今年前两轮土拍，广州频受挫，中心城区不少地块遭到流拍。
到了第三轮，广州开足了火力，提前一个月开始造势。
祭出总价538亿的地块，创下这一年来土拍货量新高。
与此前最大不同的是，这一批新货里，夹带了些许“旧货”——不少爆雷房企的地块项目，要“回炉重造”了。
包括华夏幸福吴向东在广州的操刀首秀、许老板一心要冲向世界的恒大足球场、以及富力曾底价捡漏的花都中轴线地块。
这些都是当时竞拍场上的“香饽饽”，但因流动性危机加剧，今年它们被旧主陆续退还。
没到一年重新摆上货架，足以看出，在市场冷清之时官方对优质地块的执着。
遗憾的是，这次竞技场上，已物是人非。
老板们梦碎广州
2020年，华夏幸福首次进入广州，就选中了荔湾白鹅潭商务区。
这里的定位是：广州西翼CBD，将打造另一个国际金融中心组团。
当时，公司斥资68亿拿下新隆沙地块，由吴向东带领的华夏幸福南方团队操刀，将打造包含江景住宅、写字楼、商业、酒店于一体的超级城市综合体。
出让地块时，官方要求引入一家银保监会批准经营的全国性保险公司的省级分支机构入驻，所属集团须为世界500强企业排名前200强，已取得全金融牌照。
华夏幸福背靠中国平安这位大佬，拿下这块地，在情理之中。
同样在2020年，恒大的许家印也斥资68亿拿下广州南部番禺的体育设施地块及产业用地，表示要在此建成世界最大的一流专业足球场。
除了恒大球场外，地块还规划了儿童世界、国际美食、文化娱乐、体育运动等8大业态，并包含公寓项目——恒大冠珺之光，这曾是广州南站板块热销项目之一。
两家的楼还没盖起，债务危机就愈演愈烈。
去年12月，华夏幸福和官方签订解除出让合同。
其实，在地块生变之际，曾传出“金主”平安将提供资金支持剩下的建设运营。但后来，平安又公开提到，不再为华夏幸福出钱，项目施工至此全面暂停。
华夏幸福广州首秀梦碎，许老板的足球梦也没有走出广州。
两年前，就有消息称，恒大足球场因资金不足陷入停工。而后，又传广州城投将接盘。
但最后，因为股权复杂、并且价格问题没谈拢，城投暂时不想接下烂摊子。
今年8月，恒大退还足球场地块土地使用权。
富力在退地这件事上则有些被动。
2020年，曾表示“这一年要暂缓拿地”的富力，还是以底价11.2亿拿下了花都中轴线一地块。
随着花都市场平淡、自身流动性危机加剧，富力对边缘郊区项目显然已无心关注。
捂地一年多，富力并没有进一步举动。今年5月，富力地产被官方强制退地。
无论过程如何，越早解除协议，定金外的部分土地出让金就越有机会收回。如华夏幸福拿回了土地出让金20.517亿元；恒大拿回了出让金55.2亿元。
拿回的部分钱，能够用来偿还债务，解决近渴。如果拖着不退地，滞纳金越拖越多，将吞噬更多的成本。
回炉地没办法薅羊毛
回炉重造后，恒大足球场地块不再是主角。
地产壹线查询发现，官方此次出让的是恒大地块隔壁的商住地块，计容面积和价格相比恒大当时68亿元拿下的地块，缩水过半。
而恒大退回的地，将作为此宗地的配套打包出售。
竞得人必须继续实施建设恒大当年遗留下来的工程，包括住房、商业、足球场等。
价格也写得清楚，比如恒大早期在足球场建设上已经投入20多亿元，接盘者必须要无偿投资44.08亿元继续建设。
华夏幸福的地块也进行了修整。
此前华夏幸福拿到的新隆沙地块，共分为六宗小地块。其中的两块住宅用地，华夏幸福已经规划完毕，且部分楼栋已见雏形，但后续因爆雷被搁置。
而这次回炉的，只有这两块住宅用地，因此出让面积、价格缩水了。
也就是说，竞得人的任务就是要把华夏幸福剩下的住宅部分，以及将安置房建起来。
命运馈赠的礼物，都已经暗中标好了价格。
有行业人士向地产壹线分析，看上去地价降了，其实是面积和配建条件改变了，潜在成本依然不低。
这名人士进一步说道，能这么快放出来的回炉地，一般都是谈好了买家。
目前最有可能接下华夏幸福项目的是华润置地。
从去年就已经传出，华润有意接洽该项目，到了今年7月，华润在荔湾注册了新公司，被视作是拿地的信号。
华润一直与华夏幸福保持暧昧关系，包括前两月曾传出意向收购华夏幸福武汉长江中心项目，到现在没有下文。
有趣的是，武汉和广州这两大商业地标项目的操刀者吴向东，便是从华润走出来的职业经理人。
而恒大地块，最后仍可能和老CP搭档——广州城投锁死。此前，广州城投已经接下恒大在广州多个住宅、旧改项目，其中就包括恒大足球场的配套商住项目。
饼虽然大，但城投还是一口一口咽了下去。
克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓指出，对于意向接盘的房企而言，本质上还是算账的问题。
“问题的核心并不在于回炉地块，而是项目测算能否达到企业内部对现金流和利润率的要求。”
相比招拍挂土地，一些退地项目可能会有前任遗留的历史问题，比如历史债务债权纠纷的处理、项目已动工工程部分的处理等，所以房企在接手时更要综合考虑。
像绿城中国曾在2022年中期业绩会上这样解释上半年收并购较少的原因：
“收并购谈过很多家，都会发现很多拿的地都是去年年初、前年年底拿的，地价比较贵；有些已经开发过了，且规划和设计与绿城品质要求上有差异。”
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