北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
我想咨询海淀和西城的学区房，小孩2019年2月出生。京户。目前一套军产房，户口海淀韩家川，正常读书海淀红英小学。另有首付600-700，总预算900w，想看个好一点的学区。海淀或者西城。目前三口人都在杭州生活，幼儿园也在杭州，北京学区房计划今年提上日程，希望咨询一下。
章哥：
1.2019年的，2025年入学，比红英学区强的，那山前的都可以啊。西城更是所有学区都行，就看家长怎么选了。
2.不过提醒一下，今年西城的好学区全部暴雷，大概率在2025年之前是买了学区房也没用的，进不去对口小学。所以如果在西城，常规建议是要么就赌一下月坛，要不就索性是中等学区看着来。德胜和金融街是悬了，政保的弄不好都安排不过来。海淀是相对好得多的，从今年的幼升小看还相对稳妥。但这内卷也考虑好吧，以今年的中考来看，海淀可绝对是白热化的程度了。总分660，但600以下就肯定没什么合适的高中了，一堆的海淀妈妈们发愁呢。
所以常规建议是真牛娃在海淀，不是太牛的还是西城吧，犯不上去自找碾压。
3.真要在海淀那就先看最牛的，中关村万柳上地，900万都能买到占坑儿房，就是小点儿，上学另租房。然后再看翠微万寿路、紫竹院八里庄都行，其实都差不太多，都得靠妈妈和孩子的共同努力。西城先看月坛吧，有可能到2025年不出区，也能买到占坑儿的，勉强自住。要是担心的话就买中等学区，北城的都行，南城看陶白。
4.这还是先看孩子和家庭适合哪个区吧，这俩区的区别到现在还挺大的，牛娃去海淀，普娃在西城。根据自家情况定了行政区再说房子吧，一步一步来。
仅供参考。
二
Q:
我是河北的，这两年投资唐山亏了，买在了最高点，结果这一年多了都在跌，越来越寒心，所以想干脆卖掉投资通州。目前看了米拉小镇，85万必须全款，中介说可以用公司购买，这样就不用北京的资格了，然后还可以用这公司给自己上社保，这样过几年就有资格了再置换。不求升值太多能跟上大盘就行，您看方案可行吗？
章哥：
1.方案当然可行了，但这是要达到什么目的啊？是为了收租金还是图升值啊？
2.既然是买过房子了，那应该了解住宅和公寓的特点了。米拉小镇有住宅，但你这85万的肯定是公寓。那公寓的特点就是租金高和升值慢了，早就知道了吧？
3.用公司购买，这只要自己觉得合适就行。这都不是用公司购买，而是直接购买一个公司，这样还能省点儿税费。反正考虑好吧，公司买房还得每年交房产税的。但这公寓既然总价低也就没多少钱，无所谓了。
4.我没什么建议，看不出来到底图什么，还是自己定吧。帮不上忙。
仅供参考。
三
Q:
有工居证但落户困难，收入高但存款少，想买学区房但又怕用不上，很纠结。目前的房子在大兴枣园，价值接近300w无贷款，现有不到100w。孩子五岁，看了海淀的房子很纠结，估计只能买500多的老破小，还都不保证能入学。朋友建议朝阳的，但通勤和接送太不方便了，您有什么建议吗？或者假定我能在孩子高中前拿下户口，是否建议买学区房？
章哥：
1.我是说房子的，而你这主要是教育的问题了，是否买学区房只能家长定，我不好建议。
2.常规来说，如果没有京户，那一般不建议海淀的学区房。买了也没什么用，尤其是明后年入学的，肯定是高峰期，连京户的都未必能进入目标学校，非京的就更是大概率被调剂了。
海淀的小学图的就是个学习氛围，越是牛小竞争氛围越浓。而如果是被派入普小，再是比较普通的普小，那就没什么意义了，纯粹靠自己鸡娃，借不上学校的光，也就是落个海淀学籍。
3.朝阳的也只能说相对好一些。毕竟这资金不是很多，买不到相对稳妥的学区房，这预算基本就是人口稠密的老小区板块，在高峰期入学的话也有被调剂的可能。而且朝阳的学区房多数都在北部，如果是大兴工作的话通勤就是个问题了，自己考虑好。
4.高中前拿下户口，那对小学和初中没什么影响，买不买学区房的意义不大。这我也没明确建议，只能说既然都考虑海淀了，那就看看朝阳的呗，都离大兴挺远的，朝阳还相对有些希望进入对口小学。
仅供参考。
四
Q:
孩子在朝阳芳草地(双井校区）上学，在附近居住至少9年。我们自己的房在大兴瀛海，想咨询您是以租换租划算，（大兴出租5000，双井租房月租金9000左右）还是房屋置换划算（大兴出售后有450左右，作为首付款在学校附近买，贷款300左右），不知道大兴瀛海和双井哪个地段涨幅会相对大一些，置换想保值增值，至少两居室。
章哥：
1.租和换哪个划算？肯定是换租划算啊，700多万的置换税费就至少是30万左右，每个月差价4000，那30万就是6年多房租差额，这怎么赚回来啊？在两边都没什么溢价的情况下，单纯的比较租金没太大意义，只能看升值的了。
2.瀛海和双井，这不太好比较。双井已经是成熟到头儿的板块了，区域内几乎没地方再进行大规模的建设，无论住宅还是配套都只是补充，不会改变现有的发展趋势。而瀛海还是新区，劣势是各项配套不全，但优势也是还有大量的土地，所以这不敢预测未来的趋势，得看政府和开发商的投入力度了。所以图个稳妥就在双井，肯定不落后。赌一把就在瀛海，赢了更好，输了也不多。
3.之前这些年是瀛海没赢，落后了一些，就是因为发展得慢。比如最典型的就是兴海园，当年这里卖3000左右的时候，双井的多数卖6000出头，两倍或多点儿吧。现在兴海园3万多，双井附近保值好的基本10万或以上了，差距拉大了点儿。当然双井也有保值不好的小区，落后大盘的有的是，有的小区还不如兴海园呢。所以还是看具体项目吧，太笼统的比较意义不大。
4.450+300=750，至少两居室，那就是单价8万左右，不是太容易。双井毕竟是CBD旁边儿，保值好的小区都比较贵，这最多也就能买两居室吧，高档小区连一居室都不是太容易。所以期望值高了点儿，有价位合适的也估计都有硬伤，不太好找到合适的。要不问问当地中介吧，他们更熟悉业务，我不太熟。
仅供参考。
五
Q:
我在大兴黄村边上有一套100平的2000年左右的房子，市场价320左右。目前因孩子上学租住在西城南部。想把大兴房卖了换丰台自住，看马连道周边有八九十平500多还可以承受。但从年初关注到现在发现不论是大兴要卖的房子还是丰台这边想买的小区，价格都在下调，心里也在犹豫，如果想换房，今年好还是明年好一些？
章哥：
1.马连道500多买8/90平的，单价6/7万，这价格低了点儿吧，什么小区啊？估计是那几个塔楼小区，保值好的不至于这价格。
2.年初到现在都在下跌，这我倒没注意。像首科花园，去年底有人是7.5万买的，现在接近8万吧。其他的小区我没注意，但像品质好的板楼小区应该没跌，没什么下跌的道理。
3.大兴的，100平320万，单价相对低，比较偏吧？下跌有可能，但也不至于有多大幅度。这几个月全国救市，都盯着北京上海呢，北京虽然没出台鼓励政策但也没打压啊，这就算是利好了。所以很难说北京会下跌，标杆城市如果都跌了，那还救个P啊，其他城市就更没信心了。
4.今年还是明年？我觉得去年更合适，前年最合适。2020年口罩刚戴上的时候首科花园6.8万就能买到，但那会儿我说房价有可能涨也没人信啊，天天让人骂得狗血喷头的。之后我就不敢聊这些了，说涨说跌的都不合适，老挨骂犯不上。这会儿我只能说下跌的可能性不大，是否认可就看自己的判断了。
仅供参考。
六
Q:
我属于首套首贷，准备买上车房。因为资金有限，考虑总价在320万左右的房子。
工作在车道沟地铁附近，需求是离地铁近，能够保值。
因为我在石景山附近，看了附近的房。模式口西里有一套三居75平，是二层，户型方正，90年的钢混，价格310万出头。由于模式口西里的房子一部分往山上建，这个房子在坡下。听说年底地铁模式口站要开通，到时候离地铁近了。
另外还看了丰台和义的房子，和义东里的老房子，八九十年代，60平左右，总价260万左右的房子，离地铁挺近的，就是年代老，需要装修。还看了和义西里的2000年的房子，二居室80平，总价要350万，5层楼的顶层。和义东里和西里的房子户型都是南北通透型。
和义的房子在四五环之间，模式口西里在五六环之间。综上，您觉的哪个位置，哪个房更合适？
章哥：
1.这可太具体了，我不好建议，不到现场的话看户型图都没用。而且我只能从投资角度分析，自住方面还是凭个人喜好吧。
2.提醒一下，60平是几乎不可能做到南北通透的，就相当于身高150cm怎么也算不上高大威猛一样，相亲时让媒婆儿忽悠可以，但千万别当真。面积小的只可能做到南北向，但通透达不到。
现在的北京跟几环没关系，别听忽悠，感觉你有点儿被中介洗脑了似的，小心，最好保持独立思考。和义板块是战略留白区，在2030年之前不会有新的大型配套与建设用地，也就是只会进行整改，没有大的发展可能。
模式口西里怎么说呢，最边缘的终点站小区了，优势就是经济实惠，最好成绩就是跟上板块大盘。这就寄希望于阜石路金安桥的整体发展吧，本身是没什么能力走出独立行情的。规模巨大的小区，也是以自住为主。310/75=4万，二层，这套房是塔楼的吧？自住无所谓，将来出手时也不是太容易，估计这套房的挂牌时间就短不了，否则不会低到这种价格。所以如果注重流动性，尽量选择板楼无硬伤的，相对好出手。
仅供参考。
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