作者｜地产十一郎

来源｜地产十一言（ID:dichanshiyiyan）

在北京楼市这个最引人瞩目的市场里，2022上半年，全市新盘集中推送，新地集中放量，让原本竞争异常激烈的市场更加白热化。

现在卖房子有多难，几乎成了全民共识。

这是一个最坏的时代，也是一个最好的时代。

就在大多数人只见其表不见其里的认知里，只有那些真正读懂房产的人，才能真正明白当下出手买房的价值。

告别了 “闭眼买都能赚”的时代，如何从众多的新房源里寻找出既能满足生活品质又功能性齐全的刚性改善产品，成了一门技术活儿。

沙里淘金

这一年，北京楼市的严重分化是局外人看不懂的。

这与人们的认知相关，也与其所处的环境相关。

圈外的人看到的是房地产大势已去，只有在这个圈里混迹多年的人，才多少会了解官方给的销售数据以外，还有着另一番景色——

在北京疫情最严重的4月份，有一个聚集了吴亦凡、范冰冰等众多顶级明星，号称帝都最贵的豪宅，一个月内卖出去23套房，个个都是几百平的大户型，套套价格都上亿。

在房企频频暴雷、烂尾楼处处可见、卖房成为历史最难时刻的今天，一边是普通的房子卖不出去，一边是顶级豪宅的脱销，这样的不均衡，史上罕见。

十一郎不禁思考一个问题：

——现在的房子是真的难卖吗？

以我在圈里积累了多年的经验观察，现在的房子从供求关系上看，的确到了一个销售的瓶颈期，但那些把房子与人做了更好匹配的房源，则会在这时候脱颖而出，成为不愁卖的产品。

豪宅的畅销是基于客户定位的精准。可以买得起豪宅的人，都是一个圈层的，对于这个圈层的人而言，豪宅不仅是可以住的房子，还是可以在这个圈层里流通的投资品。

而对于普通类的住宅，想要把与自己产品对应的潜在客户群体找出来，并打动他们，不是件容易的事。这也是眼下房子不好卖的症结所在——在供给多需求少的局面下，如何把那群潜在客户找出来，是最需要下功夫的事情。

而普通人的基数那么大，这个事情相当于沙里淘金。

品质刚改

让我们把焦点放到北京的新房市场。

十一郎最近跑盘时跟很多业内人士聊天，都在赞叹现在北京市场的新盘，很多的细节做的都很好，比如说户型都方正没有太多浪费空间，比如面宽都比较大，比如园林绿化都设计精妙，比如房子的能耗都达到了一流水平……

这样的产品相较于前五年来说都进步不小，但为何依然卖不动呢？

这其中的因素很多，十一郎认为有一个因素是至关重要的，那就是定位。

我们从很多楼盘的产品类型可以看出来，不论是产品类型还是面积段，都是“全覆盖”的，这背后映射出的是开发商的想法是“通吃”。

在过去大盘操盘时代下，一个几千户的小区可以做这种“通吃”项目，但对于现在都是小地块开发的背景下，一个小区只有一千来户，那产品的精确定位或者说细分定位，就显得更重要。

朝阳北在2022年是众多开发商厮杀的主战场，也成为刚需和刚改人群关注的重点。

从这一点上，朝阳北的定位相对清晰。

那对于这个区域里产业、人群、交通及未来发展等多个要素我们做了一个重要梳理后，十一郎把目光放在了朝阳北仁和板块。

仁和板块在龙湖、旭辉、路劲三兄弟共同力推之下，成为了未来可期的发展区。

这个板块有着它独特的特点。

第一，产业比较集中，临空经济区的带动了不少500强企业的进驻，继而带动了该板块的就业状况。而以北京现代为中心的汽车产业带，还有燕京啤酒、北京航空产业园，高顺云港科技园等，都让仁和板块成为实际意义上的职住平衡板块。

机场临空经济区

其次，从前该板块距离最近的地铁是15号线的顺义站，直线距离也要5公里。如果是去年，十一郎不会关注到这个板块，因为对于刚需或刚改来说，交通的通达性至关重要。

今年上半年，《北京市轨道交通第三期建设规划》中，地铁20号线进行了第二次环评，在20号线的规划中，临河路站的设立让仁和板块与地铁站的距离更近了，虽然地铁站最终的位置没有确定，但让项目距离地铁站的距离缩短至1公里左右。

地铁20号线2022-2027规划路线

20号线一旦开通，从临河路站乘车20分钟即可到达望京，半小时内即可换乘国贸站。地铁一响，黄金万两，可以想象，20号线对仁和板块的后市发展有着怎样的意义。

要知道，隔壁的后沙峪板块，基于地铁与配套，现在的房价是每平米至少在50000元以上，今天的朝阳北，就是明天的后沙峪。

第三，该板块的休闲公园十分的丰富，有公共配建的4.3万平米的公园里，有足球场、篮球场和慢跑道，此外，仁和公园、顺义新城滨河森林公园，潮白河、温榆河也离得不远。丰富的生态资源为更好的生活品质提供保障。

潮白河公园

教育配套自不必提，除了开发商配建的幼儿园、小学、中学，附近的公里学校也比较多；商业上面有龙湖配建的3万平的微天街，还有一个1.9万平的商业MALL，吃喝玩乐不愁。

北京首个山姆店

顺义一中

朝阳北仁和板块，作为发展潜力巨大的地段，吸引了不少购房者的关注。三个开发商一起，把仁和板块运作成为一个用刚需房的价格享受到的品质生活的风水宝地。

板块的定位更精确，三个项目的产品也相对清晰。若要从品牌、产品、服务等角度，选出兼具生活品质与功能性齐全的项目，十一郎首推的是龙湖的云河砚。

兼美之作

龙湖·云河砚，是板块内惟一以别墅+洋房业态打造的低密墅区，别墅面积150-375㎡，洋房面积90-120㎡，如果说其他项目是以小面积产品实现刚需走量，那么云河砚就是以纯粹改善定位，依托品牌带来的园林、服务，兼顾品质与功能性，来实现客户的进阶居住需求。

8月13日，龙湖云河砚推出了它的洋房至尊王牌——120平米的四室王座。

所谓“王座”，其实指的是项目81地块的2＃120平米楼栋。81地块仅有3栋楼，整个地块也仅有180户，每户面积均为120平米。这应该是朝阳北圈层最纯粹的独立地块了。

并且，楼王楼栋的楼间距约70米左右，基本上是楼体高度的两倍。此外，楼王位置不临路，视野更开阔，万余平的园林景观尽在眼前，推窗即可观赏银杏主题的园林景观。

这样的纯粹度，在板块内所有项目产品里都是很少见的。

这样的设计，将潜在的刚改同类客户都集中在一起，形成一个圈层效应，周边的邻里有着共同标签，更容易形成共鸣，高阶为邻更纯粹。

120平的户型在很多的产品设计里都是三居室的，而云河砚的设计把功能性与生活品质放在同等重要性去考量。四居室的设计对于第一次改善需求的家庭而言，更实用。

在北京打拼的年轻人，往往都是需要老人帮忙来带孩子的，这样，孩子和老人都需要有独立的空间；在外忙碌一天的爸爸回到家，时常有要加班的需求，为了不打扰家人，也需要有独立的空间来工作。

如何在有限的面积段，设计出一个能够满足三代人居住和生活，并且有一个加班和学习的空间？并且保证价格上是刚需改善人群可以接受的呢？

云河砚120平米的墅质别墅，给出了完美答案。

用总价不到500万，就可以买到四室两厅，功能性齐全的洋房，在北京市场上，应该也就只有云河砚了。

我们再横向对比下价格。

与朝阳板块相比较，位置上比朝阳北距离市中心近了几公里，价格上却上升了一大截。以金盏乡的德贤系项目为例，四居室的面积为117平，贝壳上挂的价格是952万/套。

与同为大六环维度的项目相比较，通州某绿城项目128平的四居室，总价在740万/套；以低单价、低总价著称的金某郡118平的四居室价格也在530万/套；而大兴区某中铁项目的四居室面积稍微大一些的，134平米总价就达到了780万/套……

在如今的市场下，若说在500万以内拿到四居室的墅质洋房，还真的只有云河砚了。

你以为这样就完了？

不，云河砚120平四室王座，是带“龙湖精装”的。

我把房地产的精装分为“精装”和“龙湖精装”。相信，龙湖的品牌，在很多业主心里都是品质的代名词。做别墅起家的龙湖，对于产品自始至终的不懈追求，让不少老业主自发地介绍身边朋友成为新龙湖业主。

那龙湖的精装，在房地产业内更是令人称赞的楷模了。

云河砚的精装系统，每一处都以品质致胜。比如客厅背景墙是仿石纹陶板做成的；厨房则设计成吊轨推拉门，更节省空间，并配备凉霸、洗碗机等科技产品来提升生活品质；还有一些细节，比如过门石放大角，瓷砖美缝剂，予生活实用及美学质感。

在一些细微之处，更见龙湖设计及精装的功底。像玄关顶面的感应灯，人来灯亮人走灯灭；像厨房的抽拉式高抛龙头，让女主人在为家人准备丰盛饭菜时更加方便从容。

在分化严重的北京楼市里，龙湖云河砚成为一个特别的项目，将价值与美学、功能与品质很好的融合在一起，成为那些在北京打拼人们，无论是三口之家或是四世同堂，在追求生活品质的路上，可托付身心的选择。

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