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提问：您好，我的情况是：1、我现在居住在北京海淀区清河橡树湾四期，162平米，并且还剩260万贷款。2、目前老少三代一起住，因家庭需要，非常希望可以换成两套小房子。3、工作单位分别在航天桥、东单，离家较远。4、孩子一个在家门口该上四年级，一个幼儿园该大班。综合以上情况，有以下几套方案：（1）现房保留、再在附近租一套小房子。（2）卖掉现在的162，还在橡树湾换两套两居（但是需要增加三四百万，增加了很多压力）。（3）卖掉现在的162，去航天桥附近换两套小房子，但是近期考察后感觉那附近又破又贵，也没有橡树湾保值，而且孩子转小学也是个困难，但是转完初中可能更好。（4）卖掉现在的162，先在橡树湾买一套100，然后再租几年房子攒钱（不用还贷了、手头有点资金了，但是不知房价还会不会上涨，能否跟得上）。请房姐看以上四种方案哪种更好？谢谢！

回答：1.首先否掉你的第四个方案，卖掉162，买一套2居，攒钱过几年再买房，面临的踏空风险会比较大，北京做为一线城市中北方唯一一个大盘稳定的城市，缓步上升是基础，橡树湾本身就是品质在线、自带流量，所以这个方案行不通。

2.卖掉橡树湾162，在橡树湾换俩套2居，可以通过二套按揭贷款，来缓解资金压力；这个可以根据你们的家庭成员购房资格来规划，家庭成员当中是否有具备首套资格的条件，比如老人，如果有可以用老人名义首套首贷接力贷方式来买，可贷款金额250万左右，剩下一套通过二套按揭贷款，可贷款金额150万，这样400万左右的资金缺口基本就解决掉了。

3.卖掉162，去航天桥买2套老破小，这个不建议。可以买一套老破小为孩子上学（前提是能够顺利转学），剩下的钱就在橡树湾买一个小3居或者2居，买过来后把橡树湾出租，再拿着这个租金去航天桥租住一套房子，俩代人分开住。

4.162不动，再租一套房子，这个成本其实也挺高的，也不是特别理想的方案。

综上所述，建议2和3，这俩个如何抉择，有一个很重要的因素也取决于你们对孩子教育的规划，如果希望教育水平和幼升小通道更好，那就换一套到航天桥，美中不足的就是会牺牲居住品质，这个就看你们如何权衡了。

大概思路是这样，如果还需要详细沟通，可以给助理留言，不忙即回