今天上午9点10分，杭政储出[2022]63号由杭州之江未来城开发建设有限公司（之江城投）以592598万元的底价竞得。

今天上午9点15分，杭政储出[2022]68号地块由杭州之江未来城开发建设有限公司（之江城投）以616739万元的底价竞得。

其实，在土拍前两天，就有各种消息传出；有一个消息是，某杭系知名开发商原本打算底价拿下之江未来社区地块，但最终改变了计划。

一位房产媒体人士告诉全知道，这两宗地块太大了，有实力拿地的开发商太少，但又不能流摇，因此由城投托底。

对于那些实力房企来说，对之江未来社区地块很矛盾，一方面，之江未来社区虽有四五千套的住宅供应量，但从之江板块的新房供应来看，肯定不愁卖。

但另一方面，之江未来社区两宗地块需要配件相应的公租房、自持人才房、地下商业、幼儿园等配建，开发难度也不低。

最重要的是，之江未来社区的住宅精装限价为37500元/㎡，而地块整体起价较高，体量巨大，利润较薄，开发难度不低。

之江未来社区地块

NO.1 丨 壹

但是，即便是“兜底”性质的底价成交，对于之江板块来说，之江未来社区地块的成功出让，其意义不亚于两年前蚂蚁地块的出让。

之江未来社区概念规划

不论从之江大桥滨江方向过来，还是走之浦路从城西、钱江新城来之江，或是从富阳方向出彩虹快速路，都能看到这宗方正的巨无霸地块。

作为之江城市封面的C位角色，之江未来社区的整体出让落地，拼上了之江核心区最后一块拼图。

之江大桥西北侧的之江未来社区

如果你关注之江的发展，你会发现，近年来之江的规划、产业、配套都围绕着它徐徐展开。

城市的变迁与发展，如今之江的定义早已不是旅游度假区，不是宋城，不是美院，也不是低密别墅区，而是主城区一个宜居、宜业的新兴城市板块。

之江的发展重心，也从原来的美院旁，320国道南侧，逐步转移到宋城南侧，钱塘江边的之江新城。

之江新城

这几年，之江新城的土地被一块块填满，一座座楼宇兴起，但唯独枫桦西路地铁站旁的一大片空地，始终没有开发。

NO.2 丨 贰

2019年，全省首批24个未来社区亮相，之江未来社区作为杭州市西湖区上报的新建类未来社区项目，总投资245亿，在全省首批未来社区中，投资额仅次于亚运村未来社区。

这里还有一个插曲，在之江未来社区规划出炉前一年，杭州亚组委挑选亚运村选址，当时有好几个亚运村的备选地，其中就包括钱江世纪城东，也就是现在的亚运村所在地，而备选排名在世纪城之后的，就是之江未来社区地块，因为除了世纪城，只有之江未来社区满足亚运村道主场馆（地铁6号线）半小时通勤的条件。

杭州亚运村

之江未来社区，不仅是之江层面的宝地，以杭州的视野来看，主城区内这样的地块也很优秀。

2020年，之江未来社区的整体方案进行了调整，增加了一所九年一贯制学校，以及位于未来社区地块中央的之江邻里中心。

之江未来社区九年一贯制学校效果图 VIA 美丽西湖

2021年，之江未来社区再次调整容积率和限高，住宅限高突破100米，而商业地标建筑限高130米，和蚂蚁地块一样成为之江规划的最高建筑。

之江未来社区的地标建筑高度达130米

今年4月，之江未来社区再次调整规控，商业部分占比降低，住宅面积大幅度增加，加上此前公布的职住平衡以及共有产权住房的打造理念，之江未来社区地块备受关注。

此后，全知道报道了之江未来社区做地，挂牌出让的进展，备受关注。

NO.3 丨 叁

为什么之江未来社区如此受关注？

从之江板块的视角来看，它受益了整个之江最多的配套与资源。

之江文化中心明年建成

之江未来社区北侧，是在建商业项目万国天地和省级四馆——之江文化中心，西侧是已被省建投接手的水晶城商业项目，以及蚂蚁总部地块；

之江未来社区的南侧是已经开业的三甲综合性医院浙一之江院区，以及明年开业的西投银泰城。

因为之江未来社区地块启动最晚，所以围绕在它周围的项目，都已建成或在建，所见即所得。

之江未来社区区位图 VIA 美丽西湖

而从整个城市的视角来看，之江未来社区刚好处在之江的交通要塞旁，紫之隧道、麦岭沙立交、之江大桥已经彩虹快速路环绕，从滨江、富阳、城西、钱江新城与之江未来社区之间，都纳入了城市的快速路网，四通八达。

NO.4 丨 肆

总投资计划达到245亿元的之江未来社区，除了享受到之江的核心配套和城市发展的各项红利之外，在巨无霸体量之上，它本身就是一座城。

之江未来社区地块

与已经建成的亚运村未来社区颇为相似的是，之江未来社区也有两个地铁站，整个社区由住宅、商业、地下空间、邻里中心和学校等配套组成，上学、坐地铁、购物在家门口就能完成。

今天出让的之江未来社区63号地块，出让面积117989㎡，用地性质为商住，容积率3.06，可建面积36.2万方，起拍价59.3亿，起拍楼面价16393元/㎡，中止价65.2亿。

另一宗体量稍小的68号地块，出让面积147757㎡，用地性质为商住，容积率2.74，可建面积40.5万方，起拍价61.7亿，起拍楼面价15242元/㎡，中止价67.8亿。

两宗地块的地上可建面积超过76万方，加在一起的起拍价高达121亿元。其中，商品房住宅部分的精装限价为37500元/㎡。

要知道，地块总价超百亿的项目，此前都集中在钱江新城、钱江世纪城等城市最核心的板块，比如江河汇的杭州IFC，总价130多亿，滨江区的信达壹号院项目，总价123亿元，钱江世纪城的澄品101项目，总价101亿元……

另外，这两宗地块在出让时还有一系列附带要求；

比如，63号地块的开发商需在地铁6号线枫桦西路站设置5000㎡地下商业；设置2万方的全自持服务式人才公寓；需配建公交首末站一处；商业部分不得建设公寓式办公，酒店式办公等带居住功能的用房，且最小分割面积不小于800平方米。

也就是要说，2万方的人才公寓需要自持运营，商业不能建设大平层和酒店式公寓，对于之江板块来说，很好的诠释了职住平衡。当然，对于开发商开发项目也有一定的难度。

而68号地块同样需建设3万方全自持的服务式人才公寓，住宅部分需要配建2.5万方的公租房。

在地铁之浦路站建设3000㎡地下商业，商业部分同样不得建设酒店式公寓、大平层等产品，最小分割面积不小于800㎡。

另外，还需要配建一所15班规模的幼儿园。

即便如此，之江未来社区的住宅体量仍然十分可观，抛去商业、自持、公租部分，住宅体量大约为46万方，按照平均120平方米每套来计算，之江未来社区将新增近4000套商品房。

NO.5 丨 伍

全知道在分析之江板块的二手房时经常提到，之江的二手房价格，相对于整体行情的波动，相对稳定，这其中有两个重要因素：一个是之江核心区的体量总体偏小，另一个则是之江的新房供应缓慢，经常断供，二手房市场也因此受益。

之江新城

有粉丝就担心，之江突然涌入四五千套新房，而且是在未来社区这样的绝对优质地块上，会不会对之江的二手房市场形成冲击？

全知道认为，四五千套的数量，对于之江板块来说确实庞大，短期内肯定会对板块的二手房体系造成影响，但长期来看，之江未来社区的落地建设，给之江核心区域画上了最后的一笔，无论是商业、配套、城市界面，常住人口导入等方面，之江的板块能级都将受此影响，更上一层楼。

这两年，经常能听到一种声音说，之江流年不顺，发展磕磕绊绊。但全知道觉得，就像股市和楼市一样，触底后总要反弹。

之江未来社区底价出让了，接下去，恒大复工，四大馆建成，蚂蚁地块开启，银泰城开业，仔细一想，之江的未来还是值得期待的。

纵观大城市的变迁，板块的兴衰，以上说的这些，随着城市化的发展，都会逐一补齐短板。像商场、医院、高楼大厦，经过一段时间的发展，每个板块都不会缺少。

但是，依山傍水的风景，低密自然的环境，鸟语花香的气候，这些是再多时间都补不齐稀缺品。

这一点，之江，无可比拟！

✍️主笔：小全 | 主编：小全 |律师：郑晶晶

来源：之江全知道

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