“丝堵”松动致出租屋漏水，给楼下邻居造成损失赔偿责任谁来担？|出租人|承租人|租赁物|赔偿

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租赁的房子因“丝堵”松动

致使管道末端漏水

下渗至楼下造成邻居房屋受损

这损失究竟应该由租户承担

还是应该由房东来承担呢？

一起看看下面的案例吧~

基本案情

魏某与陈某为A小区上下楼邻居。2019年10月31日，陈某与刘某签订《房屋租赁合同》，将其在A小区的房屋租赁给刘某居住。2021年8月左右，被出租房屋的南阳台水管丝堵处漏水，因漏水点隐蔽不易发现，对承租人未造成影响，但积水下渗致使楼下邻居魏某已装修的房屋内房顶、墙面等多处受损。2021年10月初，魏某发现房屋多处墙面发霉、墙皮脱落，与被告陈某多次协商赔偿事宜，均未达成一致意见。

2021年12月14日，经某资产评估责任有限公司评估，魏某所有房屋因水浸造成的财产损失为12025元，评估费用3000元。评估勘验期间，魏某与陈某经协商确定，对受损客厅的损失，魏某负担15%，陈某负担85%，其他房间的损失，魏某负担10%，被告陈某负担90%。对该损失应由出租人陈某还是承租人刘某承担赔偿责任产生争议，故诉至法院。

裁判要旨

在相邻关系中，房屋所有权人对房屋设施设备负有检查维修义务，其房屋阳台上的水管漏水，积水下浸致使楼下已装修的房顶、墙面等多处受损，存有过错的，依法应当承担赔偿责任。承租人无过错的，不承担责任。

裁判结果

法院作出一审判决：被告陈某于本判决生效之日起十五日内赔偿原告魏某财产损失10642.65元、鉴定费3000元，共计13642.65元。

判决后，原、被告均未上诉。

案例解读

本案为租赁期间因水管漏水造成楼下房屋受损引起的财产损害赔偿纠纷，争议焦点为赔偿责任应由出租人承担还是承租人承担。

《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条规定，行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。第七百一十一条规定，承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。《商品房屋租赁管理办法》第九条第一款规定，出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。第十条第二款规定，承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的，承租人应当负责修复或者承担赔偿责任。根据上述规定，在房屋出租期间，出租人对出租房屋负有维修、养护及确保租赁物不存有殃及他人财产和人身安全的义务，承租人在承租期间要合理、正确使用租赁物及设施。如若租赁物及设备需要维修，而没有维修，因此，所造成他人财产损失的出租人应当承担过错责任。承租人在承租期间，未正当使用租赁物及设备造成他人财产损失，承租人在过错范围内承担赔偿责任。

本案通过现场勘验，案涉漏水点为出租房屋南阳台自来水管道末端，此处出租人陈某未安装水龙头，而是用管道“丝堵”封住。租赁期间“丝堵”松动，致使管道末端漏水，下渗至楼下造成魏某房屋受损。陈某作为房屋出租人，对该出租房屋内的设施设备负有检查维修义务，但因其疏忽，未及时对松动的“丝堵”进行维修，是造成漏水的主因，故陈某应依法承担赔偿责任。按照正常生活习惯，未安装水龙头的水管，一般不会有人使用；且，漏水点未发现人为损坏痕迹；陈某未提供相应证据证明承租人刘某存在过错，故因漏水造成的损失不应由承租人刘某承担。

相关法条

《中华人民共和国民法典》

第七百一十一条承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。

第七百一十二条出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。

第七百一十三条承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。

第一千一百八十四条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算。

《商品房屋租赁管理办法》

第九条第一款出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。

第十条第二款承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的，承租人应当负责修复或者承担赔偿。

郭军律师

职位：主任律师