北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

有不少人问过类似的问题，一是鹤岗等地为什么房价这么低，二是东三省主要城市的投资价值？

鹤岗的好回答，简单一句话就是资源枯竭，其他产业的发展没跟上。东三省的就不好回答了，牵扯到的方面太多，连高层肯定都没研究明白，否则早就解决了。所以我从来没回复过，不懂。

一

其实我也看了一些分析东北发展的文章，都写得不错。但我想到了另外几个角度，好像是别人没怎么提的，简单写出来供个参考吧。

分析东北那就参考下南方，长三角珠三角，看看有什么不同的地方。

表面上的东西都好解决，比如政策、资本、人才等等。政策是最好解决的，只要是真的分析明白了，没什么不能给的政策。

资本更是没什么难的，中国不是几十年前了，现在只要是能确定有优势的产业，那国开行带头进行投资没什么新鲜的。民间资本更是嗅觉灵敏，只要是能赚到钱，天量的资金都不是什么难事儿。

人才也一样，东北人杰地灵，而且从老祖宗就有闯荡的基因，草原和渔猎民族都曾经横扫天下，闯关东的更都是敢于冒险的精英，不是人精儿都活不下去来。黑土地上既然曾经是共和国长子，重工业的领头羊，那再度聚集人才也没什么难的。只要政策和资金指导了产业，那东北自己的子弟就会大量回流。

没有人不爱自己的家乡，之所以离开只是为了更好地生活，那如果可以在家乡得到，凭什么不回去？这就跟前些年中国留学生滞美不归似的，只是为了赚钱而已。那既然中国真的崛起了，自然大量归国。

其他的什么政府办事效率和风气一类的也不叫事儿，改革开放初期全中国的政府部门都官僚化严重，真要想转变的话几年就能焕然一新。所以这些能用人和钱解决的问题都不是问题，都只是表象，都不难解决。

二

但东北有些问题是不太好解决的。

第一就是这半年寒冷的气候，非人力所能调整。

从苏联开始，高纬度地区就都只是重工业发达，而轻工业实在没有竞争力。为什么？成本高，其中能源消耗就是大头儿。夏天的空调少不了多少，冬天的半年供暖又让企业多出大量的成本支出。而轻工业本来就竞争激烈利润低，现在更是到了白热化的程度了，成本增加一点儿都能让产品没有竞争力。

其次就是运输。

这指的不是短途，而是长途货运。南方听这名字，长三角，珠三角，都是依靠的大江，也就是内河水运，这比铁运空运的成本低太多了。而北方呢，降水少河道浅，大船无法通行。再加上冬天动不动就是结冰期，更是让水运停滞，哪怕是产品附加值不高，对时间要求也不高，那也得走铁路公路，增加了大量的成本。

还有一点就是资源，既包括自然的也包括社会的。

自然资源从外部运来成本高，运费是一样的。而社会资源呢，很难形成南方那样的网状产业链结构。这导致企业之间的合作度不高，同样是成本相对增加。

这些问题都不是人力所能解决的，所以只能是等待机会，寻找适合自己的定位。

三

除了内部的还有外部。

要知道，之所以南方等城市发展起来，海外资本和市场提供了大量的助力。深圳广州福建上海，对标的就是香港台湾东南亚和日本等地，既提供租金，也开放市场，内外合力才促进了发展。

而东北呢，之所以没设立特区，那是因为周边的环境实在不是太好。

确实是有个韩国，但这是美国的势力范围，而且人家也没必要非得对标东北，还有山东和其他地区呢，都行。再一点，朝鲜半岛是个相当敏感的地方，各国虽然都关注，但谁也不希望这里出现一个能挑战强权的大国。朝鲜和韩国加起来上亿人口啊，东亚已经够激烈的了，再出现个统一大国对现有国家都不是什么好事儿。

蒙古国，面积辽阔，但没多少人，一共才300万人口，只能是个资源出口国。可是要想得到这里的资源就得先修建各种基础设施，投资巨大，成本和产出不是太成正比。而且关键的一点，当年外蒙之所以独立，就是因为苏联要使这里成为战略缓冲区。毕竟西伯利亚大铁路离着蒙古太近太近了，如果蒙古被别人控制，那这家军事和经济的命脉就受到了巨大的威胁。所以甭琢磨什么外蒙回归了，连过分的亲近和开发都很难，中国现在还犯不上为了这以后的利益来影响现在的利益联盟。

俄国，西伯利亚，这实在是太别扭了一些。

这地方对于俄国和苏联可以说是经济上的鸡肋，但又是军事上的必需，所以都很纠结。前些日子我国中粮集团从西伯利亚进口了几百吨粮食，这可以说已经是很艰难的破冰行动了。俄国一直非常警惕中国染指西伯利亚，毕竟这里离莫斯科很远，却离中国很近。

其实西伯利亚的中国人已经很多了，没有官方统计，但民间说法是至少几十万人。以至于海参崴、海兰泡等地到处都是东方面孔，毕竟这里曾经都是中国的领土。西伯利亚的本音就是“鲜卑利亚”，本来就和中国北方游牧民族有着扯不清的关系。

但是，西伯利亚实在是太敏感了。以至于好像是哪部连续剧里都有个桥段，俄罗斯人问美国人“如果西伯利亚油井边上站着几个人，那你们觉得会是哪国人？”美国人说“当然是俄国人”。结果俄国人兴奋的直拍大腿，说“对啊，西伯利亚就是俄国的领土，不是中国的”。这可以说是笑话，但也描写了俄罗斯人对西伯利亚以及中国的纠结态度。

四

有些东西不太能多说，理解个大概就行了吧。

东北之所以近些年落后了，除了自身的原因，其实也和周边的复杂环境有关。毕竟距离现在国内的经济发达区域太远，天气又太冷，自身成本和运输成本高，而周边商业环境又都不太会在短时间内改变。

所以，只能说东北是个潜力股，人杰地灵未来无限，只是还没到时候。天时地利人和，只能静静的等待机会。

仅供参考。

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