近日，某财经大V发了一份全国主要二线城市“房产保值力”排名，瞬间引起很多人积极讨论！

二线城市“房产保值力”排名榜

合肥位列首位 天津倒数第一

全国主要二线城市“房产保值力”排名，合肥杭州成都排名靠前。比较意外的是重庆，排名居然倒数第三。

据官方说法本表格采用的方法简单直接，主要利用土地拍卖数据。

每一次集中土地拍卖之后，价格的变化、流拍率、溢价率等因素可以反映市场对未来房价的预期。而且，拍卖结果还会通过多种渠道实实在在地影响未来房价。例如以下三种：

其一，如果土地成交价格大幅下降，会降低市场信心。如果流拍情况严重，则意味着未来一段时间内，土地成交价格都很可能下跌，这会在未来持续打击信心。

其二，如果土地成交价格大幅下降，房地产商利润空间变大。未来行情不好时，其降价的能力和意愿都会更强。

其三，卖地收入已经成为地方政府最重要的收入来源之一。而且，地方政府支出难以大幅下降。如果土地成交价格大幅下降，为了保障财政收入，未来会有更多土地，或者更优质的土地流入市场。从而会降低当前房产的价值。

那么有些城市为何得分低?

原因是要么是流拍、停拍严重，要么“兜底成交”数量众多，要么“降价成交”问题突出。

比如，天津的数据来自4月25日，当时天津第一次士拍准备出让30宗土地，但最终仅6宗成交。而且这6宗土地的竞得者中还有2家是天津市的城投公司。可以看出天津土地拍卖情况非常不理想。

当然，其他城市的数据大多来自6月之后。这个原因有可能造成天津得分略低于真实情况。

武汉得分低，主要由于其第二次土拍中有相当多的地块是“兜底成交”。

重庆得分低，主要由于其第二次土拍中，几乎所有成交土地的价格都远远低于此前的拍卖，即“降价成交”非常明显。

而关于合肥的房产是二线城市中最具有“保值力”的，有人认为是有理可循的，原因如下：

第一，从土拍市场的情况来看，当前，合肥的土拍市场热度，是遥遥领先其他二线城市的，现阶段，在所有二线城市的土拍市场中，只有合肥的土拍时，民营房企拿地比例最高，并且，占比超过了50%，而其他二线城市的土拍中，民营房企拿地的占比几乎都不超过10%；

明显就可以看出房企对合肥房地产市场的看好。

第二，合肥本身的条件好，经济基础好，产业结构领先，人口增长速度快，经济发展速度快，并且，合肥的土地供应量一直较为稀缺，土地的节凑控制的很完美。

但笔者认为不能光从土拍情况来断定房产的保值力，应该考量多方面因素。

人口净流入推动房价上涨

这些城市房产更容易保值

就在多数但有些城市房价面临下行压力之时，却有少数城市房价表现非常稳健。

今年4月，除北京、上海等一线城市之外，包括成都、杭州、长沙、重庆、西安等城市，二手房价同比保持增长态势。另外，厦门、青岛、天津、南京等城市房价与去年同期持平或者小幅回落。

以西安为例，根据易居研究院提供的数据显示，其住宅均价由2010年的6355元/平方米，涨至2021年末的17006元/平方米，整体膨胀了2.7倍。此外，南京、成都、合肥、长沙等地房价涨幅与西安相当或略高。

人口与房价之间的关系，早在几年前，著名经济学家任泽平就给出了自己的观点，那就是“房价短期看金融，中期看土地，长期看人口”。

人口下降导致房价则面临下行压力可能性增大，因此未来房价保值能力，与人口能否实现净流入有着密切的关系。

根据数据显示，2020年全国人口出生率首次跌破1％，只有0.82％。在2021年上半年，全国新出生人口同比减少了16%。根据社科院的预测，到2028年，中国人口有可能首现负增长。

与此同时，楼市的基本面已经发生变化。据任泽平团队发布的《中国住房存量测算报告》，2020年中国城镇住房套户比为1.09，一线、二线、三四线城市分别为0.97、1.08、1.12，中国住房整体已经静态平衡。经过20多年的高速增长，房地产增量时代已经基本结束。

该报告同时认为，未来主要需求来自城市更新、人口流入的20%的城市圈都市群，未来70%的城市房子将出现不同程度过剩。大部分东北、西北以及非都市圈城市群的低能级城市，已经出现供给过剩，因此，须重视区域差异中的结构性潜力和风险。

在这种情况下，人口净流入的城市未来住房保值的潜力更大。除了北京、上海、广州和深圳等四个超级城市之外，包括杭州、成都、南京、苏州、重庆、天津、厦门对人口吸引力较大的城市，房价保值潜力显然要更大一些。

结语

目前这个排名只能看个大概，也不是那么精准，但是也希望能够让大家对于各个二线城市的房产保值能力，甚至经济的发展潜力有一个大概的参考。

另外。以后只有核心城市、核心地段的房子具有保值的功能了，有很多地方的房子就只剩下居住的功能了，所以投资性买房务必要谨慎，这类的房子未来能不能卖掉、能不能赚到都是个问题。

部分信息来源：第一财经、财事汇