今年，似乎真的没有人再提“金九银十了”。
上一次还是2019年9月23日，万科董事会主席郁亮，在万科南方区域媒体交流会上坦言，“今年9月份销售成色不足，金九不一定有了。”
再往前，2018年也曾有专家感慨，“最近三年都没有金九银十了。”
但不管在你心中，金九银十已经离开了几年，2022年一定是第N+1年。
01
开发商与购房者的情绪共谋
根本上来说，“金九银十”并不是基于市场成交数据的结论，而是开发商与购房者的情绪共谋，或者说社会气氛。
于开发商而言，这是促销冲刺跑量季，供应组到位；对购房者来说，年底办大事，买房三喜临门，氛围组到位。
但要较真成交数据，“金九银十”其实并不成立。
市场好的年份，九十月份并不是最突出的那两个；市场不好的年份，九十月份更是平庸的存在。
尤其是近几年，“金九银十”更像是个闹钟，提醒房企操盘手们---
距离上交年度KPI只剩100天了。
再加上推行土地集中供应模式后，新房市场连锁反应扎堆上新，开发商连推盘节奏都已没有自主性可言。
快，就是唯一的破解之法。像北京新房市场，拿地三个月开盘已成为常规操作。
至于今年，“金九银十”也大概率失约了。
国家统计局数据显示，2022年前7月商品房销售面积7.8亿平方米，几乎已经回落到2016年前7月水平（7.6亿平方米）。
业内预计，今年全年商品房销售面积或只有10万亿。
连续5年17万亿的行业高位，成为历史 。
02
为什么今年都不买房？
相较于“金九银十”失约，更应该问的是，为什么今年大家都不买房了？
原因很多。比如整体经济下行、居住需求透支、人口红利消失……
相关的一板一眼论证不再多说。严肃君认为，有几个近期热搜倒是可以重点关注下，折射真实。
热搜①是，央行数据显示，上半年住户存款增加超10万亿元，而过去几年的半年住户存款增加量基本在6-8万亿之间。
是今年大家都多挣钱了吗？不是，是大家更爱存钱了，或者说，更不愿意消费和支出了。
热搜②是，交通银行公告“提前还贷收1%违约金”，虽然隔天就撤下了，但越来越多的购房者提前还贷是事实。
面对收入和投资的不确定性，如果找不到更高收益的投资渠道，闲置资金用于提前还贷，被动成为“最佳选择”。
严肃君的N个500人置业群里，有网友说---
“前三十年储蓄，后三十年贷款，换来房地产10年高速增长。”换句话说，市场需求和购买力过度透支，行业规模见顶。
从目前表现来看，不仅过去的需求透支，新增储蓄和贷款流向的首选，也不再是房子。
不能忽视的，还有疫情三年信心的崩塌。
对于房子的信心。我们见证了巨无霸房企的一个个暴雷，新房项目的一个个烂尾，交房中的一次次拉锯维权……
“房住不炒”前所未有的深入人心，未来房价既不会大跌，也不会大涨成为共识。
毕竟，购房止于投资。
对于自己的信心。谁知道下一次隔离什么时候来，下一个裁员的会不会是我，明年还能不能还得起房贷？不确定性越大，越要紧紧抓住确定性，越来越不敢花钱。
于是，现金为王。
03
分化，未来楼市关键词
接下来的问题是，那还能买房吗？真正有居住需求的购房者，去哪儿买，怎么买？
建议也已经很多了---
越是放松限购的城市，越要远离；选择一线/强二线人口流入的活力城市；上车不难，换房难……
严肃君想聊一些细节和关键词---分化。
不同能量级城市之间的分化，自然已十分明显。长三角、珠三角与中西部、东北部的分化；省会城市与非省会城市；产业发达的强二线与普通二三线城市……
但就算是一线城市北上广深，也已经呈现出截然不同的发展规律和市场截面，并更具代表性。
2019年，北京还是全国城市平均房价第一，2020年被深圳反超，2021年又被上海反超。
过去两年，上海、深圳、包括广州都迎来了不同程度的普涨，而北京只有个别优质板块上涨，大部分远郊片区持续阴跌，一直未能回到2017年价格高点。
城市内部分化也在加剧。
从2020年起，我们就说北京“商品房市场回归”，今年更是改善年，豪宅年，津津乐道的是“有钱人最爱干的两件事，一是买奢侈品，二是买豪宅。”
但没有人注意到的是，改善大年，就是刚需小年。
数据显示，2015年北京二手房500万以内的成交总价占比约85%；新房成交均价为2.9万/㎡；
到了2020年底，这两个数据分别为65%和51076元/平。
深圳楼市也是典型的“纺锤”型结构。最新数据，2022上半年深圳二手房成交500万以下房源只占42%。
单价越来越高，面积越来越小，总价居高不下，很多大城市正在全面香港化。
上海，则是“金字塔”型。
从刚需，到改善，到顶豪，是梯度明显，结构稳定的。300万以下房源成交占比最多，2022年上半年为38%，300万-500万房源占比35%。
这意味着，每年都有大量的刚需购房者，买入300万、500万的房子，再不断置换。有托底，有轮动。
而这背后又能联系到的是，北京“减量发展”，低端产业疏解，全国落户最难；上海却是连续两轮放松落户，依靠外来人员实现城市人口正增长。
看似无关，却又息息相关。
所以，除了GDP和人口数这样的硬性指标，城市的内在气质和奔赴方向也同样值得关注。
互动时刻：
对于“金九银十”失约你怎么看？今年会出手买房吗？欢迎在评论区留言讨论~
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