还记得《上海大虹桥地产圈里故事多》这篇文章吗？年初，路数小马甲本来是要一家家展开写的。

结果，上海FC结束，竟然这么多出险了。

当年，它们抱团把总部搬到虹桥，当下，它们抱着团不开业绩会回避外界。

上海大虹桥一条街的房企们里，中骏(01966.HK)是为数不多没出险的。

你可以说这算幸存者偏差，但不得不承认，只有活下来才能更有生命力，更有机会去改善信用资质。

和各类债务危机一样，点燃炸药包的导火索都是流动性问题。但外界对房企之前的担忧无非是，是不是还隐藏了什么旁氏问题。

但不同一般的庞氏骗局，房企的财技大多符合会计准则。

路数小马甲去年只是拆解了下新力地产(02103.HK)的财报。

  • 新力地产财报疑云待解
  • 新力地产一笔“蹊跷”的美元债背后
  • 新力地产的Margin Call时刻

相比较看报表，今年更关注房企一家家怎么说的了。

因为时间会印证一家家做到了没有。

这一次是中骏。

中骏的黄老板，在业绩会上也不太多说，但他强调了对一体两翼战略的坚持。

其实就是住宅+商业+长租。但商业部分会在布局上做微调。长租会做一些资管计划，方向是和基金合作。

路数小马甲了解到，对于自己的长租品牌方隅，中骏有在跟机构谈，其中一家是中东主权基金。方向就是把部分长租项目放到基金平台里，做成资管计划，中骏成为GP。

目前看这家大虹桥幸存房企，也不太会考虑买地了，除非有政策面的重大改变。

【以下为会议整理】

（未经当事人审核）

会不会做战略调整，一体两翼会否微调？

Q：一体两翼战略未来会坚持。公司能走到现在，是因为对战略的坚持。

如果没有一体两翼，过去在上海、杭州、苏州、合肥、北京等城市，不可能拿到项目。

未来一体两翼里的两翼会有些调整。

购物中心，会聚焦在一线和核心二线，做微调。速度会适当控制。

长租，本来就是在一线和核心二线，二线的布局都很少。这一步走得非常正确。变现上有资管的商业模式。今年基金和长租继续合作。

组织架构会不会继续调整？

Q：中骏对这一波危机，有洞察。

2020年，行业非常好的事后，公司从15家城市公司变成11家。2021年一季度，房地产火热的时候，公司从11家城市公司压缩到6家。现在压缩到4家。

当时认为，土地红利消失后，房地产作为带有投资属性的行业，前期发展有问题。因为到处开城市公司，意味着要投资。新设立公司就要去投资。

但土地红利消失后，房地产会面临一些项目不赚钱甚至亏钱，所以公司提前收缩。中骏在经历人员优化后，目前压力比较小。

应该说，公司这几年组织架构调整比较大，但建立了靠谱团队和人，才能确保不出错设置少出错。

信用危机下民企还有空间吗？

Q：这次房企整体出现信用危机，影响比较大。现在能够稳健经营很少。但对行业，我没那么悲观。

客观来讲，银行大部分还是国有银行，不愿意续贷还是客观存在的。

我个人觉得，不让民企发债不可能。

未来前30强格局很可能是：央企国企15家；混合类的比如万科、绿城、远洋、金地这些占据7、8家；民营7、8家。大概率这样组成。

债务安排，下半年还款的到期情况？

Q：下半年主要债务是10月到期的境内公司债20亿元；12月到期12.8亿元销售尾款ABS。

明年4月，有笔5亿美元优先票据。有考虑银团借款以及内部资源，来偿还债务。内部资源取决于整个销售情况。

集团会不会有出售资产的计划？增收的方法？

Q：现在公司资产处置计划主要是有一些自持的公寓，这部分有的还没有跟基金合作。

公寓本来战略就是资管方向，自持公寓有考虑这部分拿出来和基金合作。有一些谈的比较深入，有一些资产能成交。

中债登担保发债的计划？

Q：有在做这方面工作。不过第一批里面没有中骏。争取看看接下来有没有机会，也在关注。

公司是否有项目停工，情况如何？

Q：中骏停工的项目非常少，阶段性有个别项目，但影响可控。

整个大环境下，施工单位对房企有担心。

债券价格比较低，是否有回购的计划？

Q：暂时没有回购计划。

去年4季度开始没买地，什么时候买地？公司目前可售资源足够吗？

Q：没有重大政策改变的前提下，不会考虑买地。现在首要任务是保留充足的流动性。

公司土储货值3900亿，未来2-3年的销售可以保障。

半年度现金流情况？

Q：流入：销售收入326亿元，其中并表201亿元，所以回款185亿元，租金管理费收入10亿元。

流出：买地5亿元，建安成本109亿元，管理及销售费11亿元，财务费用18亿元，税项10亿元、支付少数股东31亿元，其他方面19亿元。

算下来，净现金流出8亿元。

现金回款率92%，并表的已售未结736亿元，JV491亿元，未付土地款30亿元。6月底的供应链abn4.9亿元（2022年8月偿还），abs 12.8亿元（大部分在12月还）。

合联营公司现金86亿元，贷款93亿元，中骏应占贷款42亿元。

一年内到期的债务136亿元。主要包括银行贷款58亿元，信托15亿元，境外优先票据33亿元（明年4月的5亿美元），境内公司债30亿元（今年7月偿还回售部分的9.5亿元）。