深圳中轴豪宅线的延伸
2022年是龙华住宅新盘的供应大年，即将进入金九银十，龙华新房市场终于迎来一个真正意义上的“重头戏”—深铁珑境。
龙华的供应热度之高，正是片区高速发展的体现。作为深港中轴，由香蜜湖豪宅区一脉相承，深圳北商务区至上塘-龙胜片区已然是承接福田CBD通勤一族的居住要地。
作为今年前三季度龙华住宅的压轴之作，深铁珑境蓄势待发，马上取证，即将开启诚意登记。
据说价格之惊喜，堪称为今年龙华新盘的性价比之王。
怎么说呢？我们来算一笔账。
深铁珑境此次推售的小高层产品是110-147㎡户型，粗略计算下来，约700万就可以上车珑境，购房者最低首付200多万就可以买到。
同价三房拥有更舒适尺度
目前市场上的产品，100平左右的面积勉强摆下三房两厅，而深铁置业的产品观首打“舒居”，不以“蜗居”为目的，大大方方拥有得体的三房两厅两卫。约3.8m客厅开间，南北双阳台设计，风景与生活互不干扰。
同面积四房拥有双套房空间
约145㎡的四房产品，看过无不惊艳。市面上往往约200平的产品才能真正兼顾全龄需求，“四房三卫双套房”设计实属罕见。
深铁珑境本期的145㎡产品，真正敬献对生活品质有追求的家庭，实现三代同堂、互不干扰，老有所养得到得体的尊重，青年有为得到应有的尊崇。
对比周边的二手房，深铁珑境的优势更不用说。
项目周边1公里内的二手房大多为交付五年左右，近1年内成交价达8万/㎡以上。
距离其最近的港铁天颂近期成交单价去到了8.2万/㎡
距离项目500米范围内的潜龙曼海宁花园近期单价约8.2万/㎡
特发和平里近期成交单价去到了7.8万/㎡
鸿荣源尚峻单价约8.1万/㎡
而产品特点无可复制的珑境，未来的产品溢价能力更可观。
TOD低密社区，龙华核心商务区稀缺资产
从产品本身素质来说，深铁珑境也是绝对的实力派。
深铁珑境，择址深港中轴深圳北部商务核心区，落子于地铁4号线龙胜站旁，咫尺深圳中轴醇熟配套。项目是总建面约48万㎡的综合型品质大盘。一期仅约2.06容积率的低密度，采取院落式布局。
同时，内部规划有18班幼儿园及36班九年一贯制学校，更打造了约4500㎡商业、东方式园林等多元配套，满足美好人居日常所需。作为48万方大盘的一期首发，本期仅有264套小高层和80套叠拼洋房产品。
项目效果图
这样的产品属性，从开始就决定了深铁珑境的长期价值和高端底色。
低容积率产品在深圳市场上属凤毛麟角，在这个土地极其珍贵和资源利用最大化的城市，房子越盖越高、容积率越来越大是趋势。深圳近年批复的40层以上超高层的住宅比比皆是，更是有住宅盖到70多层，容积率高达11.5。
而国家长期提出控制城市开发边界，可看出增加“开发强度”是深圳发展的趋势，高容积率会是未来深圳新盘的常态。
这种现状下，深铁珑境这样的低密产品更是难能可贵。
小高层采用院落式布局，楼间距大，同时采用了南向板楼的设计，家家户户南北通透、双阳台，无论是高层还是低层都可以享受到俱佳的景观视野和采光通风。
每个单元都是两梯两户，给到业主舒适且高效的出入，并且楼栋的最高层数仅有16层。其中4、5、6和10单元为15层，8单元仅为12层。
项 目效 果图
纵观市场，这种面积段很难在深圳核心区找到纯板楼设计。而小高层属性的两梯两户，表示20多户人家共用两个电梯，对比市面上100多户共用一个电梯的盘，简直就是一股清流。
项目效果图
约180㎡的叠拼洋房产品，设置在小区中央部分，保证了叠拼洋房的园林景观和私密性。采用院落式布局设计，一期叠拼洋房共20个单元，每个单元共4层高，分为上下两个叠拼产品。
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独立入户，墅居体验丰富，邻里关系简单，有更高的私密性。
约6.6米层高的大宽景客厅，大面积的玻璃幕墙，让起居空间视野开阔，保证了充足的透光率。
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室内空间兼顾了居住空间和附加空间，不再紧凑，室内功能区更加立体完善。
首层可以作为活动区及老人房使用、二层作为居住区，以层为单位，每一户的每一个空间都能被完整利用，足以让更多的成长型家庭提前去设想立体化的未来生活空间。
如果大家去实地感受一下就会发现，深铁珑境的好并非是在强化稀缺产品概念，真正打动人的是它无处不在的“细节”。
在外立面方面，采用现代风格设计，将折板与立面竖向线条一体化，形成完整的立面轮廓。
同时使用了玻璃+铝板+石材等材质，通过系统门窗和结构梁隐藏化使整体立面幕墙化。不仅拥有更好的气密性、节能性，降噪性还确保建筑历久弥新，具有生命力。
除了立面，在园林打造也是细节满满。一草一木，皆是意境，项目以山水造园之法，缔造“四境八景”的现代东方园林。
多功能活动场地，共享亲子时光，600米漫步道，激活社区活力。同时利用架空层打造了全龄泛会所，内部设计了多个互动空间，凝聚邻里温情。
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项目效果图
单单是社区归家大堂，深铁珑境就打造出了约10米的高度。这种豪华尊享感，很难不让人心动。
项目效果图
这并不是全部，稀缺属性及品质打造的双乘法，从一出生就注定了深铁珑境的不平凡。
一是深圳商品房严格实行“7090”政策，未来市场供应依然以刚需产品为主。
留意近几年深圳土拍的人应该知道，近两年深圳宅地出让，经常有这样的条件：
“宗地内可销售的住宅套内建筑面积在90平方米以下的普通住房的建筑面积和套数占比不低于可销售商品住房总建筑面积和总套数的70%。”
二是深圳严格控制大户型高档商品房用地，未来这种产品几乎是绝版的存在。
《深圳市国土空间规划保护与发展十四五规划》增加普通商品房用地供应，严格控制大户型高档商品房用地。
简单地说，未来想在深圳买到纯居低密大宅是难上加难，因为政策不允许。这意味着稀缺产品属性的深铁珑境未来潜力空间巨大。
深铁置业国企匠筑TOD项目
除了产品本身，深铁珑境的独特之处我认为还有两点非常重要的原因：国企操盘、TOD项目。
1、国企深铁置业
深铁集团大家都非常熟悉了，而其全资子公司深铁置业肩负反哺轨道交通运营的使命，“轨道+物业”开发模式已是全国领先。
目前已获取土地开发权的项目共25个，有14个项目先后入市销售并获得市场高度认可，包括两度开盘两度售罄的深铁懿府及逆势领跑光明市场的深铁瑞城。
2021年深铁懿府开盘，2060批客户选744套房，7个小时售罄。同年年底深铁瑞城开盘，一千三百多套房去化约84%。
去年下半年以来，深圳楼市行情并不太好，深铁瑞城劲销一千多套，跑出了去年深圳西部最强劲的成绩，可见大家对深铁置业的偏爱。
因此，深铁置业一举多得2022年上半年深圳市场成交面积TOP1、金额TOP2，并连续五年蝉联“深圳市房地产开发行业综合实力十强”前三甲！并且获得了“2022年深圳市房地产开发行业综合实力十强”第一名。
当然，能够取得这般好成绩，是硬实力决定的。
截止目前深铁置业在物业开发板块方面，已获取土地开发权的项目共25个，总建筑面积约1326万㎡，当前在建面积约683万㎡。
从数据就能看出来深铁的实力，也给当下的购房者一些启示：买房要选有实力的大品牌，品牌决定品质。
大品牌资金流充足，自身比较稳健，抗风险能力强，对于买房者来说，安全性就更高。
2、TOD项目
深铁置业的项目多以TOD产品居多，深铁珑境就是深铁置业TOD招牌项目中的一个。
深铁珑境接驳地铁4号线龙胜站，联动5、6、9号线（规划中），3站至深圳北站，9站可达市民中心；且紧邻新区大道、布龙路、福龙路三大城市主干道。
这意味着业主出门即地铁，等到深大城际、深惠城际开通后，从项目出发，约20分钟可快速到达宝安机场和前海及福田、南山中心区等地。通过深圳北站，更是能抵达整个粤港澳大湾区，通达全国。
在时间即金钱的深圳，这样的TOD项目意义非凡。
但我觉得这里的“时间即金钱”还有另外一层含义——TOD项目本身的投资属性。
之前我们就多次说过，买房要首选地铁口物业，因为其兼具居住属性和投资属性。
据第一太平戴维斯数据显示，地铁枢纽3公里范围内，每近1公里，物业的价格会增加约6%-9%，而距离地铁站0-500米的物业价值提升可达20%—25%。
因此越靠近地铁站的地方，保值能力越强，升值潜力也更大。而地铁上盖，就是房产某种意义上的“财富密码”。
不过仅仅将深铁珑境等同于“地铁上盖”其实是对他的误解。深铁珑境以轨道交通站点为中心，又不仅仅立足于轨道交通站点。
龙华文化文体中心效果图
它更像是城市中的一座微城，拥有繁复而全面的业态。
这里有超越福田市民中心的千亿公建配套群，八大场馆人文殿堂（深圳第二图书馆、深圳美术馆新馆、演艺中心、展览馆、简上体育综合体、深圳龙华书城、大浪文体中心、龙华文化体育中心），住在这里，随时可享龙华中轴的品质生活。
这样一个好位置的稀缺资产，产品力突出，未来升值潜力巨大，感兴趣的朋友可以准备下手了！
目前，深铁珑境样板已绽放，开盘在即，诚意登记即将启动，感兴趣的朋友可以提前前往参观。
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