近日，央行发布公告称，MLF操作和公开市场逆回购操作的中标利率均下降10个基点。与此同时，83城放松限贷，其中57城首套房首付比例下调至20%，33城二套房首付下调至30%。未来居民按揭贷款政策将如何演变？房地产市场又将如何走向？
M2增速12%但社融/M2剪刀差走阔
房贷跌幅超60%，预示信贷需求羸弱
货币资金相较充裕，但实体经济融资需求依旧羸弱，社融-M2剪刀差走阔。7月末，广义货币(M2)余额257.81万亿元，同比增长12%，增速分别比上月末和上年同期高0.6个和3.7个百分点；社会融资规模存量为334.9万亿元，同比增长10.7%。社融-M2的同比增速剪刀差-1.3%，较上月扩大0.7个百分点，说明实体经济信贷需求依旧羸弱，金融市场的资金空转现象并未改善。
前7月居民房贷创同期新低，并有再度走弱的趋势。2022年1-7月，住户部门新增中长期贷款17084亿元，创近年来同期新低，同比下降56%。具体而言，2、4两月居民房贷接连两次负增长，住户部门新增中长期贷款分别减少459亿元和314亿元，这在历史上实属罕见。6月居民房贷似见筑底迹象，住户部门新增中长期贷款4241亿元，同比跌幅收窄至18%。但7月居民房贷再度走弱，住户部门新增中长期贷款1486亿元，环比下降65%，同比跌幅扩至63%。
究其原因不乏以下三方面因素：其一，市场信心缺失，受限于项目停工、断贷风险不断发酵，市场信心再度受挫。其二，房价预期转跌，“买涨不买跌”心理预期下，市场观望情绪愈加浓重。其三，市场需求及购买力透支，全国商品房销售面积连续5年保持在17亿平方米历史高位，而受疫情影响，居民就业及收入预期转降，月供还贷压力不断加剧。
央行4千亿MLF逆回购并降利率10BP
市场预期房贷亦将下调
中央定调稳地产，居民按揭适度松绑，体现于5年期以上LPR共计下调20个基点，首套房贷利率下限减20个基点，但诸如认房不认贷、全面下调首套及二套房首付比例等刺激性政策较难落地。具体而言，1月20日，央行公布1年期LPR降至3.7%，较上月下调10个基点，5年期以上LPR降至4.6%，较上月下调5个基点，这是5年期以上LPR自2020年4月以来的首次下调。5月15日，央行、银保监会发布通知，全国首套房贷利率下限调整为相应期限LPR减20个基点，二套房贷利率仍保持相应期限LPR加60个基点不变。5月20日，央行公布1年期LPR为3.7%，与前值持平，5年期以上LPR降至4.45%，超预期下调15个基点。
8月15日，央行发布公告称，中期借贷便利（MLF）操作和公开市场逆回购操作的中标利率均下降10个基点。联系到LPR是在MLF基础上加点形成，市场普遍预期8月LPR利率将同步下调。
83城放松限贷二套首付低至三成
苏锡宁接力加入，执行约束力仍未一致
2022年以来，83城相继放松限贷，以便支持刚需和改善性住房需求，主要涉及以下三方面内容：
其一，57城首套房首付比例下调至20%。例如兰州、贵阳、南通等，购买首套房最低首付款比例均下调至20%。又如淮北、池州、承德等，在房展会期间购房首付比例最低降至20%。
其二，44城实行认房不认贷。例如郑州、宜昌、肇庆等，首套贷款已结清再购买二套房，执行首套房贷款政策。又如太原、银川、襄阳等，首套贷款已结清再购买二套房，首付比例更是下调至20%。
其三，41城下调二套房首付比例，其中33城二套首付下调至30%。例如济南、沈阳、温州等，购买二套房首付比例调整至40%。又如南宁、西宁、绍兴等，购买二套房最低首付比例调整为30%。
放松限贷城市逐渐由弱二线及三四线城市向强二线城市扩容，苏州、南京等均下调二套房首付比例，以期支持相对充裕的改善性购房消费。例如苏州，二套、贷款已结清，首付比例由50%下调至30%，二套、贷款未结清，首付比例则由80%下调至60%。又如南京，传闻将下调二套房首付比例，但实际下调幅度尚未确定。
同样值得关注的是，地方放松限贷政策并不具备法律效应，执行层面对商业银行没有硬约束，不同银行在执行上尚未形成一致性，尤其是对“二套房”认定标准的界定尚未改变，因而放松限贷的落地效果也就因城市而有明显差异。
重塑市场信心才是关键
建议严守底线保交楼、保主体并加码救市促销售
我们认为在经济稳增长的政策大环境下，稳地产重要性不言而喻。但由于市场下行的三大核心问题依旧悬而未决，房地产市场真正回稳依旧面临较大不确定，短期甚至不排除二次探底的可能性。
受此影响，现阶段重塑市场信心更显关键，建议加快落地更大力度的救市政策组合拳，主要涉及以下三方面政策内容：
其一，严守“保交楼”政策红线。首先，诸如武汉、长沙这类停工项目较多的城市，建议效仿郑州尽早设立房地产专项纾困基金，并适度调降纾困项目的门槛，最大程度保障停工项目都能尽早复工。其次，AMC包括中央5家和地方59家，在AMC中国华融率先纾困阳光集团之后，建议其他中央及地方AMC予以跟进，以期化解房地产市场风险，促进问题房企有序出清。
其二，保市场主体，尽快恢复房企经营“造血”功能。首先，支持企业合理融资需求，对经营暂遇困难的房企，金融机构不盲目抽贷、断贷、压贷。其次，优化预售资金监管，优先用于支付工程费用、偿还开发贷等。再次，调降土地出让门槛，涉及降低土地竞买保证金，分期缴纳土地出让金等。
其三，持续加码需求端政策力度。评估现有救市政策效果，不难发现放松限购、限贷更利于拉动市场企稳。因此，除了一线城市限购政策仍需从紧执行之外，建议二线及三四线城市全面取消限购。与此同时，全面下调首付比例，建议参照央行规定的最低下限执行：不限购城市首套房首付最低2成，二套房首付最低3成；限购城市首套房首付最低3成，二套房首付最低4成。
理想情况下，在轮番政策暖风的作用下，市场信心或将逐渐恢复，房地产市场也将逐步回稳，但城市分化加剧：其一，上海、杭州、成都等市场热度有望惯性延续，成交或将高位保持。其二，广州、深圳、南京等一线及强二线城市有望在三季度市场逐渐企稳，南宁、沈阳、昆明等弱二线城市可能要到四季度市场才能真正稳住。其三，多数三四线城市市场或将艰难探底，成交或将持续低位运行，去库存将是今年市场主旋律。
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