房产律师解析：购买房屋被法院查封后提出执行异议排除执行成功案例。
在购买房屋被法院查封后执行异议排除执行案件中，经常会遇到一个问题：在查封房屋之前是否已经合法占有房屋；所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。这两个问题区别于购房人购买房屋的对象，即房屋出卖人为房地产开发商，还是开发商之外的公司或个人。两者提出执行异议及排除执行的法律依据不同。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，同时符合以下四种情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。第二十九条规定： 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
H某称，请求解除依据（2009）高民初字第某号财产保全裁定对案涉房屋采取的查封措施。事实和理由：2006年11月28日，H某与Y公司签订编号为某号的《商品房买卖合同》，向后者购买案涉房屋（建筑面积197.07平方米，总价款1586414元）。H某已经支付购房款，并于法院查封前占有使用案涉房屋。H某在依据生效判决办理案涉房屋过户登记手续时，得知该房被法院查封，故依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定提出案外人异议。
Z公司称，如某某将案涉房屋剩余价款支付至执行法院，我公司同意对该房屋解封。
Y公司称，尽管已有法院判决，但某某不是案涉房屋的真实购房人。某某名下有多套其他房屋，案涉房屋并非其用于居住的房屋。因本案不符合法定情形，我公司不同意解除对案涉房屋的查封。
为证明其异议主张，H某向本院提交以下证据：略
本院对于上述生效裁判及相关证据的真实性予以确认，并据此认定如下事实：略
本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，H某在本院查封之前，已与Y公司签订合法有效的书面买卖合同、合法占有案涉房屋，并且已经支付全部价款，未能办理过户登记亦非因其自身原因，故其享有的权利足以排除本院采取的保全查封及嗣后的执行措施。综上，H某所提异议成立，本院予以支持。Z公司在本裁定送达之日起十五日内未提起执行异议之诉的，本院将自起诉期限届满之日起七日内解除对案涉房屋的查封。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
中止北京市第一中级人民法院（2020）京01执某号案件对北京Y公司名下的位于北京市海淀区xxx号房屋的执行。
如不服本裁定，Y公司可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。
2022年
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