上周六，位于大兴的亦庄橡树湾，卖了小两年，2288套房子终于卖完。同一天，位于昌平的北清橡树湾，又到访了几百组客户，好不热闹，楼Sir也“有幸“参与到这份热闹之中，顺便泼了点冷水：北清橡树湾，能复制神话吗？我看悬！
而位于大兴的西红门橡树湾，7月9号、10号两天劲销68套的“传奇”没过多久，上周一周又一口气卖出去了52套，卖了3.2个亿，又又又又成为大兴新房销冠。
◎西红门橡树湾位置图
似乎只要贴上“橡树湾”标签的项目，都不愁卖。于是楼Sir今天起了个大早，去西红门橡树湾售楼处与项目现场探了一圈。
◎西红门橡树湾项目
“地铁+名校”规划，“橡树湾”IP加持下，西红门橡树湾还具备怎样的优势，依靠这几个优势就能无敌了？
老规矩，楼Sir先说说本次探盘西红门橡树湾的总体感受：
1） 位置在西红门镇东部规划的核心区，距京开高速有段距离，噪音问题应该不大。
2） 地铁规划落地，使项目成为妥妥的地铁盘，但也要面对项目交房后，三年内仍无地铁的情况。
3） 项目位于西红门东部，老破小居多，相关配套仍都在规划图纸上。
4） 西红门板块并无产业加持，也不算产业板块的第一外溢居住区，这点远比不上没地铁，但产业外溢多的北清橡树湾。
出门坐地铁要等到2027年！
要说7月9号、10号那两天，西红门橡树湾为啥卖了68套？还不是因为7月8号公布了北京轨道交通第三期规划2022-2027年环评报告。
虽然只是征求意见稿，但也足够让很多人高潮。具体到大兴西红门区域，便是19号线南延工程，恰巧在“西红门东”设站。
◎西红门东区域规划
而这个“西红门东”正好在西红门橡树湾东侧，如果落地，让西红门橡树湾成为妥妥的成为邻铁盘。
“地铁一响，黄金万两”，是有道理的。如果说西红门橡树湾在无地铁规划前，可以打40分，那有了这个“西红门东”，评分可以翻倍直接到80分。
而且，19号线时速快，每2.6分钟一趟，最高运行时速达到120公里/小时！
这也就意味着，西红门东地铁站一旦通车，直达金融街不到20分钟，而到海淀牡丹园也就半小时左右。
但也不要高兴得太早，毕竟时间还早，规划建设时间是2022年-2027年，意味着19号线西红门东建成到开通，大概率会在2027年底，还有五年时间。
而西红门橡树湾的交房时间为2024年10月，这意味着业主从入住到地铁开通，仍需要等待三年时间！
目前，距离项目最近的西红门地铁站，直线距离2.2公里，新宫地铁站，直线距离3公里。楼Sir无数次强调，直线距离不等于实际距离，走路去这两个地铁站，奔着40分钟+吧。
◎西红门橡树湾周边地铁
入住等两年，地铁再等三年，人生有几个五年？
周边配套仍都在图纸上！
地铁规划的消息出来不到一周的时间，西红门东再迎“重磅”利好消息，区域要引进西城区名校！
这俩消息，足够让本就嘚瑟的西红门橡树湾，尾巴翘上天了。
按照西红门东片区组团规划， 6003、6036和6041地块，为教育用地，未来将建设2所小学＋1所中学＋4所幼儿园。而引进的西城区名校，便是北京四中与皇城根小学。
◎源自北京日报客户端
北京四中，全国排名TOP5级别的中学。皇城根小学，北京西城建校历史超百年的老牌名小。
啥也别说了，楼Sir羡慕。
售楼处小哥告诉楼Sir，目前皇城根小学大概率会建在项目北侧6003地块，可能会与项目交房时间同时建成。而北京四中，大概会建在项目南侧的6041地块，建成时间待定。
◎源自西红门橡树湾
此外，西红门东区域还规划了约2.67万㎡的中心公园，7.35万㎡的公共服务中心，满足生活所需。
不过，包括地铁在内，以上这一切，目前还都在图纸上，西红门橡树湾交房后，能否立马享用这些配套，谁也不敢打保票。销售小哥有一句话说得很对，买橡树湾，就相当于买一个对未来这个区域的预期。
要说地块周边，现在立马能拿来用的配套。距地块两公里开外的购物中心，有北京荟聚，鸿坤广场，3公里开外，有万达广场。
◎北京汇聚 西红门地铁A口无缝衔接
◎鸿坤广场
医院，目前正在建设的北京大学第一医院南区，三甲。现成的北京南郊肿瘤医院、北京同安骨科医院、大兴西红门医院等，但目前项目四公里范围内没有三甲医院。
◎北京同安骨科医院
学校的话，项目往东约1公里，北京金融街润泽学校比较有名，涵盖从幼儿园到高中，私立。此外，也有兴海学校、理想蓝天幼儿园、首师大学前教育学院附属幼儿园等。
◎西红门兴海幼儿园
楼Sir认为，项目周边现有配套都有点远，业主交房入住后大概率也是要先用这些比较远的配套。
无产业加持就等于没灵魂！
上周，楼Sir也分析了西红门橡树湾的兄弟北清橡树湾，奶西村的中建宸园与首开金茂望京樾，咱先不说其他的，就周边产业这方面，西红门橡树湾就差一大截。
首先，北清橡树湾依靠海淀区域产业辐射，10公里范围内的产业园就有四五个。而奶西板块同样周边荒凉，甚至比西红门橡树湾还要惨，未来几年没地铁，甚至连规划都没有，但就是架不住人家离望京近。
而，西红门橡树湾周边的产业，无。
项目所在区域西红门东，也并不在大新新城规划的重点发展范围内。
地铁与名校规划的落地，会让板块价值有所提升，也让在金融街与海淀的刚需多了一种选择，但对投资客来说，没有产业加持的板块未来增值性，Emmm，你们自己考虑吧。
只能说，西红门东，未来会便利，但没潜力吧。
二手房出现倒挂 新盘有点卷！
地铁规划一出来后，西红门橡树湾的周边新房也跟着躁动起来，新盘目前集中在橡树湾北部。
◎西红门橡树湾周边新房二手房情况
首开龙湖熙悦宸著目前均价6.44万/平，但项目有个致命缺点，离京开高速太近了，虽然有一些树来阻挡，但估计到时会很吵。
◎熙悦宸著项目距离高速很近
熙悦宸著再往东，新城熙红印，均价也是6.44万/平，优点是新盘中离新宫地铁站最近，但最新消息是，目前开盘的主力户型，都卖完了。
◎贝壳找房显示熙红印目前多个户型都是售罄状态
再就是还未开盘，价格待定的壹品兴创·御璟星城，中建与兴创双国企打造，目前还在蓄客阶段。
◎壹品兴创·御璟星城的路边广告
目前，四个项目的产品也大同小异，开发商也都具备一定的实力，且都是打造刚需和刚改盘。
在近三年无地铁，无产业加持情况下，西红门东部区域的新盘内卷还是比较严重的，大家基本上都大差不差。
二手房方面，目前能打的也就两三个，且有一定的倒挂现象。西红门西部已经发展比较纯熟的片区，鸿坤在这里占据了大片区域。目前价格比较高的是鸿坤理想城礼域府，挂牌均价5.7万/平，别墅鸿坤林语墅挂牌均价6.8万/平。
◎鸿坤·林语墅
项目东边，还有一个天恒金融街公园懿府，目前二手房挂牌均价约6.2万/平。
总的来说，有了总比没有强。西红门橡树湾，有了“地铁+名校”的加热，再加上本身“橡树湾”IP的背书，不愁卖。
但在7月份集中将这么多利好一股脑全抛出来，加之大兴西红门区域再挂三四宗地块，来参加北京第三批集中供地，未免有些“太刻意”。
楼Sir想说，地铁、名校很诱人，但也擦亮你的眼睛。
对了，售楼小哥告诉楼Sir，华润已经报名北京第三批集中供地，目前橡树湾东区与西区中间的6013地块，华润早已报名，有8成概率拿下。未来将规划橡树湾三期。
◎华润大概率拿下的6013地块
关于西红门区域与西红门橡树湾，你有什么想说的，或者想问的，
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