众所周知，上海的区域发展是不均衡的。区域之间不仅开发程度不同，开发速度也有明显区别。

1990-2020年，浦东GDP增幅高达219倍，而浦西仅35倍。这段时间，浦东迅速由一个边缘角色成长为主要经济引擎。

即使是浦西内部发展情况也不尽相同，有些区域规划超预期完成，有些规划一再烂尾。

在研究背后原因时，我们发现了一个绕不过去的因素：运气。

01

徐汇是发展最顺利的区域之一，尤其是近二十年，经济增速全市第一。

反映在房地产市场也很明显，徐汇滨江现在是一线豪宅区，徐家汇房龄近20年的房子也能卖到15万以上。

徐汇成功的原因很多，几个关键节点也起了重要作用。

徐汇的起飞与1号线不无关系，不过这是既定规划，不能计入运气成分。1997年的第八届全运会就有些运气的味道了。

这届全运会盛况空前，而且首次有香港队参加，领导决定在市郊兴建大型体育场馆。

经过种种考量，选址在徐家汇南侧，也就是现在的万体馆。

1987年的万体馆周边

这次盛会推动徐汇向南拓展的脚步，万体馆这里也出现了不少优质小区。

这波刚结束，2002年又传来上海申博成功的消息，幸运女神再次光临徐汇。

据《诸大建学术笔记》记载，申办世博时曾提出过花木、黄楼、松江、崇明等选址方案，后来进一步缩小到外高桥和张江。

2000年在同济举行国际性的世博选址方案竞赛活动，大学生提出了在黄浦江边办世博的建议。

这个建议符合国际展览局用世博带动城市更新的愿望。2001年最后敲定世博选址在南浦大桥-卢浦大桥之间的黄浦江两岸。

这个决定极大的推动了黄浦、徐汇、浦东沿江地带的城市建设，徐汇滨江的工业区全部得以拆除。

后来又赶上一江一河的规划，徐汇滨江成为著名的休闲地带和豪宅区。

回到这张图，增速倒数第一的杨浦自然就没那么幸运，甚至错过了多次发展机会。

1号线是上海生命线，成就了闵行和徐汇；上海另一条生命线是2号线，原定路线就是西郊到杨浦。

1958年的规划中，杨浦虹口都是重点区域，直到80年代，2号线还是规划至杨浦军工路一带。

上海1983年地铁规划

然而90年代初浦东开始开发，而且是中央领导画的圈圈，自然要有资源倾斜。

所以1992年就决定2号线跨江到浦东，连接静安寺、陆家嘴、张江等核心片区。

错过了2号线，杨浦直到2006年1月1日才迎来4号线，而且沿杨浦、虹口边界而过，并未深入杨浦腹地。

当时闵行5号线都已经开通。

如 果2号线走了杨浦，后面动迁会不会更加顺利？

当然世博也跟杨浦没多大关系，即使渔人码头也喊出过世博配套工程的口号，实在是辐射不过去。

现在动辄说市区没有开发空间，其实杨浦曾经有大片的空地，比如中原地区和新江湾地区。

中原片区原来是农田，后来为了配合市区动迁，建成了著名的工人新村。

新江湾原来是军用机场，废弃后建成了著名的中高端居住区。

唯一的遗憾就是没有给产业预留太大空间。

当然杨浦滨江一带现在拆迁完毕，腾出大片空地，这次幸运女神会不会光临杨浦，我们拭目以待。

02

另一对形成鲜明对比的区域是闵行和宝山，两个片区发展起点类似、环线位置类似、面积人口类似，发展却截然不同。

两个区域不仅经济上有相当差距，教育、医疗、商业、地铁等资源，也是闵行高出一头。

甚至当地政府的财政收入都有明显差异。

决定两个区域发展的因素很多，背后也能看到明显的“运气”成分。

1961年7月19日，上海市把第二机电工业局建在了闵行，该局后面发展成为航天工业部上海航天局。

正是因为有航天局的存在，给南闵行奠定了相当的科技氛围，闵行的科技产业发展才如此顺利。

紫竹园区的微软、英特尔等等，固然跟交大有关，与这里的科技氛围也有一定关联。

正是因为有这些科技产业，闵行才导入了高端客群，这些客群消费力充足、对教育重视，于是闵行的商业、学区都变得好了起来。

宝山则是明显点错了“科技树”，不仅没有抢先一步吸收科技企业，反而是引入了宝钢。

当然宝钢选址哪里也不是当地说了算，中央有人拍板，宝钢的到来的确改变了区域特质。

宝钢到来后，上下游企业蓬勃发展，宝山的材料加工、物流企业多了起来，城市环境、道路状况都有相当的恶化。

宝山曾经打造过高端居住区美兰湖，后来却并不顺利，很大程度就是沪太路的锅——美兰湖环境再好，终究要走沪太路上下班。

许多购房者去美兰湖看房，沪太路走了一半就想掉头回去了。

而沪太路上的集卡，与宝钢带来的上下游企业不无关联。

如果最初宝山选择了科技路线，宝钢去了金山，现在的结局会不会好很多？

03

另一个经常抱怨运气不好的是普陀真如。

1999年规划时，真如是普陀绝对的中心。2006年规划开始落地，首期出让A3—A6地块。

在地块出让文件中明确要求，竞买人必须是世界500强企业（以2006年美国《财富》杂志公布的名单为准）或其控股子公司，该企业必须占联合竞买投资比例50％。

国内满足条件的企业，仅和记黄埔一家。最终该地块以低至2784元的楼板价成交。

同年，宝山淞南长江南路北侧、长江路145弄东侧地块楼板价达到4007元；华润新江湾城C6地块楼板价高达6677元。

不过给长实附着了一定条件：

总建筑面积不超过72万平方米，住宅面积不超过14.4万平方米。

意思是该地块以商办为主。

这样的运营思路大家都明白，当时也是主流：

“商办用地底价出让，引入头部开发运营企业打造城市环境，为区域开发造势；开发商则通过商业盘活区域，通过住宅收回成本实现盈利。”

万达正是靠这个逻辑起家，于是有了“万达在的地方就是城市中心”的口号。

然而长实拿了土地却迟迟不肯动工。

办公没建起来，无法导入产业；商业没建起来，无法打造市级商圈。

你让人口怎么导入？

更让人心痛的是，2013年大量的办公用地被做成了酒店式公寓出售。

15W抵30W的巨额电商优惠，让人至今记忆犹新。

以长实系的口碑与运营能力，酒店式公寓肯定卖得掉；以不到3000的楼面价，做酒店式公寓肯定有利润空间。

不过也使得这个区域丧失了产业发展的基础。

通过十几年的捂盘，真如彻底错过了机会。

大虹桥起来后，西部产业中心转移；环球港、长风起来后，西部商业中心转移，真如机会愈加渺茫。

囤地是长江实业的一贯操作。2020年曾有媒体统计，长江实业在内地的近三十个项目中，仅有三分之一完工，开发时间少则三五年，多则二十年有余。

因为引入一家错误的开发商影响自身发展，真如也算是倒霉。

同属副中心的徐家汇就幸运得多。

1992年恒隆集团拿了徐家汇地块，1999年商场、办公全面开业，一举推高了徐家汇的中心地位。

1999年，全国都没几所商场，南京西路仅开业了梅龙镇广场，港汇恒隆广场的震撼力可想而知。

04

即使是高歌猛进的浦东，也有一些区域运气不太好，成为发展的成本，比如惠南。

惠南原先是南汇县城，曾经也雄心壮志，规划上大开大合，比如面积高达50万方的五角世贸商城。

50万方，大约相当于4个周浦万达，当下上海最大的商业综合体环球港也才32万方。

然而2002年规划出了变故，领导决定将南汇新城选址临港，继而将南汇区政府都迁过去。

此后南汇主要的资源都向临港倾斜，惠南开始一蹶不振。

而临港距离惠南有25公里之遥，新的资源也辐射不到惠南。

后来的故事大家都知道，临港的南汇新城开发并不顺利，与惠南形成共输。

现在临港新片区上升到中央规划，从头再来，希望能够有所突破。

当然浦东也有非常幸运的地方，比如前滩。

这样一个中环边的地段，按道理不会一直等到2010年才开发，前滩就赶上了这样的运气。

2000年，美国环球影城集团计划进军上海，项目就选址三林滨江，将在这里打造中国环球影城主题公园。

那个时代我们对外企还处于崇拜期，自然要啥给啥，预留大片土地也不在话下。

后来因为种种原因，环球影城去了北京通州，这片地就留了下来。

2007年上海市赢得了第14届国际泳联世界锦标赛的举办权，主场馆就选了这片地，也就是后来的东方体育中心。

此后这片区域一直按着不动，成为中环内位置最好、面积最大的一块可供整体开发区域。

2010年，我们的城市发展理念、规划水平都有了不少提升，这时开始启动前滩，定位自然无限拔高。

而中环内的其他区域，断断续续开发，反而给后面造成了困扰。

因为前滩存在，上海的中央活动区都向南扩展了不少。

05

跟同事反复讨论过以上案例，大家一致的感觉是：运气成分背后也有一些必然，自然禀赋也好、人为操作也好。

比如新江湾城，其实本来是送给杨浦的重大礼包。

这里原先是军用机场，废弃后一直人迹罕至，渐渐的地面沉降成为湿地。内有众多的原生动植物，成为上海市区难得的半天然绿肾。

1997年4月30日这片土地转交给了杨浦区，突然获得这样一大片优质土地本来是件幸事。

如何开发成为当时杨浦的重大议题，主要争论的是要不要保留做生态用途。

后来交付的成果大家也看到了，建成了一片中高端居住社区，湿地资源越来越少。

看地图上，新江湾只有四处绿地。

左上角是复旦大学，算不上湿地。中心是新江湾城公园，还算不错，不过体量不如世纪公园、顾村公园、大宁公园、森兰绿地。

下方是安徒生童话乐园，拖了很久才开业，也不算湿地。

只有右上角是真正的湿地，不过马上要开发成4800套住宅，也宣布game over。

当然新江湾也兼顾过产业，这里的湾谷科技园、尚浦领世也引入了不少企业，只是没有形成漕河泾、张江这样的产业氛围。

如果新江湾城当初定位科技园区，与浦东、徐汇、闵行各区一较高下，现在杨浦的经济状况会不会好一些？会不会还是增速倒数第一？

当然做居民区也有一些地理原因。20世纪初房地产市场走向繁荣，人民群众迫切希望改良居住环境，而虹口杨浦已经没有太多空地。

西部有徐泾别墅区、古北居住区，南部有古美莘庄居住区、新闵别墅区，浦东沃野万里随便开发，唯独北上海居民改善空间局促。

这时新江湾大片空地扑来，满足大家最紧迫的需求也能理解。

同样还有真如。李嘉诚捂盘固然可恶，当地没有给商业、办公的开发营造环境，是不是也有一些责任？

编辑∣环线咨询