艳姐说

我非常敬佩一个朋友，就是龙湖的吴亚军女士。她头脑清醒，她不是最大的，但是是最好的之一。 今天龙湖是一个非常稳健的企业。

这是8月9日的博鳌论坛上，恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗的原话。

以稳健著称的港资企业老板商站场上手起刀落，对同行的评价也没必要刻意贴金。能亲自为龙湖站台，可见龙湖的实力是为业界公认的。

甚至还有人评价：龙湖几乎是当下 最不可能出问题的民营企业 。

但是，陈老话音刚落，有些扫射是盲扫的。隔天资本市场就给了重重一棒。

8月10日，龙湖股价一度大跌19%，最终以每股20.9港元、总市值1270.31亿港元收盘，股价下跌16.4%。

这一天，龙湖蒸发了近250亿港元市值，股价创下近3年来的新低，甚至：

破天荒地跌破了每股净资产。

当所有地产股，包括大家公认的优等生在内，都在被无差别狙击时，房企又该如何护盘？

这一刻，相信很多地产人都破防了，震惊于龙湖的暴跌，茫然于整个地产股逻辑的崩塌。

01

龙湖昨日的崩盘，相较于一开始网传又被上海票交所为龙湖站台辟谣的“商票违约”，业内普遍认为更核心源自于当天出炉的一份报告：

《China Property and Property Management：How is developers' cash burn？》

翻译一下：中国开发商是如何烧钱的？

在这份报告中，龙湖、碧桂园、万科、旭辉的自由现金流遭受到来自机构的质疑，龙湖的评级也从“买入”下调到了“中性”，目标价下调及25.7元。

一份看空报告对于企业的影响是极大的。

这家机构也是大家的老熟人了：瑞银。

5个月前，瑞银同样发过一份报告，认为存在大量合作项目的旭辉，可能会受情况比较危机的合作伙伴影响将会为此付出比较巨额的代价，评估过后同样也是：

下调评级。

那一波中 ，旭辉大跌22%，其他房企也被波及，龙湖跌了15%......

同样的配方，熟悉的味道

有人说认为瑞银是在恶意做空，但是也可以认为瑞银确实是真心诚意指出房企所存在的问题：那么多问题摆面前，并且没有向好的迹象，你的股价就不值这个价。

从恶意做空说的角度来看：昨天龙湖股价大跌的同时，做空成交比例成倍拉升，做空股数直接从前一日的79.15万股拉升到了922.2万股，一天之内增长十几倍，占流通股数的21.5%——反常的数据背后也变相说明了确实存在做空的可能。

2022年以来，几家优质民企甚至是混合所有制企业，基本都已经遭受过这样的无差别攻击，被轮流做空，不仅是旭辉和龙湖，还有碧桂园、金地。

基本都是一样的几步曲：小道消息传将违约/预期状况不佳-机构出面出报告甚至是下调评级-股价被做空暴跌。

然后逼得这些原本没有什么大问题的企业不得不站出来紧急辟谣，甚至是直接拿出真金白银将一些还款前置了。

然而即便如此，也已经足够做空机构实现自身的套利了。

而这些优质企业被狙落的信心想要再修复却需要非常漫长的时间。

昨天龙湖被重点狙击后，许久未曾现身的吴亚军也紧急召开了个电话会议回应股价下跌：

是市场惊慌导致的，企业根本没出任何状况。

当然，如果硬要说，瑞银用闲置现金来衡量几家房企的现金消耗率、认为未来可能存在现金流趋仅也不是全无道理的。

只能说，现在整个行业销售端依旧还没有真正实现触底回稳，加上下半年要还债比上半年还要多，如今的预期依旧不算太好。

大环境如此，风声鹤唳草木皆兵。

02

说实话，龙湖昨日的大幅下跌确实有点击穿很多地产人的心理防线。

如同班上成绩前三的同学都没被清华土木系录取。排名靠后的同学们都不敢有了向往。

拉长时间来看，今年3月15日，龙湖股价同样也大跌了15%。当时并没有引起太多注意和报道。

只不过在如今这个时点，保交楼已然市场关键词，加上诸多民营房企爆雷声起，市场信心处于冰点状态，大家对于龙湖这家标杆民营房企的一点异动都会异常敏感。

在当前情况下，龙湖的基本牌面不仅是民营房企里面算不错，放到央国企里面也算不错。

在财务方面，财务自律一直是龙湖身上的标签，三道红线一直是零踩线。

在布局方面，龙湖也坚守长期主义，在其他房企盲目扩张规模时，依然深耕一二线城市。

在产品打造层面，也处于房企的第一梯队，不管市场如何跌宕，龙湖还是比较坚持其产品品质的打磨，整体产品口碑不错，复购率高。

在组织层面，其人才培养体系也做得比较出色，龙湖仕官生已经成为行业标杆，龙湖的人才在行业内也比较吃香。

从去年下半年至今，当众多民营房企都出现了流动性危机，逐渐淡出行业，能坚守的民营房企不多了。

瑞银的报告似乎要把龙湖变成一滩“蚊子血”，对于瑞银来说，通过做空赚得盆满钵满，但龙湖如果遭遇阻击，对整个民营房企阵列都将又是一个重创，也将再度深刻打击市场对于民营房企的信心。

我们也不希望看到为数不多的民营房企又倒下一家。

但是，不可否认的是，如今不单是民企，甚至央国企都已经进入了特殊的时点。

当前国企也一样有压力和问题，企的经营情况还是有脆弱的地方。

信心修复需要时间、但是债务还款不等人、现金流不等人、暴雷不等人。

无论是来自外部压力还是内部压力，如今倒是锻炼房企一种能力的最佳时刻：

保持乐观。

好死不如赖活，拼命自救，想尽一切办法提高销售吧。

在组织层面会进行裁员、优化，业务层面收缩业务、收缩布局。极简组织来过冬吧。

吴亚军在昨晚的会议上说的一句话让艳姐印象深刻：

“该爆雷的房企都爆了，现在是行业最黯淡的时候，但我们应该往光明看。”

在昨晚的电话沟通会上，龙湖披露了几个关键数据：

上半年受疫情影响，6-7月放开调控，销售逐步恢复，7月份全口径182亿，同比下降4%，8月有几个比较大的项目推盘。

目前为止到年底，所有债务都还清，无未偿还的硬性债务，下半年可能主动还明年到期的银团，短期债务占比10%左右。

信心既然如此珍贵，你我不如惠存一会儿。

艳姐听说：近期华夏幸福债务重组不断推进、部分热点城市在限价上出现了松动给到开发商利润、廊坊放开限购等市场利好消息，也在某种程度上给到市场一丝信心。

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主编：张艳

责编：Nanako、doug

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