不要太执着于自己的刻板印象。

多数人对北京二环的印象，基本上都是老破小。比如东城的天坛府，周边小环境那真是一言难尽。再比如分钟寺三兄弟也处于区域棚改初期，混乱不堪。

◎北京城建天坛府周边小环境

◎分钟寺棚改区一角

所以，楼Sir出发去北京悦府项目之前，已经做好了充分的心理建设，毕竟又是一个二环的10W+豪宅，小环境肯定也好不到哪儿去。

◎北京悦府环线位置

但事实是，楼Sir被啪啪打脸。北京悦府所在的西铁营区域，城市界面做得相当不错，区域内商场、学校、医院、地铁等配套很齐全。

◎北京悦府区域城市界面

而唯一让楼Sir有点不满的是，北京悦府怎么也和不远处的北京瑞府一样，未能逃离紧邻的铁路呢？

你认为项目挨着铁路会不会影响豪宅的品质？

铁路边上的豪宅

美中总有不足。

◎北京悦府具体位置图

北京悦府距离14号线西铁营站，直线距离400米左右，实际步行600多米，10分钟以内。

此外，西铁营地铁站上盖，就是万达广场。这一下子把北京悦府的轨道交通和商业配套都解决了。

◎西铁营站与万达广场

西铁营地铁到丽泽商务区，两站地铁，10分钟。而从北京悦府骑行到丽泽商务区，3.5公里，20分钟。

◎丽泽商务区

而项目北侧，出门便是丰台右安门医院，三级综合医院，不是三甲。

◎丰台右安门医院

项目西北边，直线距离1公里，是首都医科大学附属佑安医院，三甲。北京悦府走路过去20分钟左右。

但以右安门外大街为界，以西有中国玺、昆仑域以及亚林西居住区这样的已经运营成熟的小区，所以整个区域城市界面相当规整。

◎中国玺

◎昆仑域

但右安门门外大街东边，行至福宜街尽头，城市界面便不那么好了，小区楼龄也普遍偏大。但这儿有包括北京舞蹈学院附属丰台实验小学、北师大实验中学丰台学校两所学校。

◎北京舞蹈学院附属丰台实验小学

东西的落差还蛮大，但好在北京悦府在西边。

北京悦府一直主打二环豪宅，位置确实在二三环之间，不过更靠近三环，与三环路只隔着一条公路和两条铁路。

既然提到铁路了，楼Sir真是忍不住又想吐槽。北京悦府项目南边距离铁路太太太太近了，项目最南边到铁路的直线距离不到70米，中间只隔着一个细长的小公园与中顶庙街。

◎北京悦府与高速铁路位置及距离

而北京悦府“临铁”的这一边，计划建设的是14层以及17层的小高层。

Emmm，看来噪音，是不可避免的了。

话说，华润在丰台还有一个豪宅盘“北京瑞府”，距北京悦府项目直线距离两公里左右。

◎华润同区三大豪宅盘

和北京悦府相比，北京瑞府周边配套有点拉胯，冷冻公司、水泥厂、果品公司等等能用的配套很少。

不过有一点，北京瑞府距铁路也不远，100来米。

华润这俩“府系”兄弟，都在和铁路较上劲了。

对了，顺着铁路一直往东，就是北京南站，这北京南站的每天的客流量，可着实不小啊。

内卷带里的精品

拿诚意出来。

华润在北京的口碑一直不错，清河橡树湾当年一战成名，成功打造橡树湾IP。五年前的昆仑域口碑也不错，今年6月开盘的北京瑞府卖得也很好。

◎华润清河橡树湾

北京悦府，有同区域的昆仑域、北京瑞府珠玉在前，数个10W+项目紧随其后，压力不小。而且3.64万方占地面积、2.8的容积率、控高80米、绿地率30%的要求，也要求华润在产品打造上多下功夫。

◎北京悦府相关地块信息

◎北京悦府项目地块现状

最终，北京悦府项目规划9栋楼，9层-26层不等。4万方不到的占地面积建9栋楼，感官上略拥挤。

◎北京悦府楼栋分布

面积段也定在134平-200平，3居和4居，很豪。

户型设计上，华润一如既往。北京悦府的134平3居，157平、159平、200平4居，户型很方正，挑不出什么毛病。

楼Sir想着重讲一讲北京悦府200平4居的楼王户型，真是豪。

◎北京悦府200平四居户型图

200平4居属于经典的“四叶草”户型，对开的入户大门，南向面宽达到13.5米，客厅面宽6.3米，就连主卧的面宽都有4米！北向两间居室面积均在10平以上，客卧邻近干湿分离的全明客卫，形成三套房的居住体验。

如果找点小瑕疵，那就是东南角卧室的卫生间是暗卫，这样这个户型就不能说自己是“全明”户型了。

北京悦府的指导价是11.2万／平。从公布的一房一价来看，整体差别不大，都在11万／平以上。

◎图源北京市住房和城乡建设委员会

只是2号楼位置，北侧是综合性商业金融服务用地，按照规划要建一个控高60米的写字楼，建成后恐会对2号楼私密性有影响，因此住宅及售均价在指导价之下，为11.03万／平。

此外，7、8、9号楼位于项目最南端，紧邻马路与铁路，预售均价也在指导价之下，分别为11.10万／平、11.09万／平以及11.05万／平。

而放眼到整个丰台的豪宅市场，Emmm，那真是“卷的妈妈给卷开门，卷到家了”！

怎么个卷法？看图吧～

◎“内城区域”豪宅图

不过，虽然卷，但北京的豪宅市场从来不缺客户，根本没有什么道理可讲。

北京瑞府今年6月底开盘，到今三个月时间，550套房源已经网签了136套，去化率达到24.73%。而同为6月底开盘的端礼著，以11.1万／平的成交均价，签约了406套房源的125套，去化率超过3成。

◎北京瑞府成交信息

◎端礼著成交信息

那你说城市界面更好，土地更规整的北京悦府，愁卖吗？楼Sir也不敢保证，因为只有开卖才知道。

不过楼Sir听说，北京悦府预售证和案名同时发布的当天，在什么都没有的情况下，就已经认筹了近百组。

嗯，北京的有钱人是真的有钱。