前也有，但是未来，学区可能会被弱化，存在风险，而且未来的价值，流通性会收到严厉打击。

其实电梯房无非就是高密一点，房子小一点，但是这些真的很影响生活吗？高密就不能住人了吗？房子小一点就不能放1.8米的大床了吗？人都是一米多高，其实真没必要为了所谓的低容积率，好绿化，大户型，砸进去300多万。希望你们夫妻这次要有主心骨，要有见解力。而买入次新的楼盘后，有电梯，有房龄优势，教育也完全不打折扣，对保值、对流通，对生活配套，对孩子读书，都完全没问题，我还是坚持原来的建议，尽量考虑次新电梯房。

由于篇幅所限，还有很多问答就不一一贴出来了，如果有买房卖房方面的疑惑，欢迎加房段子微信“djzsihai2007”一对一沟通。