新手摩拳擦掌等待时机，老手虎视眈眈不落下风。

前两天，楼Sir去探北京第三次集中供地丰台4块地的时候，就有朋友建议我去探探马上入市的首钢电建华曦府。

于是楼Sir先查了查华曦府的信息，好家伙，牵出了与华曦府相邻的七八个新盘。一个鸭子也是赶，一群鸭子也是放。所以，今天咱们不单独讲首钢电建华曦府，而是把它放在丰台小瓦窑这片区域来讲，主要是因为项目挨得太近，周边配套与规划基本共享。

◎北京西四、五环之间的小瓦窑区域 聚焦了9大新盘

你对西四环到五环之间的小瓦窑片区了解吗？新盘如此内卷下，各项目都如何突围？

按规矩先来聊聊楼Sir探盘小瓦窑区域的整体感受：

1）西四环到五环之间。嗯，环线优势没得说，这区域内九大新盘都有。

2）公路交通便利。东能到西四环主路，西能到西五环主路，南挨着京港澳高速，北能至莲石东路。

3）距地铁有远有近。虽然在同一片区域，可9个新盘只有两三个挨着地铁近。

4）产品差异化不明显。项目卷，很卷，价格差不了多少的话，就要在产品上下功夫。

5）二手房有实力。周边的次新二手房不少，会对新盘造成一定的冲击力。

‍地铁规划 离落地有多远？

以莲石东路、京港澳高速、西四环、西五环为四至范围，圈出瓦窑地块大概20平方千米的区域。而就是这20平方千米的一片区域，有在售、待售的新盘多达9个。

什么概念呢？基本上属于，你出门走个几百步 就能碰到一个新盘。

◎小瓦窑九大新盘的具体位置

这9个项目，有2019年开卖的国风长安·云棠、保利·和光逸境，还有2021年开盘的国誉万和城、长安悦玺、首创天阅山河，以及刚刚在上个月开盘的北京城建龙樾天元。

此外，还有马上入市的首钢电建华曦府、中海学仕里和北京城建宸知筑。

首先，公路交通方面，这9个盘在这方面都差不多，项目出发上京港澳高速、西四环、西五环主路都很方便。

但距离太近也不是什么好事儿。就比如南边的国誉万和城和首创天阅山河距离京港澳高速太近，保利和光逸境在西四环主路边上，噪音问题怕是不能避免了。

◎已开通的14号线距周边项目位置

地铁方面，从已经落地的来看，区域内有14号线穿过。国誉万和城与首创天阅山河都属于妥妥临铁盘，距大瓦窑地铁站400米以内。北京城建宸知筑居距14号线郭庄子站直线距离约700米。

◎地铁大瓦窑站与左侧的国誉万和城和右侧的天阅山河

南部的龙樾天元，距离地铁站相对远一些，距郭庄子和大井地铁站直线距离都在1.3公里左右，实际距离到郭庄子站更近，大概在1.6公里。

◎龙樾天元项目 还未动工

此外，11号线二期目前也纳入北京地铁三期规划中，按照规划图，最直接受益的便是首钢电建华曦府，1000米范围内作用两个地铁站，门口就是吴家村站，800米左右便是小瓦窑站。

◎11号线二期规划站点与小瓦窑片区新盘位置

如果规划落地，这区域地铁优势最强的便是华曦府了。

◎华曦府地块外围有还在施工的公园
其次国风长安·云棠，距鲁谷大街站300米左右，再就是保利和光逸境，距青塔站500米左右，还有长安悦玺，距规划中11号线鲁谷大街站直线距离也就七八百米。

至于一直强调地铁盘的中海学仕里，也说临近鲁谷大街站。实际上楼Sir在看了规划图位置，再用脚丈量后，直线距离在1.3公里左右，而实际距离得2公里+了。

◎长安悦玺与中海学仕里相邻 但学仕里到地铁隔着一个长安悦玺

当然，这些规划中的事情，不到落地那刻都不算数，等到坐上地铁，或许又是五年后了。

乐观一点，如果规划落地，这些盘都会有一定的附加价值。而中海学仕里反而成为了区域内距地铁最远的项目了。

在人民网领导留言板上，有一则关于对11号线二期鲁谷大街站设立位置的质疑，该网友觉得鲁谷大街站设计得不合理，不知道这位是不是中海学仕里的准业主呢？

◎人民网领导留言板中网友对鲁谷大街地铁站规划的质疑

不过中海学仕里有一点，倒是和宣传上一样，那就是“公园里的房子”。项目的北侧、西侧、南侧均为城市绿地，西侧为石景山著名的衙门口城市森林公园。比公园的话，中海学仕里第一，这点毋庸置疑。

◎中海学仕里项目中有挖掘机在作业

不过，这一片区域9个新盘，几乎每个项目边上都会有公园，或大或小。

至于其他配套，医院啊，学校啊，这几个新盘基本上都能在这片区域内实现共享。楼Sir不说那么多了，看图吧。

◎小瓦窑区域的学校、医院等配套

Emmm，如果硬要讲些在这个区域内的一些好坏的话。西四环边上的保利和光逸境最具环线优势，国誉万和城、首创天阅山河最具地铁优势，华曦府、宸知筑周围则有比较成熟的商业配套。

◎北京城建宸知筑项目东北角有一个加油站

长安悦玺、中海学仕里最具自然生态优势，但自然优势的另一种说法便是，周边配套较差，事实也的确如此。

◎长安悦玺项目一在建楼栋紧邻高压线

产品价格 到底要多内卷？

要是严格区分一下，小瓦窑区域这9个新盘，有些项目已经关上“卷帘门”，不卷了。

◎小瓦窑九大新盘主要信息一览

其中，别墅项目国风长安·云棠，总价2500万起的450平米的叠加别墅，已经把90%买房人挡在门外。

其次，已经处在销售尾期的保利和光逸境，目前在售新盘是187平四居，均价9.8万／平，总价也要1800万+。

◎保利和光逸境新盘在售均价9.8万／平

而其他7个新盘，基本上在户型面积段上都有所重合，到时候同等面积户型的竞争上，就要看到谁的价格低，以及看谁家的销售能“忽悠”，不，是有销售水平了。

从目前楼Sir整理的个项目信息来看，都处在待售阶段的首钢电建华曦府和北京城建宸知筑，政府指导价均为7.5万／平，在户型面积段有重合的均价8.1万／平的首创天阅山河、均价8.3万／平的国誉万和城以及均价7.9万／平的长安悦玺面前，都具有价格优势。

要知道每平便宜几千块，总价上就是便宜大几十万，上百万。

◎国誉万和城 目前施工进度

说到这儿，楼Sir想着重提两个项目，长安悦玺和中海学仕里。

长安悦玺目前均价7.9万／平，虽然在价格上没有很大的优势，但是在产品户型上，足足做出了3居、4居总共8个户型，几乎涵盖同区域新盘的所有面积段。

◎安居客上长安悦玺各个面积段户型及总价

此外，便是以小户型要打出一片天的中海学仕里。7.95万／平的政府指导价，无法让学仕里与同样马上入市的华曦府与宸知筑没办法比，但却把总价做低，570万起／套的总价与其他最少700万起／套总价相比，简直不要太香。

◎中海学仕里72平3居、79平3居、115平4居户型图

除72平两居外，中海把79平做成3居，把115平做成4居，Emmmm，不吹不黑，这产品在小瓦窑这区域内，没有能打的。

只是，中海学仕里的宣传上，多提提公园地产和产品户型吧，“临铁”的概念，不提也不影响你大卖。

◎小瓦窑区域二手盘情况

区域二手房方面，保利和光逸境已经有三居在售，目前二手房均价10.6万／平。

2011年次新盘大成郡，挂牌均价9.5万／平。

◎大成郡小区

万科假日风景B区目前的二手房挂牌均价也到了9万／平，同时期建造的万科紫台，目前二手房挂牌均价8.9万／平。

当然，比新盘价格低的品质还算不错的小区，也有。茂华璟公院目前均价7.6万／平，被9个新盘包围的橡树澜湾和京汉旭成家园，目前二手房挂牌均价都在7万／平左右。

◎橡树澜湾

在楼Sir在小瓦窑这个区域走了一天下来，第一感觉肯定是累，更多的感受可能是这令人眼花缭乱的新盘以及品质还算不错的二手盘，到底该怎么选？当然，这也侧面印证了这个区域的卷。

既然这样，9个新盘，该怎么选呢？来，敲个重点：

1）优先考虑交通，不愿等规划。国誉万和城、首创天阅山河是首选，其次北京城建宸知筑、龙樾天元，至于北边那几个等地铁规划的，先别选了。

2）优先性价比。中海学仕里最具备总价优势，总价570万起。其次，华曦府、天阅山河、长安悦玺，总价预算800万左右的可以选。

3）优先环线。那四环边上的保利和光逸境是首选，北京城建龙樾天元离四环也不远，其他的基本上都靠近五环。

4）优先上车。那别考虑了，中海学仕里，小户型王者。

一句话，考虑交通朝南选，考虑环境往西选，考虑环线往东选，考虑规划往北选。啥都不考虑，那随便选！

四环与五环之间，让小瓦窑这个区域具备天然的区域优势，这个优势也让诸多开发商挤破头皮进来，进来后怎么把自己的房子卖出去，楼Sir比较关心他们头疼不疼？