在上海楼市中，老破小这个产品类型占比最大，每次到了政策调整的时候，大家都会关注几个问题：上海的老破小现在还值得买吗？上海的老破小目前走势会怎么样呢？

从2018年开始，我开始从事房地产咨询行业;这些年来，一直在一线市场，带客户看房。虽然之前有提到过，上海楼市已经进入分化性行情，大家在有限的条件下，能买次新电梯小区，就尽量不要买老破小。

但这终归就是说说，因为位于市区的老破小还是具有地段好、总价偏低这样的强竞争优势，适合刚需上车的选择。

但是上海经历疫情，许多人居家隔离两个多月之后，对上海的老破小又有了新的认识，同时人们也对自己的居住条件有了新的理解。

而这一次疫情期间，也是老破小的居住体验被质疑得最多。那么解封之后的上海楼市，这短短一个多月的时间，老破小又是怎么样的一个市场表现呢？

市区核心地段

首先我们来说一下市区核心地段的老破小，类似于长宁、浦东世博、闵行徐汇等区域。

这些地段的老破小，在市场上依旧非常紧俏，甚至个别房东已经出现了跳价的现象。

其核心原因是，这些地段的老破小，交通是极其优越的，旁边几乎都有产业核心区，毕竟对于我们普通人来说，大部分的时间除了上班工作，就是在家休息。

而受限于总价预算，买在CBD中心周边的老破小，就是一个不错的选择。大家可以到一线市场上去看看房，你会发现，黄金楼层、双南两房，厨卫全明这些比较好的硬性条件里，价格还合适的，整个片区都凑不足五套。

那这类的房子最近涨价了吗？从目前一线市场来看，涨幅大概在5%左右。

比如，位于长宁北新泾附近的60㎡双南两房老破小，三月份的时候售价在430万左右，目前，房东普遍挂牌到了450万。

市区非核心地段扎堆老破小

我们再来说一下第二类老破小。这一类老破小很多是没有地段优势的，同时也没有学区的优势，例如杨浦中原，普陀甘泉宜川，虹口凉城等。

这些地方几乎都是老破小的集中地，其实在上海疫情没有爆发之前，这些地方的老破小的挂牌的房源并不多，可选择的也不多。

但是疫情刚解封的一段时间里，这类地区的老破小的挂盘量明显有增加。原因是链家内部系统的展示条件发生了变化，原本很多在外网没有展示的房源被展示出来了，造成了挂盘量增加的错觉。

事实上，这些房源本来就在房源库里。新增的挂牌房源里，房东的钓鱼心态更明显，而且价格都不便宜，普遍高于市场价5%到10%。

从一线市场来看，这些片区的老破小房源数目有所增加，但价格并没有发生太多的变化，还是维持在去年年底和今年年初的价格状态。

从六月份的二手房成交量来看，长宁区的成交房源里，老破小占比超过70%；另外，市区的其他区域，比如虹口，杨浦，静安，普陀等区的房源成交当中，老破小成交的占比也超过50%。

从这些情况来看，市区老破小依旧是市场上成交的主流，占比约为全市成交的70%左右。

郊区老破小

与市区老破小不同，郊区的老破小成交是极其惨淡的。松江、嘉定、青浦、奉贤四大郊区，老破小的成交率已经跌破15%。

我身边有两个非常好的朋友，他们分别是青浦人和嘉定人，目前家里都持有郊区的老破小，最近也一直在挂盘卖房，但是他们的房源已经一年无人问津了。

市场价虽然只卖200万，但是用他们的话说，哪怕价格挂到180万都很难找到客户。核心原因就是，购买在郊区的群体，更愿意选择次新电梯房小区。

通过以上三个角度分析老破小，大家也可以总结出一个结论。

市区核心地段的老破小，优势明显，交通方便，距离产业园区近，这些都是不可替代的优势，如果预算不足，同时又希望把更多精力投入到工作中的朋友们，可以放心购买这一类产品。

市区非核心地段老破小，交易量虽然还可以，但是价格却上不来。其核心原因是，目标客户群体大多都是本地的拆迁户或者中老年人，很多都多没有什么钱，预算不足的同时，他们的收入也没办法支撑他们贷款。

所以，在有限的条件下，能买郊区次新房，就不要去买这类老破小。

郊区的老破小小区，是万万不能碰的，一碰毁所有。

以上，就是经济恢复这一个月来，上海楼市老破小的真实情况。