领地控股能否撑过这个“寒冬”？

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全媒体记者/孙晨

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市场下行之下，前些年激进扩张的房企今年的日子并不好过。成立于1999年，并在2020年12月成功上市的领地控股，近期被曝多家公司商票逾期，而在此之前，领地控股才完成了1.19亿美元的交换要约，大大缓解了债务压力。

商票逾期背后，领地控股具体的债务压力如何，又能否度过这个“寒冬”？需要交给时间验证。

票据逾期，债务高企

近日，上海票据交易所发布的《截至2022年7月31日持续逾期名单》显示，出现付款逾期的承兑人数量为3112家，其中“领地系”多家公司榜上有名，包括无乌鲁木齐领地恒达、徐州领地、惠州领地、领地集团、汕尾领地、领地集团眉山、新疆领地等等。

从已披露信息来看，上述“领地系”成员大多未披露逾期具体金额，而披露逾期金额的企业，金额也不算太高，例如乌鲁木齐领地、汕尾领地、新疆领地的逾期余额分别为420万元、168万元、103万元。

逾期票据金额不高，为何领地集团还存在着“拒付”行为，是公司存在资金方面的问题？还是因为什么？

6月13日，领地控股称公司于2021年6月28日（2022年6月27日到期）发行的年利率为12%的1.5亿美元现有票据，截至公告日的未偿还本金额为1.23亿美元。同日，为了再融资现有票据及改善流动资金状况，领地控股提出交换要约。

6月24日，领地控股完成交换要约，并发行1.19亿美元新票据，年利率为12%，将于12月24日及2023年6月23日支付。

值得指出的是，完成交换要约后，领地控股仍有330万美元（约人民币2231万元）票据未偿还，而领地控股在公告中表示，截至本公告日，公司预计无法偿还现有票据及相应利息。

优先票据的交换要约可以理解为债务延期，但就是大部分票据完成交换要约的情况之下，领地控股仍无法偿还约2231万元，公司债务压力究竟有多大？或许可以从财报中得知一二。

截至2021年末，领地控股资产合计644.35亿元，主要以流动资产为主，达575.69亿元，占比89.34%，同期的负债合计536.03亿元，流动负债高达449.69亿元。

从货币资金来看，领地控股总现金合计52.30亿元，包含现金及现金等价物42.98亿元以及受限制存款及现金9.26亿元，同期的短期借款为41.83亿元，即现金流刚好足以覆盖短债。

不过，任何企业都会留存大额现金作为运营资金，这也意味着领地控股能够实际动用资金将少于43亿元，至于资金缺口有多大，外界不得而知。但是从其完成1.19亿美元票据交换要约后，仍无法偿还330万美元，再到多家旗下公司票据逾期来分析，“捉襟见肘”恐怕都不足以形容其债务压力、资金压力。

事实上，即使领地控股能够在年内顺利偿还全部短债，但2023年及之后的债务压力会进一步加大。

2021年末，领地控股债务总额约119.75亿元，主要包括银行及其他借款、优先票据，分别为110.18亿元、9.51亿元（1.5亿美元）。

从到期情况来看，银行及其他借款第二年、二至五年内、五年后偿还的金额分别为39.25亿元、21.73亿元、16.87亿元，而今年末至明年6月23日还有1.12亿元的优先票据，即明年将是领地控股债务压力最大的年份，债务总额达到47.28亿元。

增收不增利，项目被曝质量问题

对于房地产企业而言，如果销售回款能够大幅上涨，是有能力应对债务问题的，但在房市下行，市场信心尚未回暖的情况下，房企的销售情况、销售回款情况可想而知。

与大多数房企一样，领地控股去年同样陷入了“增收不增利”怪圈。2021年，领地控股实现营业收入150.55亿元，同比增加约19亿元，然而，其归母净利润大幅下滑，为4.88亿元，同比减少3.72亿元。

据国家统计局数据，今年1-6月，全国商品房销售为6.6万亿元，同比下降28.9%，可见市场情况仍然不太乐观。由于领地控股尚未发布中报，未能知晓其上半年运营情况，但从行业趋势来看，销售额大幅下降的概率较大。

据亿翰智库发布的“2022年1-6月四川省典型房企销售业绩”显示，领地集团全口径销售金额63.74亿元，然而，领地控股2021年中报显示，累计合约销售额为133.29亿元，这也意味着领地控股今年上半年销售额将同比“腰斩”。具体如何，不妨等待中报披露。

对于房地产企业而言，由于是直面消费者，房企口碑是消费者购房的一个重要参照，具体包括楼盘质量、物业服务等等，而领地控股楼盘——领地天府兰台臻园则因质量问题，让业主想退房。

今年3月初，据华西都市报-封面新闻房产报道，位于成都市新津区青云路的领地天府兰台臻园涉及问题包括装修未完工就通知收房、部分房屋和车库渗水严重、车库存在大面积裂缝等，而开发商的回应会整改，但不会进行赔偿。

上述项目涉及的质量问题有没有得到解决，我们不得而知，但在7月则有多位业主投诉开发商和物业欺压业主，某用户留言称，业主们多次投诉服务与物业管理费不匹配未果，而如今物业方面发出强制收停车费的通知，车位只售不租，按物业临时停车计算，常住户每月仅停车费就要600元以上。另一用户称项目整改期间，还要全额缴纳物业费。

项目存在质量问题，业主是受害者，而长达半年的整改又让业主苦不堪言，开发商不谈赔偿就算了，那么又有何理由要求业主在项目整改期间全额缴纳物业费呢？如此行径，有损领地控股口碑，会让业主敬而远之。

多公司成被执行人，风险不低

企查查显示，领地集团成员企业风险高达455条，而在年内，多家“领地系”公司多次受到行政处罚。

1月10日，商丘川达房地产开发有限公司在广告中没有清楚表示实际的销售价格和有效期限，被商丘市睢阳区市场监督管理局处以5000元罚款；

4月14日，驻马店盛世汇通房地产开发有限公司因应开具而未开具发票，被驻马店市驿城区税务局处以5000元罚款；

7月14日，乐山领悦房地产开发有限公司在开发领悦兰台府4期未按规划条件建设，被乐山市城市管理行政执法局罚款4.49万元；

7月17日，领地攀枝花领悦房地产开发有限公司因未经消防验收擅自交付使用，被攀枝花市城市管理行政执法局罚款4万元。

上述行政处罚表明“领地系”公司多次涉及违规事件，督促领地控股要加强对下属企业的管理，避免再因相同事由而遭到处罚，毕竟行政处罚的最终目的是教育，而非金额不大的罚款。

对比上述行政处罚，领地控股更大的风险在于多家子公司成为被执行人、失信被执行人、限制高消费等等，今年以来，“领地系”公司新增12条被执行人信息、2条失信被执行人信息。

6月份，绵阳市三和实业有限公司两次被法院列为失信被执行人，涉案金额分别为490万元、200万元，而在2021年，该公司因未履行法定义务，被多次限制高消费，关联对象为曹睿锋。

7月份，据案号（2022）川07执448号，绵阳市宇航数码科技有限公司、绵阳金泰实业有限公司、四川御成瑞海房地产开发有限公司3家公司被执行金额达2.2亿元，详细情况不明。

优先票据靠交换要约获得展期、商票逾期、而旗下多家公司成被执行人的背后，领地控股与千亿目标渐行渐远，当然，目前最重要的是解决债务问题。领地控股能否撑过这个“寒冬”，不妨让子弹再飞一会。