文/克而瑞广西区域分析师 黄锦良
克而瑞广西南宁土拍预告
“金九银十”不仅是楼市旺季，亦是年度土拍“高峰期”。
克而瑞土地监测数据显示，2022年9月南宁市区将截牌经营性地块8幅（2幅商办+6幅商住），分布于青秀区、经开区、良庆区、邕宁区等，出让面积合计约581.558亩、计容建面合计约122.59万m²，起始总价累计约41.09亿元，迎来年度又一个土拍高峰期。
本文主要分析即将于9月23日、9月29日分别截牌的2幅商办地块，来看它们对于区域市场有何影响。
下面我们一起来看、划重点。
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2022年9月南宁土拍预告一览表（点击可放大查看）
时隔近2年，火车东站围合区又将“拍地”
9月23日上午10时，南宁将网上挂牌截牌青秀区凤岭北1幅商办地块。地块编号GC2022-054，地块位于火车东站站北西路北面、站北五支路东侧，商务用途。地块占地面积23.569亩，容积率＞3.0且≤4.0，计容建面约6.29万m²；建筑密度＞25%且≤40%，绿地率≥30%；建筑高度≤100米。
公共服务设施规划要求上，需建设物业管理用房、对外开放公厕、垃圾收集点等。地块出让文件里提及“建议采用预制楼梯板、预制楼板和预制内墙板等部品部件，鼓励使用预制外墙板，建议采用 BIM 技术作为推广应用“三板”的技术支撑。”。
GC2022-054地块起始单价734万元/亩、总价约1.73亿元、楼板价2752元/㎡。
GC2022-054地块位置及周边配套示意图（制图：克而瑞广西区域）
透过地块位置示意图，我们可知该地块离南宁东站北广场仅一个路口，不到地块东侧距北广场不到200米，来往南宁东站出入站口非常便捷。
搭乘高铁、地铁、BRT（快速公交）、普通公交、出租车……综合交通枢纽汇集在南宁东站。
交通路网发达，自驾出行便利。沿长虹东路向西可至兴宁，沿凤凰岭路可去往凤岭北核心及东盟商务区，沿着那安快速路亦可通达仙葫、五象等地。
GC2022-054地块实景图（航拍于2022年9月初）
透过我们的航拍实景图，我们看到GC2022-054地块四至路网已成型（北至平安西路，南至站北西路、站北西高架桥，东至站北四支路，西至站北五支路），车道较新、双向6车道为主，并且特设了新能源车停车带，目前来往的车辆不是很多。
当时航拍地块现状是临时停车场，地面部分已硬化，有三边是保利原绿化草地，地块内北侧有临时集装箱房。
GC2022-054地块实景图（航拍于2022年9月初）
整体而言，地块方正，利于楼栋布局；地面易清表、前期土方工程难度不大；地块四至路网及区域主干道，交通出行便捷。近邻休闲配套北广场，景观视野佳。
目前，GC2022-054地块东北侧的红林大酒店新项目工地已围挡，目前仍在项目前期开发阶段。据了解，新建红林大酒店项目地块（地块编号GC2020-098）占地约19亩，2020年10月14日成交的旅馆用地，建筑限高也是100米，当时地块成交单价地块416万元/亩、总价约0.79亿元、楼板价1560元/㎡，将打造星级旅游酒店。
GC2022-054地块航拍图（航拍：克而瑞广西区域）
南宁东站是广西目前最大的高铁站，也是广西首府南宁的城市门户和城市名片之一。南宁东站于2012年7月25日开工建设，于2014年12月28日与南广高铁同步投入运营。
2013年4月，南宁市政府批复《南宁市南宁东站周边控制性详细规划》。根据规划，今后东站周边2公里范围内，是面向区域的商业、商务办公、贸易咨询及旅游服务中心，将打造“一轴两心三片区”，兼具居住、购物、休闲、娱乐、办公等功能，突出体现南宁城市特色和城市形象。
尽管这一规划已过去近十年，但这蓝图描绘为现实，却仍需要一定时间，小克认为，这或许有一定的客观因素。
回首过去十多年、甚至几十年，像仙葫、埌东、凤岭、五象……新区的发展都需要一定的时间积累，有时可能会面临“试错”。
对于南宁东站片区的规划和建设发展及未来运营，对于城市规划者、建设者及相关部门来说，都是机遇与挑战并存。因为这里是南宁的城市门户、城市会客厅、城市名片之一，年客流量达3600万+（2021年数据）的高铁站。
目前已建成了高铁站房（亦是城市会客厅）、南广场、北广场（地面休闲广场，地下商业等业态），综合体项目——凤岭客运站（凤岭综合客运枢纽一期）、高铁时代广场（凤岭综合客运枢纽二期，也叫东站城市广场）、南宁国际旅游中心，还有南宁铁路局宿舍区、数个行政办公单位等。在建的有：城市综合体项目荣和·城市之门，星级旅游酒店红林大酒店新项目、商住项目“荣和凤岭学府”（暂命名）等。
南宁火车东站交通枢纽招商新闻（来源：南宁轨道集团官网）
凤岭客运站、高铁时代广场（东站城市广场）、南宁国际旅游中心实景图（航拍于2022年9月初）
北广场两侧仍有8处待开发。（包括此次出让的GC2022-054地块），南广场两侧有6处待开发。
据悉，南广场周边部分地块，是南宁轨道地产此前作价出资的储备项目用地。该储备项目用地由4个子宗地块组成，规划包含住宅、商业、学校、地下室等业态，规划总建面超50万方。这一储备项目曾于2021年8月对外公开招标概念性规划、总平方案、单体方案设计，但在同年8月公示因因出现特殊原因而暂停招标，再到9月公示项目因故出现重大调整而终止招标。对于南宁轨道地产的火车东站储备项目，我们将继续关注。
南宁东站片区实景图（航拍于2022年9月初）
荣和·城市之门（在建中）及周边实景图（航拍于2022年9月初）
荣和·城市之门（在建中）及周边实景图（航拍于2022年9月初）
2016年12月28日，南宁地铁1号线全线开通，其中在南宁东站设有始末站点火车东站。地铁加持下，南宁东站片区规划或也将升级焕新，我们有更多的期待。规划的TOD、地铁小镇等，也将为具有开发潜力的南宁东站片区，注入更多活力。
小克想着，说了那么多年的南宁东站高铁商圈，希望在今后的日子中，一起见证它的发展壮大与逐步成型。小克推荐一个值得借鉴的高铁站商圈范本——重庆沙坪坝高铁站。如果有去过这个高铁站的小伙伴，在文末写留言分享下体验感。
沙坪坝站引入了“站城融合”的设计理念（来源：公众号“读地”）
综上，GC2022-054地块，尽管规模（约24亩）、体量（约6.29万方）不大，但它将被哪家“金主”拿下，备受市场关注。
继南宁铁路局、南宁轨道地产、南宁交通投资集团、荣和集团、红林大酒店等企业后，谁又将进驻南宁东站片区，我们拭目以待！
【2】
埌东客运站附近将新添旅游酒店、文博馆
看过高铁站附近地块，我们接下来看客运站附近地块。
9月30日上午10时，南宁将现场挂牌截牌青秀区凤岭南与仙葫交界地带1幅商办用地。地块编号GC2022-055，地块位于仙葫大道以北、林里桥路以东，商业、商务设施用途。地块占地面积40.997亩，容积率＞2.0且≤3.5，计容建面约9.57万m²；建筑密度＞20%且≤40%，绿地率≥25%；建筑高度≤160米。建筑密度＞20%且≤40%，绿地率≥25%。
公共服务设施规划要求上，需建设物业管理用房、对外开放公厕、垃圾收集点等。
GC2022-055地块起始单价454万元/亩、总价约1.86亿元、楼板价1946元/㎡。
GC2022-055地块位置及周边配套示意图（制图：克而瑞广西区域）
透过地块位置示意图，我们可知该地块临近民安立交桥（民族大道与那安快速路交汇的立交桥）匝道口。地块西距埌东客运站约1公里。埌东客运站地铁站是地铁1号线与6号线（规划）的换乘站。
仙葫大道、林里桥路、高坡岭路等主干道基本成型，出行较为便利。
从地块出让文件里的蓝线图上可知，地铁6号线（规划）的铺设或途径地块及周边。地块出让文件里也指出——“该地块后续建设项目应将轨道交通作为风险源在各阶段设计图纸及方案中体现，并预留后期轨道交通结构实施条件。”
地块周边有华丰城爱琴海城市广场、炬城星悦荟、山姆会员店、鼎丰广场等商业体。临近的凤岭北、凤岭南居住区的居住氛围浓厚。周边可售、待售的商品住宅项目不是很多，有南宁彰泰红、唐樾青山、东方尊府、中海新项目（待售）、东方悦城（待售）、翡翠广场（暂命名，待售）。
GC2022-055地块实景图（航拍于2022年9月初）
透过我们的航拍实景图，我们看到GC2022-055地块四至路网只有仙葫大道已成型（北至规划路，南至仙葫大道，东至规划路，西至规划路）。
当时航拍地块现状是临时租赁场地，作石材市场、沙场堆放等用途，地面大部分已硬化，上有一、二层的厂房为主；还有部分区域是杂草丛。据悉，地块出让前将完成商户搬迁和相关清表工作，实现净地交付。
地块西侧为宝塔集团参与的三屋园艺场回建安置项目B地块，还有鑫隆国际项目、中茂国际等。地块东北侧缺角处和其东面空地，具体是什么规划用途，小克暂时没有搜索与核实到（如有知情网友，欢迎文末写留言分享）。
GC2022-055地块实景图（航拍于2022年9月初）
初看，小克是和大家一样，或许以为是单纯建超高层的商业综合体，传统业态“写字楼主楼+商业裙楼”，做商务办公或酒店、商场、商业街用途。
我们发现，地块出让公告中特别指出：本规划商业、商务用地可在具体实施时根据城市发展需要互换功能，并兼容商业服务业设施用地的“小类”用途，视同符合规划。
而在地块公告附件的地块出让文件里，已明确了地块所建项目定位，还有列出了建设要求。竞得人须按与南宁市青秀区人民政府签订的《项目履约监管协议书》约定开发建设。项目竣工工期要求：在开工后三年内完成。
小克这里划重点精简总结（各业态具体体量详地块出让文件的截图）：
1、所建物业全部建面须自持并运营管理，其中，博物馆、酒店物业建筑产权持有年限与土地使用年限一致，其他物业建筑产权自持至少20年。
2、竞得者需在项目建成后，申报创建国家四星级或以上旅游酒店、国家三级博物馆。
3、项目建设一座中国和东盟文化内涵的酒店，要求房间安装摆放小叶紫檀家具及艺术品的数量占酒店家具饰品总量的80%以上。
4、项目建设一座紫檀艺术内容为主的博物馆。
5、项目建设一座文化交流中心及文创中心，包含传统文化产业孵化中心、文化商务交流中心、文化创意中心。
6、整个地块绿化率不低于50%，依法购买移种不少于50棵名贵树木，致力打造东方艺术主题园林。
简而言之，该地块建设要求较为苛刻。我们可以预见，南宁埌东客运站附近将新增一座星级旅游酒店和紫檀文化主题博物馆，并具有文化产业孵化、商务交流、文创展览功能，并设置了东方艺术主题园林在所建建筑之间。南宁又将新增一处休闲度假、文化交流的“打卡”景点。
地块出让文件的截图
小克搜索了下，具有紫檀文化的博物馆，在国内仅有几个城市建有，包括北京朝阳区的中国紫檀博物馆，广东珠海横琴的中国紫檀博物馆横琴分馆，还有杭州拱墅区的大运河紫檀博物馆等。
大运河紫檀博物馆内的一层大厅（来源：公众号“拱墅发布”）
相关资料显示，紫檀家具是一种由紫檀为原料、结合艺术与个性的古典精品家具，其观感给人一种神秘、沉稳、端庄、典雅、含蓄，具有深层的文化底蕴。
紫檀家具和小叶紫檀家具的百科资料截图（来源：百度）
综上，GC2022-055地块，尽管地价不算太高（楼板价不足2千元每平米），但项目建设要求所有物业须自持，需创建星级旅游酒店、国家级博物馆，还有相关配套的建设投入，对于企业的资金实力和后期运营上，有着较大的考验。
GC2022-055地块实景图（航拍于2022年9月初）
会是哪家企业拿下这一特别地块呢？敬请期待9月29日的出让结果。
9月29日当天，南宁还现场出让2幅商住地块，分别是让经开区约50亩商住地块（此前原计划9月2日出让，但因故延期）、凤岭北约83亩商住地块，这两幅商住地块在此前推文已单独分析。
9月30日还将网拍“邕宁1幅+良庆2幅”商住地块及现场出让1幅良庆商住地块，我们将在此后推文再一一分析，敬请关注。
最后，也期待大家积极文末写留言，互动分享你的看法或想法。
附：9月29日南宁土拍地块VR全景海报
南宁东站北广场旁
约24亩商办地块9.23网拍
南宁埌东客运站附近
约41亩商办地块9.29现场出让
南宁经开区那洪大道北侧
约50亩商住地块9.29现场出让
南宁凤岭北高坡岭路西侧
约83亩商住地块9.29现场出让
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