8月接近尾声，即将迎来楼市传统的“金九银十”之际。

“金九银十” 作为房地产市场传统旺季，一直以来都是全年重头戏之一。去年“金九银十” 并未如期到来，房地产市场下行压力加剧下，全国商品房销售面积、金额低位徘徊，直至12月才出现翘尾。

今年苏州楼市又是否能迎来“金九银十”，我们今天来一起探讨下。

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PART 1

8月新房市场

要预判后期市场，我们就得先明确当下的市场形势。

我们先来看一下苏州楼市8月的新房市场。（以下数据统计截止8月28日）

从供应来看，8月苏州市区商品住宅供应面积约为24.47万㎡，同比减少64.59%，环比增加39.91%，要知道8月整个上半月苏州市区供应为0。

从成交量来看，成交面积为45.45万㎡，数据整体相较7月环比减少11.7%，同比去年同期减少34.46万㎡，商品住宅成交整体呈现同环比减少的状态。

8月苏州楼市在供应端同比减少，环比增加，但是需求端却是同环比皆减少，整体供求比仍低于1，为0.54。

再看新房均价，8月苏州市区新房成交均价为24575元/㎡，呈现同环比下跌的态势，同比下跌4.69%，环比下跌5.45%，这种价格的下降一方面是缺乏园区狮山等核心板块高价盘带动，另一方面也折射了当下更多楼盘销售时依靠打折优惠的现状。

就苏州楼市目前的新房成交状态来看，8月市场延续了7月的颓势，究其原因，一方面8月楼市流量热盘供应较少，整个8月截至目前取证楼盘只有9个，且多集中于上周。

其中关注度较高的有科技城板块的中建御锦峯、平江新城板块的平江观棠、护城河外板块的桃溪澜园以及园区车坊板块的中海独墅云著。

而目前已经开盘的有平江新城板块由天地源开发的平江观棠和园区胜浦的澜悦溪云两个楼盘，其中平江观棠首开表现不错，劲销7亿；中建御锦峯和桃溪澜园将在今天开盘，这两个项目关注度还是很高的，相信也会表现不错；而中海独墅云著因为有人才房要公示，开盘估计就到9月份了。

再加之炎热的8月份因为天气等各方面原因一直是大家眼中的楼市“淡季”，因此，市场整体表现一般。

8月现在仅剩下3天，这个月的成交量大概率还是能稳住50万㎡的。

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PART 2

8月二手房市场

今年苏州楼市在政策端的集中刺激下，区别于新房市场，二手房市场还是保持着较好的成交走势。

8月苏州二手房市场成交依旧很活跃，截至8月28日，苏州市区8月二手房成交面积为52.47万㎡，成交套数4924套。这样的成交量同比去年同期增加5.86%，环比减少13.24%。

很明显，相较于新房的表现，苏州二手房的量是稳定且向好的，虽然8月的成交量相较7月有所下滑，但幅度并不是很大，依旧会稳住5000+套的成交量。

我们从数据面来看，2022年苏州市区（不含四县市）二手房成交量在6月之前一直是低于5000套的，3-5月基本维持在3000+套，而到了6月苏州市区二手房成交量开始冲破5000套，7月甚至接近6000套，8月将是苏州二手房成交量维持5000+套的第三个月。

数据背后是一系列的政策放松，是今年从宏观层面到地方主体多管齐下促进购房者需求回归的一轮动作。从二手房数据来看，这轮刺激确实已经起了作用。

而且对比新房、二手房成交数据来看，我们不得不承认的一个事实就是，当前苏州二手房购买者以刚需居多，新房购房者以改善居多是一个既成事实和未来趋势。

总体来说，新房和二手房目前成交分化严重，苏州楼市目前这种局面，年内将持续。

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PART 3

金九银十有望？

苏州楼市当下，政策端全方位宽松，利率处于历史低位，新房市场分化加剧，整体仍处低迷，二手房市场在政策刺激下，成交量稳定活跃。

那么，在这样的情况下，苏州楼市能否迎来金九银十？

其实从一定意义上来讲，苏州楼市已经很久没有“金九银十”的说法了。

去年市场陷入低谷，“金九银十”的说法就更是无迹可寻。在市场环境、政策环境、需求转弱等多重因素的影响之下，楼市在短期内显然很难有大“火”起来的苗头。

然而今年九月到来之前，包括苏州在内的全国楼市，在政策面上，启动了又一场自上而下的宽松化调整。

多项利好叠加而来的，让我们不禁还是对九月的市场表现产生了一丝期待。

虽然过去几年“金九银十”成色各异，但作为传统营销旺季，9-10月向来是供应充足，促销较多，不少买房者会等着这个节点选房入手。

一般情况下，全年房地产市场销量有6-7成集中在下半年，而9-10月往往会占据下半年成交量的近半数份额，这也是市场对金九银十有诸多期待的原因所在。

分析师认为，9月、10月房企普遍会加大推盘力度，供应端改善有利于提升市场活跃度。尤其是一些热门楼盘的推新，将较为有效的刺激市场，比如园区倒挂盘颐和源璟将在9月登场。

但不可忽略的是市场的分化，对于非核心板块的楼盘，为了冲业绩指标，这些楼盘9-10月将加大促销力度以此抢占市场，以价换量现象也会增加。

毕竟在目前市场情况下，对于非核心非头部的楼盘，想要打开市场的办法并不多，增加宣传+以价换量，就是最为有效的“套路”。而今年剩下的4个多月，我认为至少会有两波大促销，一波就是九月+国庆7天。第二波是12月开始的年终冲刺。

二手房市场方面，在现有的宽松政策利好下，流动性会继续增强，市场也会依旧活跃。

无论如何，马上到来的九月，各楼盘都会奋力冲刺，市场热度也会有一定的增加，在成交量上，我们应该也会看到提升，但大幅的提升却是很难实现。

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