编辑 | 闷油瓶

琶洲一上新，天河都要抖一抖。

从去年的天郡，到今年的琶洲南，市场对琶洲的“普世价值”基本就是：买到即赚到。

但事实果真如此吗？

在房地产圈有个传统观念：离就业，或者产业中心越近的，房价就越贵越值钱。

比如金融城，企业最集中的东区，一二手都最贵；珠江新城，靠近中轴商务带的中区也要比西区贵。

琶洲则是个例外，其房价体系打破了这种现象。

如果以阿里大厦为代表的西区是琶洲核心，房价反而是出现越远越贵、两极分化的割裂现象——

一边仅要4字头，另一边却可以卖到20万...

规划最牛的西区，房价下限最低
最缺产业的中2区，直奔20万/平

先给大家理一理琶洲各区的规划和发展。

整个琶洲可以分为西区、中1区、中2区、东区和南区。

最早的琶洲，是以中1区的会展中心为主，2015年保利天悦坐镇的万胜围，也就是中2区，作为会展产业的延伸板块开始成型。

同年阿里在西区拍地，以其为代表的一众互联网企业陆续进驻，这就是现在我们常说的人工智能与数字经济聚集区。

至于东区和南区，还在大力开发中，只有个别一手在售，尚未形成存量房市场。

可以发现，琶洲的定位从西到东，分别为——

互联网数字经济→会展产业→综合服务，各自对应的土地价值，或者含金量，其实是在逐步降低的。

而琶洲房价下限，从西到东却呈现出越来越高的现象：

琶洲西，房价3-8万/平；

琶洲中1，房价5-7万/平；

琶洲中2，摇身变成10万+。

从土地价值上来讲，这三个区域很明显地出现“错配”现象。为什么会这样？

西区：最值钱的地段，最割裂的房价

琶洲西，是整个琶洲最精华，最有钱的地方。

以在建的琶洲大道为界，向北就是大家听到耳朵都起茧的阿里、腾讯、唯品会、科大讯飞等互联网企业大本营。

向南，靠近黄埔涌沿河一带，就是琶洲西住宅的主要区域，周边还分布有政务服务中心、街道办事处等官方机构。

按理说，有高大上的产业规划，也是琶洲的行政中心，很可能成为高端房产聚集区，但实际上无论居住品质还是城市面貌都稍显落后。

整体配套环境以底商为主，周边面貌停留在乡镇级别，与北面的高楼大厦形成鲜明对比。

这边楼盘以宿舍、大院之流，以及住宅式公寓居多，次新小区不 成规模化。

其中，像丽景花苑、80号大院、江畔楼可归为一类：价格在3.7-5万之间不等，典型的90年代老小区，户型得房率很高，不到60平做三房，总价200万就能上车琶洲。

除了老破小，琶洲西能拿得出手的花园小区分为两类：

1）新港东路北侧，颜值、楼龄兼具的会展西岸（凤浦西苑）和星展，输在户型不是很符合主流市场。

最年轻的星品，产品却全都是复式跃层，感觉更偏于公寓；会展西岸的平层舒服很多，但靠近大马路，朝向和噪音问题较大。

另外，对口学位的知信+景中组合在海珠也没有太大竞争力，虽然小区挂牌个个往9万、10万冲，但交投热度非常低，少数成交可去到8万。

2）新港东南侧，世港花园和畔江花园，对口省一级海珠区第二实验小学，要去到赤岗上学，而且产品成分很复杂，居住舒适度偏低。

比如世港花园，平层复式混在一起，从40平到180平、总价400万到1000万都有，好听点叫丰俭由人，难听点就是太杂，所以小区很多房源被用作出租或办公，卖不起高价。

总体来看，琶洲西无论学位、配套、产品都一般般，没有独挑大梁的次新小区，互联网大佬和高薪码农很少会看上。

中1区：最早熟的地段，最拉胯的居住感

商务会展产业区，算是琶洲发展最成熟但定位能级不算高的板块。

这里直接坐拥地铁琶洲站，加上广交会展馆这个大IP，给很多朋友的印象就是琶洲中心所在。

有会展产业助攻，中1区人流量确实很多，却没有办法把“人流”变成“人留”。

一个是交通太拖后腿，平日猎德大桥、琶洲大桥的承载量基本饱和，内部又只有一条新港东主干道，“逢展必堵”是中1特色，连司机也闻风丧胆。

另一个就是片区住宅实在太少，生活氛围不够，有且仅有两个小区：南园居和珠江大家庭。

其实它们离地铁站挺近，位置也不错，几乎紧挨着一起，配套可以共享。

就是产品品质太过时，都是上世纪的产物，很难受琶洲新贵们的认可。

南园居自住感相对较佳，之 前是教师宿舍，所以基本都是楼梯楼。最低的60多平步梯两房门槛是385万，加装电梯要高10-60万不等。

珠江大家庭虽然有电梯，但自住比例不高，皆因多数出租给办公或者做员工宿舍，且户型奇葩，不推荐入手。

以交投最多的小两房为例，近两年成交涨幅大概仅为13%，也就是5000/平左右。

这两个小区能拿得出手的亮点，是对口海珠区第三实验小学，可直升六中珠江中学万胜围校区。

紧邻的六元素体验中心，是琶洲仅有的3个商业体之一，平时稍显冷清，胜在出门即达，聊胜于无。

中2：琶洲富人区，10万只是起步价

这个片区是琶洲会展综合服务+总部经济区。

通俗点解释就是，外地人来琶洲参展，总要吃饭住宿消费，那酒店商场住宅就要有，再加点写字楼，营造商务区的feel。中1的地大部分都给了展馆，这个使命只能交给中2区。

所以，良好的城市界面+CBD商配感，保证了中2区的改善底色。

片区旧改保利天悦，是琶洲中2区，甚至整个琶洲的顶豪项目。

玻璃幕墙的外立面极具辨识度，一眼就能看到天悦的出众气质。

对口全琶洲最牛的执信、动辄140平以上的超壕户型、市区少有的大花园...种种属性相叠注定了其不菲的产品价值。

房价从12年开盘3万/平，到现在破20万/平，一直上演着逆袭戏 码。

即使是它的回迁房，也丝毫没有拉低整体档次。

正因为天悦2000万级的起步价，而且放盘很少，大部分买家够不着， 只能退而求其次，选择另一个改善网红盘——会展世界城。

它是万胜围唯一地铁上盖，万胜广场和保利广场就一路之隔，单论区位比天悦还优秀。

产品是南北对流的低密小高层，与天悦的超高大平层形成错峰竞争，单价也去到了12-13万/平。

硬要说缺点的话，就是小区太近新港东路，缺了富豪钟爱的闹中取静感。

预算更低的，可以看看同样为小高层的雅郡花园，不过楼龄、产品圈层和投资属性都会偏弱一些。

综合而言，中2区因为成规模化的绝对次新房，以及相对完善且上档次的商业交通配套，更容易受到新贵们的青睐。

琶洲选筹：
二手看中2区，一手看琶洲南

虽然说琶洲住宅稀缺，多年未见供应，但受制于早期发展规划的问题，其二手存量市场表现参差不齐。

中1区基本可以pass掉；

中2区改善产品和大平层很坚挺；

西区最杂乱无章，认真挑挑也还可以，比如会展西岸和畔江花园。

不过，无论西区、中1还是中2区，都是没有多余土地释放的区域，未来琶洲增量只能依赖东区和南区。

从中2区的崛起路径来看，一个真正的豪宅区，需要满足以下两点：

一方面要住宅连片开发，形成规模效应；另一方面要兼顾宜居性，提升综合配套的补给。

所以，如果要买琶洲新房，南区的价值性最高。

琶洲东，单是黄埔古港在就很难动，还有大片城中村和固有产业园，拆迁比较麻烦，目前还没看到有完整成果出街，破局的8号线东延段，还躺在中远期规划里。

而琶洲南，有成片平整土地可供开发，最新发布的规划，设宅地14宗，商地12宗，学校9所，还有5条纵享主干道连接西区和中1区，直接承接电商企业和会展产业的高收入群体。

换言之，未来琶洲各分区中，住宅和配套最集中的只有南区。根据定位和难度来看开发顺序，南区应该也会优于东区。

以上。

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