我是『房段子』，您相见恨晚的房产军师，目前已为8800+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。

我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过10年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。PS：从不接受第三方充值。

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会员


提问

资格：成都青羊区户口满2年
首付+手续费，100-120
地段期望：主城区，优先学区房，优先二手房
户型：朝南，套三双卫，电梯
目前关注：锦江区卓锦城一期、二期（因为看重的是成都盐道街小学卓锦城分校）

房段子解答

成都二手房，在金三银四正式结束后，并未迎来此前有人预期的量价齐涨，成交量的提升，我前面说过，很大程度是银行放款速度的加快，同时带来的，也有挂牌量的迅猛上涨，这一来一回，并未真正触及二手房价格上涨的诱因。

你的青羊户口满2年，是可以买除了高新南以外的所有区域的，除非你户口可以转移到高新，不然短期高新南无望。再一个，你是充分考虑到楼市的安全性，不想考虑新房期房的话，可以理解哈，买房自住就是一个确定性，新房好些价格高，暴雷多，维权多，也是不争的事实，但是要说实话，你预算200多万的话，还真的买不到像样的新房，尤其是带学区的新房，几乎没有的。

所以基于此，考虑二手次新学区房，是比较稳妥的答案，你目前总预算是大概220万，我以前也说过，当前最好的二手学区房，就是青羊、锦江和高新南。

青羊和锦江类似，青羊顶流是青二板块，以老破小居多，偶尔有一些电梯房，也居高不下，你的预算至多考虑小套二，但学区是真的好。现在对口的4所中学成长很快，几乎没有明显的短板。

青五是西三环内侧，外光华外金沙板块，这里是公认的兼顾了自住和学区的板块，电梯次新比较多，中学的话，也算是兼顾了均衡化，只不过220万左右，只能看看小套三单卫（难度也大）。

锦江二区和青二类似，但是电梯次新更少更贵，其实还有一种那就是电梯标间，70年产权可落户可上学的，但是自住不太适合，梯户比高，有些还不通气（比如时代凯悦）

和青五类似的，就是锦江三四区，划片比较大，主要集中在攀成钢、东湖和三圣乡一带，当前来说，相对青五分散，初中入学摇中概率不一，存在一定风险性，但的确是比较可多选择的哈。

最后就是高新南，目前教育资源基本集中在南城都汇（刚需）、金融城（昂贵）、东苑和天府长城（老气，也贵）还有大源（刚需改善都有，教育中等，单价也不便宜）。

综合来看，我们分析下推荐的楼盘。其实你的预算，上手（中上）学区套三单卫是比较轻松的，但是套三双卫的电梯房，就的确非常非常苛刻，很少能遇到了。

卓锦城的确是一个可选的答案，看得出来你们也是挑选了很多后花了一番功夫的，尤其是卓锦城一期二期是步梯房，三期四期是电梯房，五期六期也是电梯房，不过因为五六期相对次新，所以单价就居高不下。

学区不用多说，直接是盐道街卓锦分校，本身对口单一，生源质量稳定，在成都属于中上段位的学区产品，户型也能在满足预算的同时，达到套三双卫，只不过一期是2005年的（08年地震前），然后一二期都是只有6层步梯房（电梯房超预算），如果不介意没电梯的话，像这种产品还是非常适合改善+自住+学区的。

举例房源（略）

此外像卓锦城五期的话，也有满足预算，只不过就是套三单卫了（略）

如果要铁定套三双卫电梯房的话，卓锦城一期可以，比如（略）

三圣乡暂时就没更好的选择了。另外你可以看看武侯新城这边的学区房，比如华宇静苑一期，对口的是北二外学区，整体格局，在武侯的地位是和卓锦城校区在锦江地位一样的。这个楼盘是2010年的，可以考虑91平的电梯套三双卫，（略）

周边类似的还有置信丽都花园城D区，比如这一套（略）

然后推荐第三个板块，成华建设路板块，学区也是很不错的建设路小学，这边可以看看蓝润V客东区，非常次新，东郊记忆板块，周边界面环境比较好，可以看这一套（略）

周边类似的有金房玺座（刚好有另外一个粉丝在售，但是超预算了，带车位要270万左右），可以看这一套便宜点。（略）

最后第四个，金牛区，一环这边的石笋街也是前40强的板块，可以看看西锦国际一期，电梯高层，套三双卫，直接看看100多平的套三双卫，比如（略）

还有金牛茶店子板块的新雨香沁（这个是省委XX部的房子，次新）可以看看（略）这个楼盘，对口的是茶店子小学本部，是金牛区比较顶尖的小学了。

总结一下：锦江三圣乡；武侯的武侯新城；成华的建设路；还有金牛的石笋街、茶店子学区房，都能找到电梯套三双卫房源。

会员


提问

情况：高新户口+四个月社保 大成都没房 计划买二手或者等社保累计多点买新房。预算300W以内。你先说下东南西北格局吧。‍

房段子解答

现在你大概是高新户口+社保，两个应该都不足12个月，所以算作是高新刚一刚四，三倍熔断了就是刚四，没有三倍熔断就是刚一，但是300万以内的高新本地新房，很少是不三倍熔断的，因此你的基本面可以说表现一般吧。

其实当前你已经是有资格的了，高新本地的话，当前可以考虑下新川樾南小区，大概T4产品，门槛就是300万左右，楼盘本身是偏刚改的，也属于高新新川板块，未来有软件园等产业加持，是当前位数不多的高新300万级别，同时低顺位度又能上手的一个综合利弊后，值得推荐的楼盘。

7月6日取证了，但是人才先选，你作为刚需，可以在7月14号报名，此后还有一批次的T4产品，可以持续去尝试这个楼盘。详见（略）

然后300万以内的话，可能就要以刚四身，去寻求更多的其他区的楼市机会了，我专门写过文章，针对你的情况，我建议考虑下成华崔家店的华建锦院、誉浪东望；麓湖公园区的建发观唐映月（小户型），或者天府新区万安板块顺销的海伦堡玖悦府。

至于你说多累计点社保，再买房，我觉得不可取，一方面你累计多久？到12个月成为刚二？也属于短社保，在高新本地，基本没有特别合适的楼盘可以肆意上手，难度都很大。另一方面，你300万以内预算的话，也的确没有合适的楼盘，比如未来大量上市200-300万段位的新房？不会的，这种段位的房子，只会越来越少，不值得刻意等待拉长社保市场后带来的一丁点儿希望。

最后说下成都东西南北吧，现在发展水准是南》东》西》北。

南边最开始是富人区，随着城市发展，重心越来越往南门倾斜，形成了当前的楼市高地，也就是高新、天府新区等核心区。

东门的话，是老树开新花，以前是厂房多（叫做东穷），发展迟缓，后面拆迁一空，地块腾出来，反而占据了核心环线，新的开发理念植入后，城市整体的次新界面，焕然一新，再加上此前成都东进的大政策，自然反复影响，利好东门。现在整体发展水准也很不错。

西门以前叫做西贵，西边的达官贵人多，人文涵养，学术氛围比较浓厚，所以教育资源发展成熟度是很高的，但是也因为过于成熟，显得有些老化了，买二手房的话，老气明显，买新房的话，偶有新开发的地块，价格也居高不下，并不是特别好入场。除非一些界面和配套相对差点的区域了。比如武侯新城、国宾等。还有西门有两个问题，第一个是受到此前西控的字面影响，很多人以为西门就控制不发展了，虽然偏颇，但确实影响了很多人的第一反应。第二是西门有双流机场的飞机航线，部分区域噪音较大，也有人对此表示难以接受。

最后是北门，以前叫做北乱，主要是北站，五块石一带，很多因为火车站而兴盛起来的物流批发市场，总是乱糟糟的感觉，天南海北的人一多，各种蛇虫鼠蚁就出来了，所以有的人觉得北门很乱（但不穷，北门做生意的有钱人很多），不愿意安家在这里。

其实现在的北门，也在蜕变，像中环到三环，动物园，大丰，洞子口，人民北路等，都焕然一新，北站线路很少了，很多批发市场也都拆迁关闭，早就没了当年的人气或者说杂乱了，杂乱停留在心理上，现在来说，北门主要的问题，在于一些老房子的拆迁难，还有铁路线的交错阻隔，以及jy机场赖着不走，飞机扰民现象也比较明显。整体来说，成都人对北门的接受成都不算高，但反过来说，依靠地铁1、3、5、6、7、18号线等交通枢纽，再加上相对低廉的市场单价，如果在北门自住工作生活，同样的预算，可以买到较大的面积，性价比也拉满了。

图据群友，侵删

会员提问

您好，我可以把户口迁到天府新区 等一年高顺位买那边新房吗，机会是否多点？成都前几年新房和二手房涨幅如何？目前是否能持续1～3年的平稳。从刚需+增值角度有哪些有潜力的板块？天府新区是否炒作过头？能说下天府新区建设的基本情况吗 ‍‍

房段子解答

当前算是一个楼市机会，不建议刻意拖到后面所谓的高顺位再买，当前顺位低，但是房价也低，以后顺位高，但是房价也高，是一个此消彼长的关系，并不会带来非常划算的买卖。

除非你目前确实不能下决心，或者说预算还没到位，那就只能等待时间了，这样把户口迁到天新的话，1年后，成为天新的刚二三身份，是比目前的刚四更好一些的。

新房涨幅是明显超过二手房的，18年至今，好些二手房也不过是回到了当初18年的峰值，当然很多也是超过18年峰值，但是表现不明显，而二手房的话，18年一万多的单价的还一抓一大把，现在很多都是两三万的单价了。这种情况平稳运行是可以的，但是还要说各种翻倍操作，投资回报，我觉得很难复制以前的行情了。

刚需+增值潜力的话，主要还是看新房市场，像成华的二八（中环一带）、高新的新川、天新的部分核心区域也都没问题，比如生态带、麓湖、天府公园东天府公园西，兴隆湖北等等。

目前来说，你不到300万的低顺位，如果不改变资格和时间节奏的话，成华和高新反而是更适合你的。

至于天新是否炒作过头，我觉得炒作泡沫的成分肯定是有的，一些偏僻的，比如兴隆湖东北，麓山非地铁盘，我觉得就没太大必要，未来风险性比较高，核心区的上述板块基本面很好，没有问题，但是买入的门槛又偏高，所以也是两难。

天新的建设，目前还是围绕在核心板块，比如华阳是老牌成熟的场镇，南湖和海昌路，也是后续陆续出来的次新高层板块，此外生态带和麓山，属于近年新房比较活跃的板块，二手房也开始初出茅庐了。麓湖的话，是传统的富豪板块，和我们普通人没关系，天西价格已经起来了，天东还有少量的300万左右的楼盘，但是也要求高顺位。兴隆湖北成熟但是价格高昂，南、西、东、和东北，在配套上都比较欠缺，不建议贸然行事。

由于篇幅所限，还有很多问答就不一一贴出来了，如果有买房卖房方面的疑惑，欢迎加房段子微信“djzsihai2007”一对一沟通。