我是北京房姐，资深楼市投资专家。目前已为5000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩地让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

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提问：房姐，您好！

1）买房预算：1200-1300w左右（准备卖掉西城民康小区的房子卖掉）

2）预计买房时间：需要您举荐一个最佳时间。

3）买房资格：首套 （孩子指标）京籍 ，首付款金额（需卖掉民康的房子）

4）买房需求：自住，无学区需求（目前民康的物业太差了，需要绿化好些、安静些、邻居有素质的非学区房）

5）意向板块小区：青年路、奥森、四季青。

6）其他：家庭年收入100w。朝青已经有一套3居室。

回答：1.先说说卖房的时机吧，民康是西城金融街学区，西城的“三驾马车”，之一，近两年以来，由于学Q房调剂政策的影响，老破占坑型的学Q房，也受到了一定的影响，调剂比例较多的片区价格波动比较大，比如典型的，像德胜近两年就比较惨，不仅调剂，而且是调剂出区，妥妥地“实力坑娃”派；回看金融街，比德胜好就好在没调剂出区，民康的招生简章对应的是华嘉，这个小学属于普通学校，按照前两年的惯例不太用担心调剂问题，但是明年可不好说，我在很多文章里多次提到过，明年是入学大年，“狭路相逢”，静观其变，不出意外，整个西城学区的调剂比例应该比今年高，一旦是这样，那么价格肯定会受到影响。

所以，在这种背景之下，建议尽早出手，也许比较悲观吧，但是确实对明年不抱有幻想。

2.再说说买房时机，你们是属于改善，并且是改善次新、环境和物业都不差的小区，建议卖掉民康之后，就可以买。

北京目前的市场大体是稳定的，有些挂牌时间较长的小区房源也有下降现象，但是价格下降的这些小区大多数都是没产业、没学区、没品质、老楼龄、位置偏，而真正优质板块的次新小区，价格都还是很坚挺的，有些豪宅小区，价格反而还在上涨，这就是市场分化背后的逻辑。

所以，建议你们卖掉西城之后，就可以操作买房的事情，因为你们改善选择的目标板块和小区都是保值增值不错的，流通性也很好，所以这类型的产品不用等，只要有合适的，随时也可入场。

3.选择目标范围，四季青附近可以看郦城、汤泉逸墅、颐慧佳园、水云居、乐府江南、兰德华庭等，这几个小区的特点是没有学区溢价，次新小区，板楼户型，四环里外，居住舒适度不错，可以看看，或者有其他的想拓展的小区。

奥森的话其实这个预算不太好选择，因为奥林小区环境比较好的那几个小区户型都偏大，符合预算的小区，楼龄和物业也一般。倒不如，再往北，看新北苑，这个板块无论楼龄和品质以及物业都是很有档次的，1300以内能选到一个不错的房子，主要是新，年轻有活力，地铁通勤和学校配套也很好，是朝阳东北部新起来的一个流量板块。

这就是整体的建议，近期可以先卖西城，之后选次新，具体实操和详细选筹方案，以及贷款定制，可以跟助理沟通。

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