艳姐说

昨天，一则消息让整个上海楼市都沸腾了。

21万元/㎡！上海房地联动价天花板再次被刷新！

而让很多人惊掉下巴的是，这块创下了新纪录的地块在：

杨浦。

上个月底刚刚宣布开启遴选的杨浦区平凉社区03B3-01地块（平凉街道6街坊）历史风貌保护项目，在节后第一天发布的答疑纪要中公布了这个数据。

即便这是一个在内环内、东外滩的项目，21万元/㎡的房地联动价还是有些超乎想象。

这是个什么概念呢？先给大家看几个数据。

一个是新房单价，看今年5个批次入市的新盘，最高的备案均价是仅在14.3万元//㎡，给到了普陀的锦绣里。

而整个杨浦仅在第三批次入市了周家嘴两个紧邻的盘（金隅东外滩+仁恒海上源），备案均价分别在11.5万元/㎡和11.98万元/㎡。

目前除了几个待售新盘，杨浦几乎没有在售项目，但据贝壳统计，迄今杨浦一手房均价最贵大约在13.3万元/㎡。

一个是二手房单价，即便在新房供应紧缺的情况下，杨浦二手房呈现出了明显的倒挂现象，但综合贝壳和中原地产两个平台的数据来看，单价最贵的翡丽甲第在：

17.99万元/㎡。

距离21万/㎡仍有较大差距。

换句话说，即将出让的这一块地，或许将在真正意义上将杨浦的房价抬高到一个前所未有的新台阶。

不仅是刷新了上海房地联动价的天花板，也是刷新了杨浦房价的天花板。这到底是怎样一块地？

平凉街道6街坊是一个历史风貌保护项目，东至许昌路、南至扬州路、西至汾州路、北至平凉路，是比较稀缺的内环内纯宅地，体量并不大，建设用地面积16993.8㎡。

但是胜在容积率较低，仅有1.4，算下来地上计容建面在23791.32㎡，加上没有中小套型、套数下限的要求，未来可以打造高端低密产品。

二手房在杨浦市场遥遥领先的翡丽甲第就在这个地块不远处，2018年底开盘时均价在11.5万元/㎡。

距离更近一点的首创天阅滨江，今年年初卖完了最后十套，均价在10.99万元/㎡。

另一旁的八埭头滨江园，则是杨浦著名的滨江豪宅烂尾楼，2018年首开，2019年开盘、均价在10.99万元/㎡的二期迄今仍是停工状态。

即便如今从地段上要比之东外滩差上一截的周家嘴，备案均价都已经近12万元/㎡，但是在这样一个10w+的房价氛围中，突然冒出来一个21万元/㎡的地块，不免让很多人心生疑惑，这个地方的真的值这个价吗?

一个更直观的对比是，今年6月1日，上海姗姗来迟的首轮土拍中，平凉社区大桥街道恰巧也拍出了一副地块，房地联动价在12.392万元/㎡。

两块地的位置大概是这样的：

虽然与平凉街道6街坊有一定距离，相对来说综合属性要差上一些。然而看上去并不会差太多的两块地，房地联动价却足足差了约8.6万元/㎡。

所以21万元/㎡的房地联动价出炉时，一度有人以为自己看花了眼或是官方出了错，怎么看都该1和2换下位置才勉强对味。

但很多人可能忽略了几件事。

首先，这块地在9月底开启遴选时，就已经公布了起拍价为23.76亿元。

也就是说，这里未来的成交楼面价至少也要有约10万元/㎡，而大桥街道地块的起拍楼面价在7.3万元/㎡。

这样一个地价算起，未来的房价预期自然不会低——尽管给到的房地联动价有些让人难以置信了，较地价不止翻番。

比如，今年7月时曾以16.3万元/㎡刷新过一波房地联动价天花板的长宁区新泾镇232街坊17/1丘77-01地块，起拍楼面价9.1万元/㎡，成交楼面价约10万元/㎡——差不多的起点，不一样的终点。

其次，房地联动价并不等同于未来房价，但基本可以看做是未来房价的上限。

起初，房地联动价是从去年集中供地开启后才衍生出来的，本意大致是稳定房价的同时给开发商留有一定利润空间。

过去，上海屡次土拍中给到的房地联动价都压得相对较狠，绝大多数新盘的房地联动价都和区域的二手房形成了明显倒挂，导致很多一年前拿的地，现在都在以房地联动价出售。

因而，并不是说平凉街道地块就一定能卖到21万元/㎡，而是给到了这块地未来的持有者较大的“权限”和发挥空间。

但是另一个问题来了：

一向在房价上咬紧不肯放松的上海楼市，为什么偏偏这一次就“例外”了？

这块地有一个非常重要的属性：东外滩的历史风貌保护项目，并且处于一个成片的局部风貌保护街坊内，整个地块都在肌理保护范围内，同时还包含有总建面约0.52万方的里弄建筑。

地块实景照

据规划建设要求文件显示，地块现状中比较有特色的过街楼、门牌坊等历史要素需要充分结合整体方案予以保留、更新。

所以，杨浦方面对这里必然是有一定期待的，希望能够更新出较好的城市面貌，打造未来的区域名片。

有了这种期待，也就需要给出适度的空间确保能够有好的作品诞生，也算是给到开发商的一点诚意，毕竟历史风貌保护的难度还是较大的，也需要沉淀大量的资金和时间成本。

目前这块地仍在遴选阶段，对企业的要求也是比较高的，除了资产、负债、评级的要求，还需要近三年内在上海市中心开发的住宅建面不少于10万方，同时近三年内在上海做的历史保护建筑建面不少于5万方，因而有资格参与拿地的并不算多。

除了未来谁能摘下这块风暴中的地块、市场又会不会为高额的房价买账，更值得我们去持续关注的是：

21万/㎡的房地联动价只是个特例，还是释放出了一些别样的松口信号？

主编：张艳

责编：Nanako