REITs的运营状况受宏观环境、区位地段和运营管理能力等因素影响。

作者 | 紫枫

编辑 | 小白

自2021年6月以来，国内投资者又获得一个新投资品种——REITs。

REITs，在国内称为“基础设施公募证券投资基金”。它最早起源于美国，因投资门槛低、收益稳定、风险分散和流动性较高等特点，在美国获得了很多资金的追捧。

根据公开资料显示，美国REITs市场规模已经超过1万亿美元。

从这个角度看，中国REITs才刚刚起步，有非常大的扩容空间。

根据统计，包括已发布招募说明书但未上市在内，国内目前有19家REITs，其中6家REITs的基础资产是产业园区，6家是高速公路，2家清洁能源、2家仓储物流，2家租赁房出租，还有1家是水务。

本篇文章会对国内REITs的大致情况作简单科普，对REITs有一定了解的老铁也可以复习一下，并欢迎在评论区分享您对REITs的理解。

以前投资者热衷于买房等升值，REITs的出现无疑是让看好房地产升值，想获得稳定租金收益的投资者一个不错的选择。

国内REITs是契约型封闭式基金，普通投资者如果不能在募集期获得原始份额，目前只能在二级市场购买。

根据规定，REITs需要把80%以上的基金资产投资于基础资产，并拥有其全部份额。

这一点与我们平时所说的公募基金完全不同，其他基金可以通过分散投资股票或债券以降低风险，而REITs的绝大部分资金投资于基础资产，如果后者出现经营不善或不可抗力等情况，在二级市场流通数量有限的情况下，可能会出现价格崩盘的情况。

值得一提的是，REITs在运营现有资产的同时，还会寻找其他优质的基础设施项目，以分散单一项目的经营风险。于是，REITs可以通过扩募，即再度向基民伸手要钱来购入新的基础设施项目，也可出售原有基础设施项目的方式购入其他项目，方式颇为灵活。

02 产品架构

接下来，我们讲讲REITs的产品架构，这可能是REITs最复杂的部分。

交易架构对于投资REITs来说不是必须了解的知识，只能帮助我们梳理REITs的利益相关方和看懂项目公司的资产负债表，供感兴趣的老铁研究。

下图是上交所公布的一份REITs产品架构图。投资者与原始权益人持有REITs的全部份额，REITs全资持有资产支持证券（ABS），而ABS全资持有多家拥有基础资产的项目公司。

REITs的基金经理不直接参与基础资产的运营，而是由独立的运营管理机构提供服务并收取管理费，因而除了折旧与摊销，REITs的成本大头往往是管理费。

在扣除必要的运营支出后，项目公司把收益层层上交，公募基金在拿到收益，并扣除基金管理费等一系列费用后，给所有投资者派息。

我们以东吴苏园产业REIT(508027.SH)（以下简称“东吴苏园”）为例。

东吴苏园的基础资产是国际科技园五期B区和2.5产业园一、二期，分别由科智商管和园区艾派科全资持有，且委托苏州工业园区科技发展有限公司和苏州工业园区建屋产业园开发有限公司运营管理，委托人为东吴基金。

资产支持证券管理人是东吴证券，将代表专项计划收购科智商管和园区艾派科的全部股权，两个专项计划则由东吴苏园全资持有并管理。

其他5家产业园REITs的产品架构大同小异，此处不再赘述，感兴趣的老铁可以去翻翻那些上千页的招募说明书。

最值得各位投资者关注的是，根据规定，在符合有关条件下，REITs每年至少分配收益1次，比例应不低于基金年度可供分配金额的90%，这也是REITs重要的收益来源。

可供分配金额的计算方式比较复杂且存在一定的主观性。

首先，把合并净利润调整为EBITDA，即加回折旧摊销、利息支出和所得费费用。

然后，基金经理在此基础上考虑项目公司的持续发展、偿债能力、现金流等因素后确定计算调整项，再进一步得出可供分配金额，具体项目如下：

考虑到REITs需要调整资产减值变动和未来相关支出的预留，风云君认为，在某些情况下，这可能会给基金经理留下不小的“调整”空间。

REITs基金募集时，大部分份额会被参与战略配售的机构投资者瓜分。

举个例子，博时蛇口产园REIT(180101.SZ)（以下简称“蛇口产园”）在2021年6月上市，战略投资者合计获得配售比例达65%，其中原始权益人（即资产此前持有方）招商局蛇口工业区控股股份有限公司持有32%，北京首钢基金等10家战略投资者持有33%。

根据规定，原始权益人及其关联方的限售期限为5年，其余战投为1年。因此在上市第一年，只有35%的筹码在市场上流通，上市1年后迎来战投解禁的压力。

上市以后，REITs实行价格涨跌幅限制，上市首日涨跌幅限制比例为30%，此后涨跌幅限制为10%。

与其他基金不同，但与新股相似，基础设施公募REITs的面值是1元/份，但发行价格不是1元/份，而是根据询价情况市场化定价，受项目评估价值、发行份额等多方面因素影响。

譬如，蛇口产园的评估价值为25.3亿元，首日开盘参考价为2.31元/份，产品份额达9亿份，但只有3.07亿份流通。

基础设施公募REITs的收益主要来源于两部分：一是基金的市场价格波动，二是基金的分红。

REITs的分红是由项目运营产生，没有任何主体信用担保，因此会受经济环境、资产区位和项目管理能力等多因素的影响。

举个例子，今年，蛇口产园为了减轻新冠疫情对园区内小微企业和个体租户的负担，减免租户3个月租金，预计减免租金2272.7万元。这势必会降低基金的利润，从而减少可供分配金额。

而浙商沪杭甬REIT(508001.SH)在2021年四季报表示，受12月杭州新冠疫情影响，车流量下降，当月收入同比下降9.33%。

因此，REITs投资者不能一劳永逸地等固定收益，需要长期关注基础资产的运营情况。

那么REITs的分红到底处于什么水平呢？

风云君钻个空子，假设REITs把2021年下半年的可供分配金额全部分掉（规定是分90%以上），则部分REITs的每份可供分配金额分别为：

那么在募集期就买入的基民在2021年下半年理论上获得的派息率应该为：

REITs的理论派息率有明显的分化，浙商沪杭甬REIT和中行首钢绿能REIT居然达到12%，富国首创水务REIT也达到7.4%，具体原因我们会在以后的系列中给出答案。

不过，REITs最近1年涨势不错，如果按照现在价格买入，派息率不会那么高，各位老铁理性看待。

各位老铁如果感兴趣，可以根据最新报告中公布的可供分配金额自行估算现在的派息率。

此外，国内的投资品种仍较为缺乏，REITs自上市以来就被许多机构和个人投资者盯上，最近1年大部分REITs净值出现上涨。

上市日期在6月21日的第一批REITs中，目前涨幅最好的是红土盐田港REIT，达41%，其他REITs涨幅都在20%以上，最差的是平安广州广河REIT，仅为0.6%。

目前REITs市场方兴未艾，这些基础资产经过层层筛选，都是目前中国最优质的的基础设施项目，基本来自京津冀、长三角和珠三角的产业园区、高速公路和环保项目，所在区域经济发达，项目管理能力成熟，各项数据都相当不错。

再加上REITs表现出一定的股性和债性，股性体现在基金份额小，炒作热情高，净值波动较大；债性体现在项目优质，每年超90%的可供分配金额用于分红，在运营情况稳定的前提下，净值下跌使派息率上升。

从收益和风险的情况看，REITs介于股票和债券之间。随着REITs市场的逐渐扩容，它将成为投资者多元化资产配置的重要一员。

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