最近各大房产社群都在热议一个话题，2021年那轮房价高峰还有没有重现的可能。手握房产的人期待市场回暖，观望人群则认为当年的市场环境难以复刻，两种截然不同的看法持续发酵。
看待楼市走势不能只凭主观情绪，核心还是要依托长期发展规律。7月6日，经济学家马光远在《光远看经济》发布长文，梳理了全球百年地产调整周期，形成一套完整的市场推演逻辑。
结合国际清算银行长期房产周期统计、2026上半年国内官方楼市监测数据，以及美、日、香港、欧洲多地地产兴衰历史，我们客观梳理市场底层逻辑，由此形成的市场大概率走向。
海外地产周期里藏着不变的市场规律
想要看清国内楼市长期走向，不妨参考全球主要经济体经历泡沫调整后的完整修复历程，每一轮市场起伏都能提炼出共通的运行特征。
上世纪90年代日本地产泡沫破裂，全国住宅地价接近腰斩，商业地价跌幅接近七成。直至泡沫破裂三十年后，仅有东京核心片区房价超越1991年峰值，大量地方城市至今价格仍低于当年水平；2007年美国次贷危机爆发，全国房价整体回落30%-35%，拉斯维加斯、凤凰城等重灾区跌幅过半，历经十年，全国名义房价才重新站上前期高点。
1997年亚洲金融危机冲击下，香港楼市整体跌幅超六成，耗费近二十年时间整体修复至危机前价位；2008年全球金融危机叠加后续欧债危机，西班牙、爱尔兰住宅价格普遍下跌37%-50%，都柏林部分住宅跌幅突破55%。后续伴随经济复苏、人口流入、区域产业升级，爱尔兰、葡萄牙核心城市房价稳步走高，西班牙市场历经十余年修复逐步接近前期高点；而意大利受长期经济低迷、人口持续外流影响，多数城市房价至今未能回暖。
国际清算银行汇总全球190轮完整地产周期后得出统计结论：经历深度调整的市场，全域回到前期价格高点平均需要9.6年。从中能够总结出三条稳定规律：第一，日本属于极端特例，多数经济体市场修复周期维持十年上下；第二，具备持续人口流入、土地资源稀缺属性的核心片区，修复速度显著更快；第三，人口持续流出、库存高企的区域，很难恢复至泡沫时期价格水平。
当下楼市释放多重企稳信号
对照海外市场周期规律，再看国内2026年的市场环境，本轮调整已经步入第六个年头，顶层调控思路从单纯托底转向长效稳定建设，市场各类积极信号持续累积，整体呈现差异化修复格局。
从交易结构来看，存量二手房已经成为市场交易主力，重点城市二手住宅成交占比达到65%，上海上半年二手房网签14.7万套，创下近五年成交纪录，深圳二手成交规模同比上涨6.7%，居民置换链条逐步顺畅。新房端房企主动控制新增供应规模，全国新房成交面积同比仍处于下行区间，但跌幅持续收窄，6月多个核心城市新房成交同比由负转正。
库存层面分化特征明显，一线核心城区供需关系偏紧，长沙内五区住宅供求比仅0.74，优质房源供不应求；三四线城市远郊板块去化周期突破20个月，相关去库存配套政策持续落地推进。
价格维度同样呈现分层修复，5月一线城市新建住宅价格连续三个月环比上涨，上海新房价格同比上涨3.2%-4.8%，广深两地房价小幅环比上行；二三线城市房价依旧保持同比下行态势，但整体跌幅较2024年同期收窄3.5个百分点以上。土地市场走出“量缩价升”的特征，核心城市优质地块楼面价大幅走高，上海平均楼板价4.2万元/㎡，深圳土地成交均价同比上涨44%，长沙楼面价同比增幅达81%；远郊、弱能级城市地块大多以底价成交，土地市场冷热分化清晰。
资金端资源分层特征突出，头部央国企融资成本降至2.5%-3.8%的历史低位，民营房企融资成本依旧偏高，信贷资源持续向稳健型开发企业倾斜；前五个月住户中长期信贷规模有所收缩，居民主动加杠杆意愿偏谨慎，市场成交主要依靠存量置换支撑，各类提振居民购房信心的配套政策持续落地。
时代环境发生根本性转变
不少人简单认为，只要调控政策适度放宽，市场就能快速复刻2021年的价格行情，却忽略当年市场高点是多重红利叠加形成的特殊阶段，支撑市场快速上行的底层条件已经发生不可逆的长期转变。
首先是人口结构迎来拐点，国内25-40岁核心购房主力人群规模持续下滑，全国老龄化率突破14%，长期缺少大规模新增购房需求支撑，相关配套的城市更新、保障性住房建设正在持续对冲人口结构带来的市场变化。
其次住房供需格局彻底扭转，全国城镇住房套户比突破1.1，住房总量已经能够匹配家庭居住需求，市场需求从“有无居所”转向“居住品质升级”，除核心城市之外，多数区域进入长期去库存阶段，行业发展重心转向高品质住宅打造。
最后居民资产负债表进入修复周期，过去数年家庭普遍背负房贷压力，各类资产收益波动，大众主动扩张负债的意愿明显降低，房地产投资属性逐步弱化，回归居住本源。而一系列降首付、减税费、置换补贴政策，正在稳步帮助居民修复资产负债表，提振市场消费信心。
三项长期结构性变化难以短期逆转，全民普涨的地产时代已然落幕，未来市场只会出现结构性修复行情，不存在全国同步大幅涨价的基础，但行业整体发展环境会持续优化、走向健康化。
基于全球周期的分层市场推演
结合全球地产十年左右的平均修复周期，马光远针对不同层级房产给出分层清晰的市场预判，高盛、国内多家宏观研究机构的行业研报，也得出高度相近的判断逻辑。
针对全国整体市场：国内自2021年价格见顶至今已调整五年，参照全球9.6年平均修复周期测算，即便市场持续企稳回暖，全国整体名义房价想要全面回到2021年高点，至少还需要四年以上时间，对应2030年之后；即便名义价格回归，扣除通胀因素后的实际资产价值，也很难完全复原。
针对一线、强二线核心优质住宅：北上广深、杭州、成都等城市核心学区、产业聚集板块、稀缺景观住宅，依托持续人口流入、土地资源稀缺两大核心优势，修复速度大幅领先大盘，相关资产大概率3至5年内能够重新突破2021年价格高点。高盛相关研报也提出，上海、深圳楼市有望在2026年底探明市场底部，未来三年核心片区房价累计上涨15%。
针对三四线城市、远郊大盘、老旧普通住宅：这类房产缺少产业、人口、配套资源支撑，区域库存压力长期存在，未来十年以上都很难回到2021年名义价格，部分人口持续流出区域，房产实际价值或将长期走低。马光远特别提出，未来市场仅有20%的优质住宅能够实现保值增值，剩余八成房产仅具备基础居住功能，资产增值空间基本消失。
行业迈入高质量发展新阶段
即便全国大盘难以短期重回2021年价格高点，国内房地产行业依旧具备清晰、积极的长期发展方向，整个行业正在完成从规模扩张到品质优先的深度转型。
调控思路持续优化，政策重心从短期需求刺激，转向控增量、去库存、优供给三位一体长效机制搭建。城市更新、存量房源收储转化为保障房、高品质住宅建设三大方向持续发力，各类因城施策举措精细化落地，限购调整下沉至区县层级，公积金政策覆盖全生命周期居住需求，行业长效发展制度逐步完善。
房企经营逻辑全面切换，拿地重心集中在一线、强二线核心优质地块，行业告别高杠杆、高周转粗放模式，转向稳健经营、产品力竞争。低密改善型住宅、第四代宜居产品成为市场主流，优质红盘开盘去化率能够突破九成，依靠产品品质赢得市场认可，行业供给端持续提质升级。
需求结构同步升级，改善型需求成为市场主流，130㎡以上大户型、四房改善产品成交占比持续提升，居民购房更看重社区环境、配套资源、居住舒适度，市场需求稳步向高质量居住产品倾斜，行业发展贴合居民对美好生活的需求。
存量市场价值持续释放，二手房交易规模长期超越新房，存量盘活、城市更新成为稳定行业运行的核心抓手，行业正式进入增量与存量并重的全新发展阶段，市场运行韧性持续增强。
马光远的这套周期预判，最终能够如期应验吗？
这套依托全球百年地产周期得出的分层推演逻辑，拥有完整的数据与历史案例支撑，但最终能否落地兑现，仍取决于几大关键变量。
其一为政策落地执行力度，当前各类稳楼市、建设新模式的配套政策若持续落地见效，城市更新、居民信心修复进度加快，市场整体修复节奏或将早于预期；其二是人口与产业流动趋势，核心城市持续吸纳人口、完成产业升级，优质房产修复速度会进一步加快，三四线城市若能培育特色产业、缓解人口外流，区域市场压力也会有所缓解；其三是居民收入与就业预期，宏观经济稳步向好、收入预期改善，居民购房意愿自然同步回暖；此外全球流动性、海外经济走势，也会间接对国内地产修复节奏形成小幅影响。
无论周期长短，有一点可以明确：全面复刻2021年全民普涨行情已经不存在现实基础，市场长期维持差异化K型修复格局，只有核心城市优质住宅具备快速回暖、价值修复的基础。
这并非行业下行的信号，而是房地产摆脱粗放扩张、走向理性高质量发展的必经阶段，未来行业将更加贴合居住本源、匹配城市资源、顺应居民真实需求，长期发展空间依旧广阔。
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