本期天维投资，财哥和你聊聊房市新趋势。
新西兰住房部长Megan Woods表示，本周三（9月7日）正式生效一项变更法案，为模块化组件或预制件制造商引入新的自愿认证计划，并加强对新西兰建筑产品的认证。
Source：building.govt.nz
法案要点：
• BuiltReady计划将简化非现场制造商的许可程序，减少检验要求。
• 加强建筑产品的CodeMark认证，提高制造商对建筑产品符合《建筑规范》（Building Code）的信心，包括非现场和预制建筑品。
Woods说：“本届政府的首要任务是确保新西兰人的经济安全，并帮助我们的企业蓬勃发展。这就是为什么我们不断地寻求提高效率的方法，以促进施工建设，降低建筑成本，同时减少浪费。”
“这些计划有助于我们更快速地许可质量有保障的住房和建筑。更多地使用预制方法和预制品有助于我们保持发展势头，提供新西兰所需要的房屋，并降低建筑成本。”
新的BuiltReady计划允许满足特定要求的非现场建筑制造商获得认证，以便承揽相应的设计和/或施工工程。根据该计划，模块化组件将被视为符合《建筑规范》的要求。
“非现场建造的房屋具有低成本、少延迟的优点，而且还可以大大减少建筑垃圾的产生。”
“针对制造商的需求，BuiltReady专门为其设计了简化许可的途径。”
“CodeMark认证计划的变更，为那些实施产品评估与认证工作的人员提供了保证，让他们可以更好地工作。同时，变更计划为采用创新或高危产品的建筑提供了获得许可的方法。”
有关BuiltReady计划和CodeMark修订计划的变更法案今天生效实施。根据该法案，BuiltReady计划将于2022年底向认证机构开放申请，并于2023年向制造商开放申请。
什么是预制房？
你还不知道？它，都要在新西兰成为趋势了！
早在2019年，新西兰政府就宣布，将放松许可、允许更多的预制房进入市场，加快房地产供应速度。
预制房（prefabricated homes），指在工厂完成主体施工，将部件运往现场组装的房子。
相比传统的现场建造，预制房的房屋建筑周期大大缩短，质量一致性也有保障。
政府将改革建筑法案，加速预制房许可的发放。
根据调研机构BRANZ早期发布的一份名为《Prefabrication Impacts in the New Zealand Construction Industry》报告，目前新西兰预制房占所有新房建设的17%。
主流的想法认为预制房是建筑业的未来，它将比传统的建筑方法更快地生产出高质量的建筑。
由于大量的墙板及预制叠合板都在工厂生产，从而大量减少了现场施工强度，甚至省去了砌筑和抹灰工序，因此大大缩短了整体工期，提高了建筑效率。
预制房大部分都是在工厂进行工厂化生产，因此它更容易控制品质，也更节省人工和采购材料的成本，理论上价格会更低。
预制房基本都是模块化或者是板块化，工程现场是直接拼装，使得施工现场的建筑垃圾大量减少，对于施工现场的环境造成的影响将会更小。
另外，由于工程现场主要工作从修建变成拼装，减少了对现场技术工人以及熟练工人的需求。新西兰那么多二把刀手艺的师傅也有了用武之地。
由于预制房本身的特质决定了房屋结构多为轻钢结构（Light Gauge Steel， 简称LGs），结构保温板结构（Structural Insulated Panels， 简称SIPs）或保温水泥结构（Insulated Concrete Forms， 简称ICF），这些材料相比传统木结构更容易实现降低能源消耗的目标。
预制房有哪些缺点？
房屋的修建从来都不是一个独立的过程，而是从规划、设计、生产、运输到现场施工的一系列流程。
由于房屋现在不再是施工工地现场修建，而是简单半成品拼接就行了，房屋设计的时候只能从已有的数个设计方案中进行选择。
由于新西兰总体建房市场较小，这进一步决定了，你想要修建酷炫复杂又充满个性的海景大豪宅，几乎只能和预制房说再见。
虽然预制房屋在很多国家都有流行，但是在新西兰仍然属于新兴技术，生产的厂家经验不足，建筑质量验收经验不足，建造技术不成熟、开发时间较短，成品项目也比较少。因此房屋效果和防护能力还有待时间的考验。
另一方方面，尽管在在人力、工期、装修等方面均可节约成本，但是在生产研发投入，预制构件生产所需要的机械设备投入，都比较大。较高的初期成本还是有可能和如今新西兰建材一样，最后成为高度垄断的行业，降低原本在成本上应该具备的优势。
运输过程中，预制品的运输成本将会成为一大制约因素，运输预制好的组件相比运输木材的难度肯定是增加了，和现在很多的混凝土搅拌站一样，运输成本的增加让很多小工程（固定Fence、遮阳棚柱子等）上施工人员现场制作混凝土。
现场施工时，尽管是工厂化生产，预制构件也可能有一定的尺寸偏差。过去木材时代，可能木工现场就能修正，预制构件的再加工很困难；除此之外，由于现场施工时的人为误差也更难修正，因为预制板材往往需要动用大型机械来安装调整。
以前木结构房产误差控制在厘米级别就够用了，而预制房屋上，误差必须控制在毫米级别。
现场的施工上，预制房屋的装配式构件的强度和牢固性仍然需要接受时间的检验。比如说外墙板缝之间的密闭结构在老化之后是否容易更换？现在主流的外墙材质Weatherboard，哪块板密封性不好了，随便就能换了。
另外，相比传统木结构的房屋，预制房屋后期重新装修改建（封闭厨房改开放式厨房）通常会影响到房屋整体结构，后期改造潜力不如传统木结构。
尤其是新西兰二把刀屋主自己DIY装修的时候，以前砸了墙凿个洞可能没什么大问题，因为木材结构房屋的容错性不错。而对于预制房屋基本上属于雷区了，一旦破坏了结构连接部位，房子只能重新建造。
你会购买预制房屋吗？
有业内人士表示，政府试图通过预制房屋来解决房屋供应短缺的问题，初衷当然是好的。
但是实际操作中，由于新西兰是一个很小的市场。预制房屋由于采用工厂化生产，那么意味着必须要达到一定的生产规模才能产生规模优势，才能真正实现缩短时间，减少成本的效果。
预制房屋的规模太小，工厂也只能缩小规模，厂房、设备摊销的成本会很高，最后新西兰全国市场可能只养活一两家预制房屋工厂，仍然回到了原本的建材垄断问题上。
另外，以前可以施工现场木工、水工和设计师等等协调解决，现在预制房屋如果出现问题，基本上各个部件都做好了，运到现场安装才能发现问题，根本没有协调解决问题的机会，只能从设计的源头上抓起。
《Prefabrication Impacts in the New Zealand Construction Industry》报告显示，新西兰预制房优点主要包括减少时间、提升健康安全性、降低污染和提升经济效能。
不过，在初始成本、环境影响、提升质量、降低浪费以及降低建造污染等方面，优势并不明显。
热门跟贴