8月19日，无锡悦尚奥特莱斯终于迎来了试营业，试运营20天，9月9日正式开业。
总投资：超10亿元
停车位：总数达到17172个，全市规模最大。
是集购物、休闲、餐饮、文化、游乐于一体的商业综合体，号称是长三角都市圈规模最大、业态最全的奥特莱斯广场。
尤其是停车位数量，再也不用担心购物找不到停车位。
NO.1
老商业更新不是个例
近两年来，无锡城市更新有个趋势，就是老旧商业改造复活，这一过程与城市更新并行。
保利广场、谈渡桥上盖商业、时代888商业广场、新谷PATIO、博大广场……
一连串老商业，都迎来了新的商业体入驻。
悦尚奥特莱斯是原烂尾多年的明发商业广场改造而成。
在网上，有这样一个有趣的问题，我们可以从中管窥商业的逻辑。
为什么明发商业广场做不起来，全国到处烂尾？
南京、扬州、之前的无锡……都出现烂尾。
有网友的回答一针见血：
明发无论是住宅还是商用选址都属于城郊结合部地区，档次上不去也low不下来，导致消费人群很尴尬。
入驻商户方面没有明确的规划，鱼龙混杂，导致人气不足。
作为商业广场，让消费者在节假日期间没有特意跑去逛一逛看一看的冲动。
最多做做周边住宅区的生意吧，但对于一个商业广场的体量来说远远不够……
总之一句话，专业的事总要交给专业的人去做。
有些开发商，适合建房子，却不适合做商业。
商业运营难度很高，不是把商业和住宅盖在一起，就可称之为“商业综合体”。
选址、自持率、物业、业态、招商、首店、周边街道宽窄、客群定位……诸多因素决定一个商业的成败。
如今，悦尚奥莱最终顺利开业，也为无锡的老商业更新复活，挂出了样板。
趁着试营业的热度，笔者也去奥莱转了一圈，走马观花，有以下几点感受：
1.空间设计大致满意
有不同风格分区，室内室外空间感觉都很均衡，照顾了各个季节购物需求。
老式的商业广场，要么全封闭，比较呆板，要么开放式，冬冷夏热，购物体验受限。
2.品牌打折+工厂店风格，入驻品类很全
对于消费者来说，奥莱的品牌印象就八个字“品牌打折，工厂直销”。
这也是奥莱能够在全国多个城市，站稳脚跟的制胜法宝。
奥莱本地化以后，也做了改变。在无锡，接盘烂尾商业，重新运营，就是不小的突破。
3.餐饮做了分区集中
专门做了室内美食街。人均20到100的餐饮都能找到。
4.设计了儿童游乐分区，有一定的全龄购物的概念
家庭购物，一般来说带孩子购物是个大问题，目前在奥莱，有儿童活动设施。不过还没看到适合中老年人休息的区域，座椅数量也不多。
5.做了一定的主题购物设计
看介绍做了三个不同的主题中庭。内部空间也有不同风格设计。
6.头部品牌有多店布局
某品牌占了好几个不同个位置。这个比较有意思，也说明某些品牌长期看好奥莱。
7.绿化是奥莱的通病？
试营业夏季大白天去购物，确实热，太阳烧烤地砖的热。
（手机拍照，画面都发白）
8.快销品很卷
走了200米看到四家奶茶。
9.餐饮、服装、珠宝都看到了无锡本地品牌
随便一瞄，看到了红豆、无锡银楼这样的本土品牌，很有亲切感。
10.首店有入驻
头部旗舰店位置都不错，据媒体介绍，土拨鼠俱乐部、网易严选、无锡首家都市潜水中心超级橄、来自澳大利亚的蹦床派对主题公园KANGAZONE都属于无锡首店。
11.试营业物业看起来没到位
有许多店面在装修，还有一部分卖场在施工。细节保洁很一般，显然是急着开业。看看日后正常营业如何吧。
NO.2
房价已提前透支
房地产项目的一个常用发展逻辑是：
卖房先于配套，概念先于实际。
“未来之城”还没落地，卖房子的已经把各种蓝图描摹得仿佛已在眼前。
开发商总是提前把还没有落地的配套，也算在开盘时的房价里。
这就是为什么售楼部的项目区位图，和你自己拿手机看到的地图，存在天壤之别。
当你买房的时候，房价里已经含盖了未来配套的价格。
悦尚奥特莱斯周边新盘的配套，早在明发商业广场时代，就已经加在了房价里。
（早期明发商业广场的效果图）
我们看悦尚奥莱旁边的新盘碧桂园都荟，2019年拿地，XDG-2019-12号地块，楼面价9298元/㎡，当时的溢价率达到21.3%。如今售价21000元/㎡左右。
而距离悦尚奥特莱斯和地铁口较远的洛社板块，房价则直接下探5000元/㎡左右。
如，建发金玥湾15000元/㎡上下，红星天铂15000元/㎡上下，碧桂园南光城，价格16000元/㎡上下。
而天一新城板块，万科、美的、碧桂园等品牌房企的进驻，板块价值里早已涵盖了未来的奥特莱斯溢价，目前房价都在20000元/㎡以上，万科漳湾国际则房价拉升到26000元/㎡左右。
既然预期配套早已融入了房价之中，那么悦尚奥特莱斯的开业，充其量只能说夯实了周边房价，让提前收割的房价，有了新的支撑。
（奥莱附近，仍有在建的其他商业）
但是，房价，还要受到区域供需和大行情的影响。
据克而瑞半年报统计，整个2022年上半年，惠山区的商品住宅供应量33万方，而成交量只有22万方，明显供大于求。
天一新城上半年房价平均下跌2.4%，惠山新城价格下跌1.7%。
悦尚奥莱的开业，为片区带来了利好，但是一个新商业最终能否成功落地，还需要经历时间的考验。
那些鼓吹区域房价上涨的人，可以洗洗睡了。
房地产目前正处于全行业转型期，整体行情短期内，就不会有太大好转。
如果附加上大众对未来不确定因素的担忧和对未来生活的低预期，无锡房价整体回暖的态势目前还看不到。
新一轮楼市政策，已经陆续出台，但你依然不知道——
出去旅个游，还能不能顺利回来？今年买个房，明年能不能还得起房贷？
注：本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考。
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