观点指数 8月17日，中国海外宏洋集团（以下简称中海宏洋）发布中报。观点指数结合其财报及资本市场信息，对其进行分析以了解企业上半年的经营质量。
近年来，土地、原材料、劳动成本等上升背景下，中海宏洋的毛利率及净利率水平均维持下降趋势。不过中海宏洋表现较好的地方在于其净利率的下降速率缓于毛利率，仍然为投资者维持了一定的利润规模。
另外，企业对上半年的货值计提了约2.3亿元的跌价准备，期间利息的资本化金额为11.27亿元。这些数据均表明企业对于流动性资金以及投资机会均有较强的把控。
三道红线方面，2021年末中海宏洋便达到了“绿档”标准。今年仍然处于该区间，其中现金短债比1.4，净负债率46.9%，以及扣除预收款后的资产负债率68.2%。下半年企业的融资规划或有望进一步改善资产负债的状况。
盈利下滑中的改变
回顾中海宏洋的销售，截至2022年6月末，其实现合约销售额208.16亿元，较去年同期下跌51.9%。其中，来自联营公司及合营公司的合约销售额为16.39亿元，另外期内权益口径占比为87.95%，金额约为183.09亿元。
此外据企业披露，进行中的累计认购但待签订买卖合约总额，也即尚未归属于期间的合约销售约为9.21亿元，。
据参与中海宏洋投资者会的人士透露，管理层提及销售下滑的一部分原因来自于疫情的影响。原本有置业计划的人群有所推迟甚至是终止；个别货值分布城市如，吉林市、义乌、兰州等封控区对企业正常的销售节奏造成一定影响。
反观企业的盈利指标方面，中海宏洋对于精细化管理要求的成果正逐渐体现。企业的毛利率及净利率水平近年来均维持下降的趋势，不过表现较好的地方在于其净利率的下降速率缓于毛利率的。
数据来源：企业公告、观点指数整理
通过利润表不难发现，原因可能在于企业对于管理的改善，即三费的增速较营收增速更慢。具体来看，营收同比2021年上升15.77%，销售费用上升7.23%，管理费用上升0.37%，财务费用上升9.09%。
回调冲击下的投资机会
此外可以看到，中海宏洋报告期内对利息的资本化金额为11.27亿元，期间利息支出11.51亿元。一定程度上说明中海宏洋对于资产债务的管理有着较好的表现，即带息负债的大头基本作用于项目建设，而不是用于拿地、投资等其他途径。
同时，一定程度避免了“断供潮”的风险，与管理层注重低能级城市中客户口碑的经营理念不谋而合。
值得一提的是，企业对上半年的货值计提了约2.3亿元的跌价准备。当下的市场环境中，低能级城市受到的冲击相对较大，价格回调的力度比一线和准一线城市要大很多。因此对于货值多分布于二三四线城市的企业而言，难能可贵。
这与其坚持的结构性机会相关，即“三个主流”投资策略--中心位置、优质地块、优质配套。管理层亦表示受回调影响，拿地以及收并购的投资机会明显增多，如上半年购入的南宁以及银川地块，均有较优的性价比。
流动性优化
债务方面，企业最新的日常经营性债务规模约为436.78亿元，较2021年末的457.82亿元下降约4.6%。期内企业现金及等价物为197.78亿元，与2021年末的数据（198.76亿元）相比，几乎持平。
虽然企业债务规模有所上升，但现金缺口有小幅度改善，主要是因为受限制的资金规模减小。
具体来看，截至2022年中报数据，比较中海宏洋的经营性负债与扣除受限资金后的现金及等价物，可以发现企业的资金缺口约为346.2亿元，相比2021年末下降了约39亿元。
以该口径数据与企业期间的库存物业价值相比较，企业偿债能力有小幅度的优化。如果今年下半年其达到25.48%的去化率，便可以覆盖账面上的资金缺口，相对2021年末的28.25%去化率要求有所下降。
不过，1-7月全国百城住宅成交量统计的数据显示，二线城市下降了48.5%，三线下降了48.6%。而中海宏洋的货值基本布局在二线、三线城市，仍然需要警惕后续去化上的阻碍（新房交易量下滑的背景下，25.48%的去化要求或许等同于过往正常市场条件下50%左右的去化率）。
对于房企以及市场比较关注的三道红线方面，企业2021年末便达到了“绿档”标准。今年依然处于该区间，其中现金短债比1.4，净负债率46.9%，扣除预收款后的资产负债率则为68.2%。
相较去年末35%的净负债率，中海宏洋新增借贷的构成主要来源于并购贷、担保债务以及境内开发贷。据其披露，其中占比较大的是开发贷（期限大部分在3年以上），约12.8亿元，占比约4.5%；11亿元的长期担保债务，利率4.05%。受政策影响较大的并购贷方面，其今年获得约5.5亿元的并购贷，利率相对较低（3.7%）。
总体来说，企业上半年新增带息债务96.68亿元，偿还带息债务76亿元，净增约20亿元。
此外，企业的融资成本在业内处于较低水品，最新数据为3.9%。对于下半年，据资本市场人士对观点指数透露，管理层计划尝试在境内公开市场发行公司债、信用债。
观点指数认为中海宏洋不存在大的债务压力及流动性问题，叠加保持绿档区间以及公开市场信誉较好，未来如果在机构投资者之间作出调整，有较大希望以低利率置换高利率的融资，用期限较长的资金置换时间稍短的资金。年内中海宏洋与招商资管合作试水的应收账款证券化便是一次较好的尝试。
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