零首付、低首付、首付分期....发现没？现在卖房的花招真的越来越多。
看起来非常实惠，但，开发商真会把这么大的便宜直接送到你面前吗？
别着急，今天楼市君就给大家科普科普！
抬高房价降首付
高评高贷增加买房杠杆
比如9月份，众安白马御府推出低首付优惠，最低首付仅需12万元。
看起来诱惑满满，但真有这么香吗？并不一定。
根据昆明目前的房贷政策，最低首付比例为20%。
而开发商推出的低首付、零首付， 其中就有可能存在非正常操作，比如我们常说的高评高贷。
图源：中介朋友圈
高评高贷指在房屋买卖过程中，故意抬高房价，变相降低首付，从而获得更高房贷。常见于二手房市场。
举个例子：
假设购房者将以120万的总价买入一套二手房。
在交易贷款流程中，银行会指派第三方评估机构对房源进行估价。
评估机构勘察后，发现房源资质过关无需折旧，评估价与总价均为120万，首付20%的情况下，购房者需拿出约24万首付。
倘若没这么多首付款，则可以通过关系找一家银行认可的评估公司，把评估价提到150万。
按照150万的评估价，银行直接就能给到约120万的贷款 （150*80%=120万） ，也就实现了“0首付” 。
当然，新房也是类似道理， 开发商通过抬高房价，帮购房者争取到 更多的贷款金额。
昆明实景（昆明楼市一线摄）
需注意的是，并不是所有买家都可以做零首付，需要具备一定的条件：
比如，有稳定的收入预期，但缺少现金流的刚需买家。
在高评估贷款中，征信看得非常重，工资流水基本要求在月供两倍以上。
昆明城市实景（昆明楼市一线摄）
高评高贷是把双刃剑
还贷利息增多，供楼压力变大
高评高贷更像一把双刃剑，虽然能够降低首付，但利息和税费也在增加。
其一，还贷利息增多，供楼压力也会变大。
举个例子，原本1套总价约120万的房子抬高到150万出售，需支付的利息相差明显。
按昆明首套利率4.1%、30年还贷周期、等额本息还款方式计算：
如按正常成交价（120万）去贷款，可申请约96万贷款，买家的还款利息约71万。
如提高到150万去贷款，可申请约120万贷款，还款利息约89万，将多支付约18万的利息！
其二，首付少给的钱从税费给！
比如新房，按1%契税计算（面积90平及以下），正常总价120万的房子，需付1.2万契税。
而抬高后的150万总价计算，需缴纳契税1.5万，相当于多缴3000元。
二手房也是同样的道理，以提高总房款后的评估价去申请贷款，意味着税费将“水涨船高”。
折算下来，需要支出的钱未必比省下的首付款少！
其三，或涉及阴阳合同，存在一定风险。
高评高贷过程繁琐复杂，可能涉及阴阳合同，当中还会混杂金融公司、评估公司、银行、房屋中介等角色，环环相扣，沟通成本高。
昆明楼盘航拍（昆明楼市一线摄）
还需谨防首付贷
或有可能影响征信
除了高评高贷，低首付还有可能涉及首付贷。
首付贷是指在购房人首付资金不足时，销售方或金融机构能够为其提供资金拆借。
目前比较常见的方式是开发商或第三方机构垫资，为买家提供部分首付款。
对于首付不够的购房者，首付贷确实是一种尽快置业的方式，但是有风险。
一方面，政策层面一直是明令禁止首付贷的，银行一旦发现，会拒绝放款，还可能影响个人征信。
另一方面，即便获得首付贷，买房后，购房者除偿还房贷月供外，还需分期偿还首付贷，不仅压力大，甚至还会出现资金问题。
昆明实景（昆明楼市一线摄）
总之，现在市面上常见的“零首付、低首付”现象，都是为了促进交易而做出的非常规方法。
但买家需要付出的钱，要么是首付，要么是高额利息，购房成本基本不会减少。
楼市君也提醒一句：谨记不可因“小优惠”而盲入，需审视自己的资金状况，再预估自己是否有还高贷的能力。
“零首付、低首付”的风险，你记住了吗？
快来留言区说说吧！
加楼市君，进入昆明买房交流群
往期爆款：
原创文章，未经许可请勿转载
热门跟贴